城市中心区老旧住宅改造设计分析

吴彭君

（安徽建筑大学建筑与规划学院，安徽 合肥 230022）

0 引言

20世纪80年代，我国正处于改革开放初期，随着当时国民经济的发展，城市建设快速推进，城市人口数量不断增多，对住房的需求不断增长，修建了很多聚集在市中心的居民住宅区。这些居民住宅区靠近城市主要商业区和交通干道，为了满足居民的生活需求，在住宅规划以及房屋建造时主要考虑的是房屋的基本实用性。随着时代的变迁，当年的住宅设计已经完全不能满足人们对高品质住房的需求。在此背景下，城市中心老旧住宅的改造工作对于我国城市现代化建设具有重要意义。

1 城市中心老旧住宅改造的必要性

在城市现代化过程中，市中心的老旧住宅区通常面临集体拆除搬迁或拆除重建2种选择，在实际拆建过程中，需要耗费很长的时间和巨大的资金成本，易产生诸多的社会矛盾，影响拆建效率。所以，近年来越来越多的城市开始转换思路，从城市建设的整体布局和发展战略出发，开展市中心老旧住宅改造设计工作，在满足城市公共空间规划需求的同时，最大限度地发挥老旧住宅的经济价值。

1.1 城市公共空间规划的需求

住宅区是城市最基本的组成部分，住宅区的位置、规模以及与附近功能区的互动关系都对城市的发展产生影响。现代城市的功能区主要包括中心商业区、行政区、居住区、工业区、文化（娱乐）区、仓库码头区、休憩区和郊区等，城市公共空间承载着交通、观赏、娱乐、餐饮、展示、节庆等多重功能。城市中心的老旧住宅大多位于中心商务区附近，占据着城市中寸土寸金的位置。在科学规划下的城市功能分区建设，基于公共空间的规划对城市核心地带的改造，必然涉及老旧住宅的改造设计。

1.2 老旧住宅的经济社会价值

城市中心的老旧住宅位于城市最重要的位置，从城市整体规划角度看，不符合城市核心地段的土地利用规律。由于城市中心老旧住宅属于历史遗留问题，目前采用拆除迁移或拆除重建的手段，十分耗费时间和财力，并且会在拆迁过程中不可避免地产生各种社会矛盾，尤其对一线大城市来说，市中心老旧住宅区的拆迁改建难度极大。因此，在城市中心老旧住宅问题上转换思路，变“拆”为“改”，变“旧住宅”为“新住宅”，不仅可以节省重建施工的财力投资，提升老旧住宅区的消费活力，最大限度地发挥老旧住宅的经济社会价值，而且有利于社会稳定。

2 城市中心老旧住宅改造设计原则

城市中心老旧住宅区在改造过程中要坚持以人为本、节能环保以及多元化的改造设计原则，以改善老旧住宅的整体环境，提升居民的居住体验。

2.1 以人为本

城市中心老旧住宅改造工作要紧紧把握城市中住宅与人的关系，根据居民的实际需求，对住宅进行人性化的改造设计。现阶段，我国城市中心老旧住宅区居住的家庭结构主要包括高龄空巢家庭、核心家庭和主干家庭几种类型。不同的家庭类型对住宅内部空间结构的改造需求不同，这就要求设计者要尊重居民的实际需求，针对老年人和青年人不同的生活习惯和空间利用方式，改善老旧住宅的基本功能设施，提升人性化的居住体验，实现城市老旧住宅的改造升级。

2.2 节能环保

城市中心的老旧住宅受限于修建时建筑材料和建筑设计等因素，往往不符合当前城市住宅的节能环保标准，在改造设计中要遵循可持续发展建筑理念，对老旧住宅进行节能环保改造。在建筑材料的使用方面，要尽量挑选绿色环保的有机材料，减少苯和甲醛等有毒气体对居民生活的不良影响。在对老旧住宅的外墙体进行功能性改造时，可以用新型环保材料加贴于墙体，提高老旧住宅外墙冬季保温的效果。此外，对于老旧住宅区公共区域的照明设备，可以利用节能环保、使用寿命较长的太阳能光伏LED灯。

3 城市中心老旧住宅外部改造设计细节

大部分城市中心老旧住宅区面积受到城市中心商业区规划的限制，要求设计者在不扩建原有空间的前提下对住宅区外部建筑、设施和景观进行改造。

3.1 基础设施

二十世纪八九十年代的城市住宅区建筑水平基本上是由当时城市的经济发展状况决定的，改革开放初期，我国经济和社会发展水平整体不高，导致居民住宅房屋的建设标准整体水平较低。例如，针对城市中心老旧住宅区基础设施的欠缺，改造工作要深入调查住宅区常住居民的人口构成情况，根据实际需要建设适用于老年人、白领或学生的公共活动区域和设备。此外，由于老旧住宅区的公共照明设备、排水系统等基础设施年久失修，对居民的日常生活造成诸多不便，改造过程中要规划公共区域照明设备、小区排水系统管道等方面的设计。

