探析房地产开发企业在建设工程项目中的投资成本控制

李巍

天津中宝冠城置业发展有限公司 天津 301800

房地产开发主要是依赖在国家相关部门批准的具有土地使用权的土地上并按照国家及城市相关部门的规划下进行的基础设施及房产的开发行为。其成本控制也需要集中在工程设计与建设阶段，在城市的近期与远期规划为背景下，建造、开发、经营符合现代化经济发展和发展目标，合理的定制城市空间建设的需要。

房地产战略性经营开发是根据企业自身特性与城市发展生活习性特性的相结合的产物。房地产开发主要分为项目的立项、设计、勘察、施工安装、运营五大方面。因此，在项目早期阶段，也就是设计阶段，房地产公司需全面做好成本控制，加强工程建设阶段，控制其施工过程当中的关键工序，严格控制管理工作，进而实现成本控制目标。

1 房地产企业成本控制的重要性

在同一个市场当中，如果销售的价格差异不大，那么在确保服务质量、品牌性能、产品质量的情况下，可全面对成本进行优化。及时获取市场份额需要进行价格竞争，但自身的成本优势也势必对市场竞争力更有意义。通过合理建立全面的成本控制体系，将房地产开发企业的运作模式、发展过程以及内部控制当中的薄弱环节进行间接联系，可有效整体提升企业管理水平。

2 房地产开发投资的概念

现代化房地产开发存在的缺陷是建设周期较长、耗资费力、风险高，对于小型房地产开发企业存着一定的弊端。对于一些大型企业是一种商业模式，更是一种挑战与机遇。

房地产开发投资是在其保证质量的前提下对工程项目建设中的相关费用进行压缩从而使得利益得到最大化，更是反应企业的管理水平及经济利益的综合性指标，投资主要包含有前期土地承包、建筑安装工程费、装饰装修、周边配套、管理、销售、税务等相关一系列费用，通过管理方式及其技术改造的提高获得较好的效益。对于企业占据着举足轻重的地位。通过对房产工程项目投资的控制能有效的解决成本目标的测算，在投资前期对资金去向与来源奠定了稳定基础；建设工程之前可以较准确的掌握施工过程总的人员、材料、机械以及其他费用和期间费用的数据化；现代化房地产战略性投资逐步将传统的事后计算提前到了事前核算与远期资金控制阶段。

3 房地产投资控制的概念

房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能了解的，必须通过专家进行不断的论证最终得到符合自身利益的模式。房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。

房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，对于投资者来说资金的投入是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。投资决策失误，就会导致重大损失。慎重地进行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。

通过估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。从而使得房地产开发人的合理化与经济化。

从现行的房地产投资成本控制项目分析，通过对房地产项目建议书、可行性研究阶、阶段性估算、审批项目法人负责制及包保责任状的规则实行，投资规模得到了有效控制。设计阶段通过限额设计，使设计概算超投资估算的现象得到了基本控制，通过设计阶段的优化使得投资成本得到了一定的控制。实施阶段及建筑安装阶段通过实行监理监理责任制改善了投资控制。通过审计部门及财政评审相关单位对工程结算和决算的审核，处理了其中的不合理部分，使该阶段的投资也得到了相应的控制。

开发一方通过一系列的措施对投资成本的控制使得利益最大化，同时给资金来源一方减少了成本的投资。

4 开发阶段投资成本控制的方法

4.1 设计阶段投资成本控制

设计阶段是工程施工前期对市场定位及房产图纸等一系列的参数落实到图纸上的过程。根据相关调查国内一般房地产设计费用在1%～1.05%之间，而设计单位的总投入却占到整个项目的35%～45%，故设计阶段对于房地产工程项目投资有着非常重要的地位。

设计阶段中限额设计是投资者最容易控制最能有效掌握资金的重要方法，一般进行限额控制时会降低使用的性价比，在限额设计前要对国家行业等相关部分下发的文件进行彻底的翻阅，保证设计符合国家最新标准，包括一些新的技术要及时的应用到项目中。建设过程中一二类材料占比较重，一些传统材料不以满足现行施工状态。这就意味新型材料不可忽视。

概算工作是设计阶段较为准确的一种计算仅仅在项目建设过程中之前，设计人员要反复核算概算费用及相关性指标，提高概算指标首先要提高项目使用的性价比，通过对技术参数技术说明等一些不清楚的部位进行补充与修改来提高概算费用的准确性。

