城市规划与城市房地产开发协调发展策略探讨

韩树松

（山东聊城不动产登记中心，山东 聊城 252000）

0 引言

随着城市化的快速推进，城市规划工作在协调城市用地面积以及满足城市居民居住需求方面的重要性越发凸显，尤其是我国城市发展中的可用土地面积日益短缺同日益增加的城市居住需求之间的矛盾越来越突出，因此，更有必要做好城市规划工作与房地产开发工作。然而，在当前的房地产开发实践中，常忽视城市规划工作对整体项目开发的影响，致使房地产开发过量、公共基础设施重复建设等问题频繁出现。为提升房地产开发的实效性，必须紧密结合城市规划工作的规则与机制，力求增强房地产开发与城市规划的相关性。

1 城市规划与城市房地产开发概述

城市规划主要是依据社会发展与建设需求，以及城市发展目标，立足提升城市内部各种资源的综合利用率，对城市空间结构进行科学规划与布局，保证城市各项建设工作有序开展。城市规划的科学性与合理性，对市政工程建设以及其他城市建设项目的开展产生极大的影响，是推进城市建设可持续发展的一项重要工作。城市房地产开发则是在城市建设过程中立足城市规划与建设视角，通过有效开发与利用房建工程与土地资源所形成的一种综合性民用住宅或商用建筑的建设项目，需要结合城市发展规划以及《城市房地产管理法》等相关规范开展基础设施建设。

2 城市规划与城市房地产开发的相关性分析

2.1 城市规划对城市房地产开发的作用

在城市房地产开发实践中，城市规划扮演重要的角色，其作用如下。

1）指导作用 基于城市规划对城市现阶段及未来一段时间的发展规模进行确定，可实现对房地产开发总量和投资总额的有效控制，确保房地产开发和城市居住需求乃至城市发展需求之间保持供需平衡。或基于城市规划实践，对城市用地进行指导，如指导地铁或市政道路干线的走向等。此外，基于城市规划，避免房地产开发过程中存在的重复建设问题，增强相应开发工作的规范化程度，确保房地产市场竞争的合理性。

2）控制作用 城市房地产开发项目从立项开始，在项目投资、项目设计、项目施工等众多环节都需依赖城市规划数据的支持，以保证房地产开发项目的整个过程得到有效控制。例如，基于城市规划实践，可对用地面积、性质、位置及范围等进行有效控制；还可对项目建设所在城市区域的建筑密度、高度、绿地率以及容积率等相关指标进行有效控制。从这个角度讲，只有对城市规划方案进行科学设计，才能确保房地产开发项目的顺利开展。

3）促进作用 城市房地产项目开发的根本目标是在满足城市居住需求的基础上，尽可能地增加项目开发的经济效益。对城市房地产项目而言，其经济效益在很大程度上受到项目开发所在区域的土地面积、地段的生活便捷性与舒适性等众多因素的影响。而城市规划在很大程度上对房地产开发项目建设区域的土地价格产生直接影响，可见，城市规划对房地产开发具有一定的促进作用。

2.2 城市房地产开发对城市规划的反馈作用

城市房地产开发对城市规划工作的开展也会产生影响，具体反馈作用表现如下。

1）开展城市规划工作的有效手段 城市化进程的推进建立在城市建筑建设的基础上，房地产项目开发可有效解决城市规划实施中出现的冲突与矛盾，从根本上克服城市规划建设中存在的不足，为城市总体规划实践提供有效的手段。例如，在城市规划中，可以通过指导房地产开发项目对城市现有用地的功能分区、结构布局形态等进行调节。特别是在老城区更新改造与升级过程中，通过房地产开发项目的指导，能实现城市规划工作的调控目标，确保整体城区建设质量。

2）有助于增强城市用地结构的合理性 市场经济主导下的城市建设，由于土地资源配置不合理以及用地结构不合理使城市用地无法得到有效应用，而随着城市房地产开发的热潮，上述情况得到显著改善，极大促进城市规划工作的开展，拉动了城市经济的发展。例如，基于房地产开发项目建设，通过地价、环保等指标对城区的空间结构进行优化调整，更好地助力城市规划工作，提升城市规划的整体效果。

