老旧小区改造规划设计思考

高晓东

齐齐哈尔市城市规划设计研究院 黑龙江 齐齐哈尔 161000

老旧小区记载了城市历史特色和发展进程，是时代留下的痕迹。但随着人们生活水平的不断提高，老旧小区设施不全、老化严重、公共空间不足等问题愈发突出，这不仅是小区居民的民生问题，还制约了城市的发展进步[1]。国务院于2018年开展老旧小区改造试点工作，并于2019年发出了加快改进速度的号召，引发了老旧小区改造潮。

一、老旧小区现状

（一）设施落后

老旧社区大多建于20世纪末期，配套设施严重不足。存在道路狭窄，错车困难；车位不足，停车困难；公共空间被占用导致娱乐活动苦难；水电煤气等设备管线老化，存在安全隐患[2]；建筑外墙皮脱落，落雨管老化损坏等问题。老旧小区的配套设施在设计阶段缺乏前瞻性，难以为现在的居民提供优质的服务，且公共设施缺乏管理维护，老化损坏严重且缺乏维修，严重影响了居民的生活质量。

（二）人员复杂

老旧小区以老年人、工薪阶级和外来务工人员为主，且缺乏有效的管理机制，导致人员组成复杂。这种情况一方面导致小区居民安全得不到保障，存在安全隐患。另一方面因为居民消费观念不同，导致小区改造工作开展困难[3]。

（三）环境问题

老旧小区建造时缺乏绿化设计，导致小区人均绿地面积偏低；后续绿地缺乏管理，很多绿化改成了菜地，缺乏美感。很多小区还缺乏物业管理，存在垃圾清理不及时，乱停车乱放废弃物的情况，这样不仅影响小区环境，堵塞消防通道还埋下了巨大的安全隐患。

二、小区改造规划具体流程

（一）政策本地化

要推进老旧小区改造工作的开展，首要要实现政策的细化和本地化。地方政府应该以国家政策为指导，结合地方特色，简化老旧小区改造项目申办流程，明确改造工作的总实施流程，制定本地化的政策指引。政策本地化并非不允许借鉴试点地区的项目信息与实施经验，但切忌照搬照抄。

（二）结合现状

老旧小区改造的规划需要以老旧小区现状入手，结合城市发展规划，综合分析规划基础。政府部门应该组织专业人才建立老旧小区改造规划系统，从居民意愿、城区环境、公共设施、建筑条件等多个方面制定综合评价标准，清晰呈现出老旧小区现状、改造困难、改造预期目标等情况，可以据此将老旧小区改造划分为基础改造类、功能完善类、机构提升类和全面更新类，为后续规划改造顺序、改造进度提供基础依据[4]。

（三）规划原则

以人为本，以居民生活质量为核心；因地制宜，以小区情况制定改造计划；安全第一，确保改造施工质量；重视人文保护，注重人文传承的保护；重视后续维护，在改造后定期维护保养设备设施。

（四）划分改造单元

改造单元的划分主要分为两个层面

其一是政府管理层面，以街道办为基础，根据老旧小区的位置划分改造单元，目的是确认老旧小区改造有负责单位，确保工作顺利进行。

其二是施工单位层面，以施工方承包的老旧小区为单元，鼓励社区将多个小区组合外包改造，需要注意的是，整体拆除重建的小区应单独管理。

（五）改造内容

针对老旧小区改造分类制定改造内容，主要可以分为基础改造类、功能完善类、机构提升类和全面更新类：

基础改造类重点在于基础设施的新建与修复，以满足居民基本需求。房屋建筑需要进行全面检查改造，消除隐藏的安全隐患，整改基础设施。主要包括楼道、消防、防水、外墙和楼道门禁等[5]。市政配套的基础设施以功能性为核心，保障居民日常生活秩序。主要包括交通道路、消防设施、给排水系统、电力与弱电设施、煤气设施、照明设施、换位设施等。

功能完善类重点在于内部环境与配套设施的补全，以满足居民改善生活的需求。主要包括住宅建筑中空调与电梯的加装和节能改造；公共空间中小区道路、出入口和公园等活动娱乐空间的改造；充电桩、停车设施、信息栏等的安装升级。