4.2 招投标投资成本控制

招标阶段的控制比较复杂，比如现场零散用工、临时建设、临时用水、临时用电、交通倒流等辅助措施进行严格控制，在根据投标文件检验施工单位的建设能力。

房地产招标首要选择为邀请招标，通过邀请招标的方式能有效确定施工厂商，建立长期性合作，一是对厂商的了解，二是通过了解对厂商可以作出相关评价与定位同时建立良好的建设氛围。在招标文件中严格严谨的说明索赔、甲供材、乙供材、市场价格波动调价方式、结算、结算方式、奖惩机制、合理工期等相关事项，明确上述行为能准确有效的减少或者杜绝事后“扯皮”现象的发生。

招投标中最为重要的一项内容就是最低限价，根据国家相关政策招投标不设置投标最高限价，投标报价过程中主要是看报价与最低限价是否接近，在接近的同时查看投标文件中的各项技术措施及应急管理模式行为是否符合现行的相关规范和标准。根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》不得以其他代价获取底价中标，最低限价是根据当地材料价格、其他企业相关价格的平均值，如果报价低于最低限价评标委员会根据相关条例确定价格不足以施工，后期可能会在施工过程中偷工减料，酿成恶劣的后果。一般出现低于投标限价的时候评标委员会第一时间否定投标资格。

4.3 实施阶段投资成本控制

建设阶段的投资成本控制建设周期较长、建设面积较大、涉及各方面物资较多，施工中还存在一定风险。在建设阶段属于一个动态控制，过程中及时跟踪项目实际情况，收集项目的目标值投资及施工进度及质量情况，定期每月或者每半个月进行计划值与实际值相比较，通过实际值与目标值的相比较采取相应的措施，如果实际投资值大于目标投资值时应及时纠偏。主要从以下四个方面进行。

①组织措施，根据现场施工组织任务分工及管理职能方面进行纠偏；

②管理措施，分析管理原因对建设项目产生的原因进行纠偏；

③技术措施，通过新型技术及或设计施工方法的改进对超标部位进行纠偏；

④经济措施，经济对建设项目导致的问题及时落实所需资金进行纠偏。

合理安排施工工期，在某一项工程施工前对工程进行工期安排，有效防止一些不必要的突发事件对项目建设的影响。施工中质量作为最为重要的环节，应贯彻全面、全过程质量管理的思想，运用动态控制方式对施工质量进行事前控制、事中控制和事后控制，确保质量达标。

5 房地产开发投资成本控制中遇到的问题及对策

在房地产开发整个过程中，市场定位、可行性研究、资金来源是房地产开发中遇到问题最大的环节，通过对遇到相关问题的解决得到了投资者的最大利益和促进企业发展是整个投资环节及整个项目的根本目的。

可行性研究是前期控制投资成本的重中之重，由于没有可靠的可行性研究 报告使得企业自身的定位模糊不定，极大可能造成盲目投资，且挽回几率较小。前期应通过大量信息对城市地区的经济调查、摸底、城市相关政策进行详细了解及拆分在根据国情整个大环境进行逐步的分析，确定项目可行性。

设计文件主要是设计图纸严密审查，避免存在后期变更情况，由于洽商变更文件的增加导致项目投资的不可控，使得成本增加，在设计前期根据现场实际情况一一分析对比，使得图纸减少变更及错误设计。

严格确定劳务作业队，使得这个建筑安装过程无缝衔接，如果出现断裂情况导致工序衔接不恰当造成停工，损失惨重。

材料供应方面，在确定一二类材料供应商前对供应商实地考察，查看生产能力与厂家相应资质。有些厂家口号硬气广告硬气，但在实际生产中经常中断，会使得大量劳务人员窝工、机械窝工，从而增加投资。

6 结语

投资成本控制的方法与方式应及时跟进国家和地方上的相关政策，在了解房地产市场经济环境，根据自身特点结合大环境中的各种因素定位属于自身的市场的同时，不断更新企业管理条例束缚硬性指标。企业在房地产开发投资成本控制的过程中要把尤为重要的施工质量和人身安全放到第一位，严格审核与把控施工质量与安全管理。在规范的同时下得到利益的最大化。