3 城市规划与城市房地产开发协调发展策略

3.1 改进城市规划对城市房地产开发的指导机制

城市规划对城市房地产开发的重要作用是指导，为了促进二者的协调发展，必须强化城市规划的指导作用，构建更健全的指导机制。为有效指导房地产开发，需要加强对城市规划的战略性研究，明确城市空间变化的诸多可能性，分析不同城市空间变化的影响因素，保证城市规划工作真正地指导城市房地产开发。城市规划的战略性研究要点如下。

1）开展持续性跟踪分析，对城市规划工作进行深入分析和研讨，保证相关规划工作的深度与广度。

2）成立专门负责战略性研究工作的城市规划小组。

3）在城市规划实践中，要注意开展持续性研究，尤其是做好城市发展的前瞻性探究，确保城市规划数据能真正服务于城市房地产开发项目建设。例如，做好城市5年、10年发展规划，保证为房地产开发项目投资策略的制定提供必要指导。

3.2 健全城市规划对城市房地产开发的控制机制

通过开展城市规划工作，可有效调节与控制城市区域内的房地产开发行为，确保房地产行业的规范发展。强化城市规划对城市房地产开发的控制机制可从以下方面着手。

1）确定房地产开发项目建设的实际用途或作用。

2）确定对房地产项目开发的实际强度 具体需要结合城市规划中土地开发容量、土地规模等相关要素对实际土地开发强度值进行确定，尤其要注意在对不同土地开发强度进行有效设计的基础上，对不同的项目开发强度值进行有效控制。

3）有效控制房地产开发项目的形体景观结合城市设计方法与手段，从城市景观构成角度对房地产开发项目提出相应条件与要求，对房地产开发项目建设中涉及的建设风格、轮廓以及色彩进行有效控制。

4）有效控制城市区域环境容量 具体环境容量可通过人口密度、绿化率、空间率（城市开放空间占城市建设用地面积的比例）等有关指标进行有效控制。

5）有效控制城市建设区域内的公共配套设施 对公共设施或市政基础设施等，可借助市政规划对这些项目建设的标准与要求进行有效控制。

6）明确规划内容 在城市规划中，明确需要进行强制性规划的内容，如公共安全类设施、环境保护类设施、文化遗产或自然遗产类设施等，这些都是房地产开发项目建设中需要考虑的强制性控制要素。

3.3 构建城市规划与房地产开发交互的保障机制

借助城市规划助力房地产开发项目建设高效开展，必须对二者的交互保障机制进行构建，具体要点包括以下3个方面。

1）严控房地产开发的投资行为 近年来，随着“炒房热”，我国的房地产市场频繁出现过度投机行为，严重影响城市规划与房地产开发之间的协调发展。如果房地产开发存在过度投机行为，易使城市规划机构无法及时收到准确、可靠的市场信息，同时也会对城市规划工作的质量与实效性产生极大影响。反过来，如果在城市规划中存在过度投机行为，可能造成房地产行业的非常态发展。因此，要注意采取“限房令”“限建令”等降低房地产市场的热度，有效调控房地产行业中的各种投机行为。

2）健全城市规划监督机制 相关机构与部门在未经授权的情况下不得对城市规划方案进行擅自改动，房地产开发商不得在城市中违规建设。可构建包括群众监督、社会舆论监督以及行政干预等多元化的城市规划监督机制，切实防范违反城市规划行为的发生。

3）加强城市环境优化设计 基于城市环境改善的城市规划工作可增强城市的影响力，吸引房地产开发商前来投资，促进城市规划的良性发展。只有构建城市规划和城市房地产开发相互促进的良性环境，才有助于二者的整体协调发展。

4 结语

城市规划和城市房地产开发之间关系密切。城市规划对城市房地产开发具有指导、控制和促进作用，而城市房地产开发又可以反过来优化城市规划的空间结构。为促进二者的协调发展，必须在城市规划对城市房地产开发有效指导与控制的基础上，构建二者协调发展的保障机制，从而构建优美的城市环境。