房地产项目开发中的运行管理对策分析

赵卫国

连云港农发置业有限公司 江苏 连云港 222000

经济的发展促进了房地产行业的发展，为了提高经济效益，房地产项目不断被开发，房地产项目是开发商对土地和建设物进行的投资项目，项目的开发离不开运行管理，在实际的开发中运行管理发挥了重要的管理价值[1]。很多的房地产企业为了企业自身的经济效益，忽视了运行管理的重要性，最终趋于形式化，这也是目前运行管理水平低的主要因素之一。房地产市场的竞争越来越激烈，要想提高竞争力，还需要不断加强运行管理的水平，推动房地产项目的顺利开发，促进房地产企业的可持续发展。

1 、运行管理的概述

房地产项目中的运行管理包含的内容繁多，往往会受到各个方面的影响。运行管理之所以趋于形式化主要是因为项目是计划管理，把管理计划制定好后分发到各个相关部门，然后按照预期的任务目标去完成，从而也就导致了缺乏管理过程，没有发挥出管理的实质性作用[2]。另外，很多的部门没有实权，即使是计划管理也没有真正的落实，无法体现管理的价值。

运行管理的作用就是在房地产开发过程中实现资源的优化配置，合理的利用好各种资源，加强对质量的管理监督，提升项目开发的进程，节省更多的成本。使整个开发项目都能在规定的时间内完成，通过精细化的运行管理，来帮助企业获取更大的经济效益。实行运行管理的工作人员应该把计划管理进行优化，落到实处，将运行管理的价值充分的发挥出来，加快项目开发的进度，保证开发的效率和质量。

2 、房地产项目开发中运行管理存在的问题

2.1 决策问题

决策是房地产项目开发的源头，项目的开发离不开正确的决策，只有正确的决策才能保障项目的顺利开发，才能提高运行管理的水平[3]。如果一个企业选择了一个错误的决策，那么会给企业带来严重的损失，不仅会损失大量的开发资源，带来经济损失，还会影响后面的投资和具体开发环节，从而导致管理失败。目前，很多的房地产项目开发商在进行开发时都忽视了市场调研的重要性，从而在进行决策时出现失误，无法找准市场定位，使运行管理工作面临着巨大的挑战，增加了开发的难度。还有部分房产企业为了提高经济效益出现盲目投资的现象，要是决策出错，会给企业带来严重的经济损失。

2.2 市场问题

随着房地产行业的不断发展，从事房地产项目开发的也逐渐增多，从而使房地产市场的竞争也越发激烈[4]。目前，房地产市场最普遍的一个问题就是市场定位不准确，出现盲目投资现象。市场的发展变化对整个运行管理是非常重要的，随着经济的发展，市场动态也不断出现变化，像房地产项目开发这种商业性质较强的企业离不开市场分析，如果不加大对市场的了解，很难在市场中占据一席之地，也会对后续工作的开展带来阻碍。市场问题是现阶段房地产项目开发值得重视的一个重要问题之一。

2.3 资金问题

众所周知，房地产项目的开发离不开资金的支持，资金是维持项目开发下去的重要支撑来源。如果开发投资的资金链断裂，那么整个开发项目就无法进行，不仅会影响整个开发进度，还会带来巨大的经济损失[5]。资金问题一直以来也是众多房地产项目开发需要面临的问题，没有资金的支持，运行管理也无法发挥管理价值。引发资金问题的原因可能是预算不准确导致的，预算的支出不合理，因此无法继续维持项目开发，增加了运行管理的难度。

2.4 设计问题

设计是项目开发的前提，在实行开发前都需要对整个项目开发进行一定的设计工作，为工程造价奠定基础。在设计过程中需要对开发中应用的所有成本进行设计，包括器材、材料、设备等，通过设计来进行相应的成本管理。设计环节也是运行管理的重要组成，在实际的设计过程中，容易出现重视设计图纸，忽视了对各种成本设计的投入，从而导致设计质量较低。还有小部分企业，在设计时忽视了运行管理的重要作用，从而对一些影响因素没有进行控制，最终使设计的方案与实际的项目开发情况产生偏离，不能发挥出设计的价值。

2.5 建设问题

项目的开发建设需要投入很多的生产要素，对各种成本的投入也要加以重视，在实际的建设过程中既要保证建设质量还要合理的利用好各种资源。建设中出现的问题是对资源的不合理使用，出现大量的资源浪费现象。在可持续发展的战略目标下，如何实现资源的合理利用，成了运行管理的又一大难题。资源的控制不合理以及资金的浪费给房地产企业造成了很大的经济损失，为了解决这一问题，还需要加强运行管理，合理的控制资源，实现资源的优化利用。

3 、房地产项目开发中的运行管理对策

3.1 决策阶段的运行管理对策

决策阶段中的运行管理对整个房地产后续的开发环节会带来一定的影响，因此正确的决策是非常关键的[6]。由于决策容易出现失误和不科学，为了避免出现该问题可以采取层次反馈的方法来解决。层次反馈就是根据各类项目管理信息分别发送到各个部门的负责人那里进行计算和核对，然后将检查完成后的信息反馈到项目开发决策管理人员那里，经过层层反馈后，由专门的人员再次计算核对并将最终结果发送给决策层进行最终的决策。另外，为保证决策的真实准确性，还可以加强内部控制，通过内部控制对策来改善内部的管理，提高工作效率。运行管理可以在房地产项目开发中建立相关的内部控制机制，通过相关的机制来保证决策的顺利进行。

3.2 市场方面的运行管理对策

市场方面的运行管理影响着项目的经济效益，目前，房地产项目市场的问题就是对市场了解不准确，定位分析有偏差。为了解决该问题需要加强对市场定位的了解，通过市场调研来进行定位分析。市场最能反映出当前大众的各种需求，以及房地产未来的发展方向，对市场的定位分析需要了解大众的消费观念和消费能力，并根据大众的收入水平来开发不同的项目，既能满足大众的消费需求，还能紧跟市场的发展。在项目的开发中还要充分发挥运行管理的作用，了解市场动态，扩大房地产项目在市场中的影响力，提高运行管理的质量。

3.3 资金方面的运行管理对策

资金是房地产项目开发的资本，缺少资金的支持或者资金链断裂可能会导致项目终止，给企业带来经济损失[7]。为保证项目开发的运行管理效率，保障项目开发的顺利进行可以采取扩展融资渠道的对策来增加资金。也可以实行预算优化管理，合理的进行预算分析和管理，减少资金的浪费，实现资金的合理利用。

3.4 设计环节的运行管理对策

房地产项目的开发都会进行设计，但是在实际的设计过程中往往会忽视整个人力、物力等资源成本的设计，从而降低了整个设计效益。为了解决设计中出现的问题还需要借助运行管理优化设计方案，将整个项目开发中涉及的各种资源加入到设计中，然后进行设计优化，从而提供出更加合理的设计方案，保证项目开发的效率和质量。

3.5 建设过程的运行管理对策

项目开发建设中会使用很多的生产要素，因此会出现资源的各种浪费。为避免这种现象还需要在运行管理中合理的控制资源的使用，对整个建设过程进行合理的计划。加强建设过程中的项目监管，保证在规定的计划管理中实现资源的合理利用，保证资源投入的正确性，在合理的成本控制中提高企业的经济效益。

4 、结论

综上所述，房地产项目的开发离不开运行管理，在实际的开发中运行管理还存在着一些问题，严重阻碍了房地产企业的发展。为了解决这些问题，从决策、市场、建设、资金等方面提出了运行管理对策，提高房地产企业的经济效益，保障房地产项目开发的效率和质量，促进房地产企业的可持续发展。