3.2 绿化带

现代化的城市建设十分重视市容市貌以及城市绿化景观的打造。一方面，位于城市中心的居住区是城市形象重要的符号，如果老旧住宅长期以来落后破旧的形象得不到改变，会影响人们对一座城市的基本印象。另一方面，从小在城市中心住宅区长大或者长期居住在此的居民也需要更优美的居住环境来提升生活质量。基于此，城市中心老旧住宅的改造设计工作的出发点要落在提升市容市貌、改善居住环境上。由于市中心地价昂贵，扩大绿化面积的难度较大，改造工作可以利用当前已有的空间和碎片化空间来设计绿化景观。把小区绿化景观和公共区域结合起来，改善居民区的整体环境。

3.3 停车场

20余年前的城市居民中，只有极少家庭拥有私人汽车，所以当时城市居住区规划中很少考虑停车场的设置。近年来，随着城市居民生活水平的提高，拥有私人汽车的家庭数量急速增加，居民对停车场和停车位的需求也随之不断增长。在城市中心老旧住宅改造中，地面的空间面积十分有限。考虑到居民为了寻找停车位常常需要花费半个小时以上，而附近商业区的地下停车场收费较高，老旧住宅区的改造可以结合小区的地质环境，充分利用地下面积，修建地下停车场，连接小区的各个出入口，方便车辆出行和停放。这种方式不仅可以解决居民停车难的问题，还有利于缓解城市中心商务区交通拥堵的状况。

4 城市中心老旧住宅内部改造设计细节

城市中心老旧住宅区居住的家庭类型构成复杂，但是以中老年人为家庭主要成员的比例较高。在室内改造工作中，设计者要结合每个家庭的具体情况，对客厅、卧室、卫生间等房间的功能进行优化改造。

4.1 客厅

客厅是家庭使用率最高、占地面积最大的区域，在城市中心老旧住宅改造过程中，要依据不同家庭类型的具体需求，对客厅的改造设计进行个性化调整。例如，对于高龄空巢家庭来说，客厅的设计要符合老年人的生活习惯，结合老年人行动不便的可能性，避免在客厅使用台阶、高台等设计，在客厅主要位置摆放沙发、座椅等适合休息的设备。而对于由青年夫妻和未成年人组成的核心家庭来说，可以利用客厅的大空间分隔出工作区、学习区或者餐厅，通过书桌、书柜或装饰展示柜等将客厅分成两部分，充分发挥室内空间的最大利用价值。

4.2 卧室

在卧室改造过程中，要关注家庭的人员构成。城市中心的老旧住宅区内家庭人员比例最高的是中老年人，因此，在住房室内改造设计中也应着重解决中老年人的居住需求。中老年人相对来说更需要安静舒适的睡眠环境，尤其对常年卧病在床的高龄人群，卧室的人性化设计尤为重要。针对这类家庭，改造可以适当拓宽卧室的原有面积，方便老年人子女或社区服务人员的日常陪伴照料，对于独居的老年人家庭，可以在卧室安装紧急呼叫设备，方便老年人在紧急时刻向社区工作人员发出求救信号。

4.3 卫生间

老旧住宅中的卫生间功能欠缺、设计落后，且涉及复杂的管道敷设和排水系统的整修工作，是整个老旧住宅内部改造设计中最困难的一环。首先，对于依旧在使用蹲便式马桶的家庭一律进行马桶升级，换成坐便式马桶，为广大居民尤其是中老年人如厕提供便利。其次，针对卫生间洗浴功能区的改造，可以从独立浴缸的普及使用开始，在管道敷设、燃气热水器推广以及排水系统基本完善的基础上，对老旧住宅区室内洗浴功能进行优化改造，方便居民的起居生活。此外，对于家庭居住人口较多，年龄跨度较大的家庭，可以根据具体情况对卫生间进行较大的改动，建造干湿分离的卫生间。

5 结语

随着城市现代化建设的不断发展，城市居民对住房的外部环境和内部功能结构的需求越来越多样化。城市中心的老旧住宅改造是城市现代化建设工作绕不开的难题。不论是从城市整体空间设计的角度看，还是从老旧住宅居民对更高生活品质的追求看，对城市中心老旧住宅的改造设计都应该坚持以人为本、节能环保的多元化改造设计原则。对住宅区外部空间居民公共活动区域的基础设施、绿化环境和停车场进行改造，同时，根据不同类型家庭的实际需求，对住宅内部的房屋格局和功能设计进行人性化改造，全面提升城市中心老旧住宅区的整体环境，满足居民的生活需要，促进城市的现代化建设。