机电设备运行与维护管理的重要性探讨

张超龙

（厦门海投物业有限公司，福建 厦门 361000）

引言

随着机电设备种类不断增多且多元化，在机电设备质量上实现了跨越式的突破，在自动化、智能化和复杂化方面均得到提高。机电设备给生产、生活带来巨大的效益和便利的同时，也很容易在运行中发生故障，只有通过加强机电设备的运行与维护管理才能从根本上减少出现故障，保障设施设备正常运行并发挥最佳效果。

1 当前物业企业对设施设备保养的情况

机电设备在经营、生活、生产的过程中缺一不可，因此，物业企业必须重视设备在日常工作中的巡检、定期保养，确保机电设备长期处于正常工作状态，使业主的利益不受损，物业企业的服务品质提高，与效益、成本、公共安全等重要因素有关。在传统的机电维保管理模式中，因市场因素，导致生产厂家与维保单位脱节，许多技术保护、维保单位对产品的核心技术掌握不够透彻，相关部门监督指导不够到位。随着政府对市场的准入开放，维保单位如雨后春笋般进入市场，其技术力量单薄、管理缺失，为了公司的运作低价承接业务。在日常生产中，由于人工成本、技术力量储备不足等原因，许多物业企业没有真正履行维保责任，导致小问题拖至大问题，直至设备停止运行，严重损害了业主的利益，最终由全体业主买单，同时也增加了物业企业的投诉率和负面影响。一些物业企业维保管理模式老旧，无法在维保过程中真正做到及时发现问题解决问题，加上维保单位配件处于零库存状态等因素，会造成机电设备维护保养缺失，无法真正发挥设施设备的工作效率，给业主的日常生活带来了较多的不便，也降低了物业企业的经济效益、增加了投诉率。在未来的设施设备管理中物业企业应该提高管理能力，政府部门应当加强监督力度，同时还应从源头上推行厂家与维保企业的技术共享、配件供应。我国也需成立设施设备维护保养协会，规范行业管理，实行资源共享、技术支持、相互监督等约束机制，来促进整个行业的良性发展。

2 设施设备日常保养中存在的问题

2.1 物业企业不够重视设施设备的日常保养管理工作，管理团队技术水平有待提高

自改革开放以来，随着全国房地产市场迅速发展，物业行业成为国内新兴行业，服务着整个社会，关系着民生问题，物业区域的设施设备是民众日常生活中不可缺少的部分，怎样做好物业区域的设备管理工作重要。考虑到物业企业的成本问题，以及配备的技术人员不到位、一人多岗、技术水平有限等因素。在日常的生产工作中并没有真正落实设备维修保养工作，导致未能及时发现问题，使机械设备小病拖成大病，以及长期带病运行、配件供应不及时等因素，使在机械设备出现故障后不能够及时的进行修理，甚至出现停机等情况，从而增加了业主的成本支出和对物业企业的投诉，降低了物业企业的服务品质。

2.2 维护保养管理理念落后，缺乏创新思想

近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，房地产市场覆盖了全国大多数三、四线城市，房地产市场涉及到的机电设备种类多、品牌广。当开发商将楼盘的机电设备移交给物业企业后，物业企业认为都是新交付的设备，总认为在厂商的保修期内，厂商会进行保养，但是存在物业企业的设备管理技术员对设备的性能还不够熟悉、新的设备维护次数可减少，设备出现故障接到报修电话后到现场进行处理等因素，造成了机电设备的管理没有跟进上。再加上物业企业入市门槛较低，部分开发商将楼盘的物业管理委托给规模小、技术力量弱的物业企业进行管理，由于长期缺乏维护保养的监督管理，导致设施设备频繁出现故障。物业企业应从技术人员的技能培训、制度建设、完善制度建设入手，责任落实到人，建立一机一档一人，有条件的企业可以采用智能控制管理来提升管理水平。