机构提升类重点在于小区周围配套公共服务设施的改造，丰富居民享受的公共服务，以提高居民的生活品质。主要可以分为医疗、卫生、商业、托幼、养老五大类：1.医疗类机构提升指的是结合调查情况与相关条例，结合区域医疗设施基础，整合医疗资源，建立或完善社区医疗体系的改造，主要包括社区医院和便民卫生站。2.卫生类机构提升主要针对老旧小区垃圾收集处理问题与公厕设置问题，新建相关设施，完善管理制度的改造。3.商业类机构提升针对老旧小区城区规划和商业形式混乱的问题，在周围合适区域新建菜市场、超市与便民商店等设置的改造，以便于居民购置生活材料[6]。4.托幼类机构提升针对老旧小区幼儿园等托幼类设施落后、分布不均和数量有限等问题，根据社区条件规划新增托幼类设施的改造。5.养老类机构提升针对老旧小区周围养老机构床位不足、设施老旧、人力缺乏等问题，根据相关规定完善配套设施的改造全面更新类指的是将与城市建设、交通规划冲突的老旧小区拆除重建，以促进城市更好发展。

（六）老旧小区改造进度规划

结合老旧小区改造规划系统提供的数据，再结合小区建成时间和使用年限、老旧小区改造政策、城市建设规划等因素，筛选出需要改造的老旧小区，并确定其改造内容，规划老旧小区改造进度，确保改造有条不紊，逐步推行。筛选的影响因素：1.时间因素，建成更早的小区优先改造；2.环境因素，环境更差的小区优先改造；3.基础因素，公共设施更差、存在安全隐患的小区优先改造；4.服务因素，社区服务更差的小区优先改造；5.意愿因素，居民改造意愿更强的小区优先改造；6.区域因素，对城市形象影响大的小区优先改造；7.政策优先，依据相关法规和政策规定优先改造。

三、老旧小区改造的改进建议

（一）加深认识，把握方向

老旧小区改造不仅是民生工程，还是发展工程，各级地方政府应该加深对老旧小区改进工作积极意义的认识，精准把握工作方向。首先，老旧小区改造是为了提高人们的获得感、安全感和幸福感，是以百姓为核心，从百姓最为关注的利益角度出发，所以政府部门应该杜绝形象工程和面子工程。其次，老旧小区是发展工程，政府应该以稳固投资和拉动内需为工作导向，结合市场供给侧转型，利用老旧小区改造打造新的消费模式[7]。再次，基层作为老旧小区改造的直接负责部门，需要提高基层的引导能力，充分发动人民群众，让群众从被动接受转变为主动选择。最后，构建系统化的改造体系，整合老旧小区改造涉及的部门单位，协调各方利益，实现资源最大化，充分发挥老旧小区改造的积极作用。

（二）坚持做好安全工作

老旧小区改造施工期间，居民大多不会搬离，为施工安全带来了新的挑战。政府部门、施工单位与工程监理应该齐心协力，坚持紧抓安全工作。施工单位应该充分重视安全工作，严格执行施工安全手册，施工单位要定期进行施工安全检查，管理人员要确保施工规范，施工人员要持证上岗。职能部门与监理单位应该切实履行安全监管职责，确保督查管理常态化，发现安全隐患要督促施工单位及时整改，否则不许施工。政府相关部门和社区单位应该引导居民配合施工安全管理，在保护自身安全、做好防护措施的同时，注意组织好施工期间的防火防盗工作，确保民众生命财产安全。

（三）多方合作，倾力实现住宅升级

首先，地方政府应该充分发挥主导作用。“十四五”规划已经明确提出老旧小区改造是未来城市建设的关键板块，各级政府部门应该以此为工作导向，找准定位，倾力合作克服难关，确保改造规划如期完成。

其次，国企单位应该发挥带头作用。由国企带头，有实力的建筑工程企业参与，金融机构配合。构建政府引导；国企带头；资金推动的改造体系，撬动市场资本，加速老旧小区改造进程。实现政府、企业、资本与居民的共赢，真正劳动内需增涨。

最后，是提高居民主动性。社区单位与党组织应该充分发挥对人民的调动作用，让社区工作者成为老旧小区改造的发起者、宣传者、协商者和监督者，调动居民的积极性，维护居民的切身利益，确保老旧小区改造成为民心工程，提高居民的幸福感和满意度。

结束语

老旧小区改造直接关系到百姓的切身利益和城市的发展进程，还具有拉动内需扩张的深远意义。各级地方政府应该从居民最关心在意的利益角度出发，切实改善居民的居住条件和生活质量，满足居民日益提高的需求。