2.3 重故障，轻保养

目前，大部分企业在使用机电设备过程中，均存在“重故障、轻保养、有保养计划、未实施保养、头疼医头脚疼医脚”的现象，开发商（厂商）将机电设备安装完成、验收合格后交付物业使用后，企业只注重机电机电设备出现故障后才排除故障，大大降低了使用寿命。物业企业应严格落实设备的维护保养计划，通过日常的维护保养，目的是能够及时发现设备运行中存在的问题，能及时维修或更换对应的配件，防止带病工作带来更大的损失，延长设备使用寿命发挥更好的作用，降低业主的成本支出，提升物业企业的服务品质。

2.4 厂家对核心技术保护过度

近年来，我国的制造发展迅速，国产化产品越来越多，机电设备的智能化程度也越来越高，各厂商为了维护自己的利益，对产品的核心技术进行保护，当机电设备发生故障时，非厂家的维保单位在未获得原厂家的技术授权时，就无法进入核心系统获取故障信息，大大延误了维修时间。例如电梯变频控制器的主要技术参数，建议实行核心技术有偿或无偿分享，有效促进、提升行业的技术水平。

3 加强设备维护保养管理工作的措施

3.1 提高设施设备自身的稳定性

物业企业应结合本企业的实际情况，制定可行的设施设备维护保养制度，严格按照维护保养计划进行日常巡查、半月保养、月季保养等相关工作，在巡查及保养过程中及时发现问题、及时处理存在的问题。随着市场的发展需要，各项技术的软硬件进步快速，整体的可靠性较为稳定。应当要按照年度的保养计划严格对设备进行有针对性的日常检查及时发现故障问题、及时排除解决故障问题等措施，来进一步提高设施设备的健康状态，同时制定设备保养的周期、保养的目的、把好质量关、保养周期的把控、过程的安全管理等来确保提高设施设备的稳定性。

3.2 严格落实好设备保养检修制度

注重对设备的维修和检修，设备的完好性对于生产发展有着很重要的作用，应该按时对设备的状态进行勘测，根据设备的情况确立检修时间和保养制度，从而用最少的检修费用和最短的检修时间达到最高的检修质量。应该定时安排技术人员深入到现场中巡查，第一时间掌握设备的使用情况和系统的运行情况，找出潜在的故障，并且对发现的故障进行及时处理。同时要加强考核管理和问题分析，还要对事故的负责人进行批评教育，给予处罚予以警示。从根本上提高员工的思想意识，让他们对设备维修工作认真负责，从而提高设备的使用时间。

3.3 加强设施设备的前期介入和档案管理

开发商在项目竣工验收前应由物业企业派驻工程技术人员进驻项目，主动介入设施设备的调试和验收阶段，这样有利于对项目的各类专业设备的性能、技术参数、安装位置、内页资料移交、操作培训等工作的了解。同时，根据项目的实际情况将图纸、设备使用说明书、维保合同、主要设备的技术参数等建立一机一档，更好的为日后的维护保养做准备。

物业企业进驻项目后，设备主管应根据设备的专业进行分工责任到人，每台设备均要有设备卡和责任人、各专业技术人员要熟悉各类型设备的技术参数、工作原理、操作流程、日常巡查内容、保养内容等，如设备发生故障时，技术人员要立即按照维修工作流程进行维修，维修完成后应做好相关的记录，对更换主要配件的应记录各项技术参数，便于日后的跟踪及配件的选择，以便缩短维修时间。

3.5 加强维保技术人员的培训与考核工作

物业企业应每年编制技术人员的培训计划，可分为项目培训、公司培训、外部培训，按专业培训以及新技术应用的培训，通过多元化的培训来不断巩固和提升技术水平。同时对技术人员的培训结果进行考试，给予考试不合格技术人员一次补考的机会，如再次考试不合格再给予相应的处罚；还要将技术人员的培训和业务技能纳入绩效考核体系，考核与绩效挂钩，更好地促进、巩固技术人员的业务能力，提升整个团队的建设。

4 结语

物业企业应结合自身企业的发展做出长远的规划，重视设施设备的维护与保养、完善制度、严格执行维保制度，建立健全设施设备数据库，加强信息化建设的投入，制定有效的培训制度（理论与实操相结合）和技术人员的储备机制，完善落实考核机制，奖励有技术创新和贡献的技术人员，促进维保工作良性发展，延长设施设备的使用寿命，节约业主的使用成本，提高企业的服务水平。