城市老旧小区环境提升与整治研究——以合肥卧云新村小区改造项目为例

黄 冬

（1.江苏省规划设计集团有限公司，江苏 南京 210036；2.江苏省城镇与乡村规划设计院有限公司，江苏 南京 210019）

0 引言

2020年7月，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）将老旧小区改造作为“重大民生工程和发展工程”，可见老旧小区改造对推动城市发展，推动惠民生扩内需，促进经济高质量发展具有重要作用。随着时间推移，越来越多城市居住小区逐渐老旧，如房屋细部和结构老化、户型老旧过时、公共活动空间缺乏、停车管理混乱、市政管线老旧存在安全隐患等，给居民生活造成诸多不便，严重的可能造成区域人口流失以致区域活力和功能的衰败。

1 老旧小区主要改造模式

中国老旧小区改造始于20世纪90年代。回顾各地区老旧小区改造模式，虽建设主体、政策、过程不相同，改造模式大体可分为全面改造和综合整治2类。

1.1 全面改造

全面改造即拆除重建。这种模式一般由开发商主导和出资建设，将旧小区全部推倒，按新时期的标准重新规划建设。小区全面改造后，原住民能住上现代化新楼房，且小区环境、公共空间、基础设施配套更完善。但全部推倒重建的方式将小区所有的历史痕迹抹去，原有生活方式、邻里关系等不复存在，不利于文化留存和传承。同时，开发商倾向于借助旧区开发提高容积率，以获取更多收益，不利于城市良性发展。因此，全面改造模式适用于住宅质量低下、安全隐患大的老旧小区。

1.2 综合整治

综合整治即针对小区的道路、绿化、房屋、活动空间、公服设施、市政设施等进行提升改造，是新时期侧重环境品质提升、集约节约的模式。综合整治可由政府主导，并结合业主参与。这种模式下，业主有更大的自主权改造小区环境。由于未将小区全部拆除重建，原来的居住环境、生活方式得以保留，有利于文化传承和城市的可持续发展。这种模式适用于住宅质量尚可，但环境和设施待提升的小区，本文研究倾向于这一模式。

2 老旧小区环境提升和整治原则

2.1 以人为本，公众参与

老旧小区环境提升和整治应以满足居民的需求为首要原则，通过业主会、征求意见等方式，征集居民对生活环境、设施、空间的改造需求和建议，向居民公示改造设计图纸并征集居民意见，引导居民积极参与小区环境提升和整治。

2.2 空间优化，设施提升

早些年的部分小区对空间设施、管理各方面的考虑不甚全面，且旧时的设计难以满足当下发展需要，如停车、公共空间缺乏问题等。老旧小区改造应针对现存问题和发展需求设计改造方案，优化小区内道路系统、公共空间和配套设施，美化整体景观环境，提升小区形象和居民的归属感、自豪感。

2.3 集约节约，持续发展

老旧小区改造应着眼于未来发展，结合居民需求和小区现状，对小区内废弃空间进行再利用设计，针对现有基础设施和公共设施提出提质改造方案，减少空间和资金的浪费，促进小区品质提升和可持续发展。

3 卧云新村小区改造实践

卧云新村小区位于合肥市经开区东南角，方兴大道以北，属于村民回迁房。小区于2003年建成交付使用，共59栋住宅，周边有卧云菜市场、锦绣小学、远大商业综合体等，居民生活、购物较方便。据小区居民反映，小区存在以下问题：①部分住宅存在屋顶渗水、墙面污损等情况；②内部道路未成系统，车辆停放混乱；③公共活动空间缺乏，路灯、消防栓等设施不足；④存在雨污混接情况，雨水口易堵塞。针对困扰居民生活的问题，主要从以下方面对卧云新村小区进行环境提升和整治。

3.1 房屋建筑整治

房屋整治主要针对房屋墙面污损、部分屋顶漏水等问题进行改善，以达到提高生活便利性和提升小区形象的目标。

1）屋面整治 1～6号楼屋顶渗水严重，经排查，原因为废弃水箱渗水及天沟积淤破损。改造方案为去除屋顶废弃水箱，重做天沟防水，彻底解决屋顶渗水隐患。

2）立面改造 小区部分房屋存在外墙石膏线脱落情况，其他房屋的立面情况较好。将脱落石膏线予以拆除，规整外露的空调管、电线等，按照原有色彩重新粉刷墙面，保持各栋楼外立面的统一、完整和美观。

3）楼道整治 小区住宅楼道墙面涂料破损严重，墙面广告较多，且楼道灯及开关设备存在老化破损现象。采用弹性涂料重新粉刷各住宅楼道，按标准图集改造，同时将楼道灯更换为声控感应灯，并更换开关，提升居民上下楼的安全性和便捷性。

3.2 基础设施改造

基础设施老化和缺项是卧云新村较严重的问题。基础设施改造从小区道路系统、停车设施、市政管网、环卫和消防设施等方面逐一梳理，统筹制定改善策略。

1）道路和停车设施改造 小区内部道路存在组团路窄、通畅性不足的情况，本次改造将组团路扩建至4m，转弯半径增加至6m，同时新增部分道路使小区道路形成完整系统，更方便居民进出。7m主干路两侧新增1.5m的人行道，使用蓝色透水混凝土，适当增加路灯，提高行走的舒适度和安全性。小区因地面机动停车位不足且非机停车位缺乏，停车混乱。为改变这一情况，利用宅间绿化空间增设机动停车位，将单元门两侧空地部分改造为非机动车停车带。

2）市政管网改造 由于雨污合流易对环境造成污染且造成雨水口堵塞，本次改造对小区进行雨污分流改造，更换老化的管材。对狭窄雨水管沟适当加大管径，消除积水点，更新修复雨水口、检查井等附属设施。对小区弱电进行入地处理，每单元配置弱电分纤箱，改善小区内电线杆杂乱情况。

3）环卫设施提升 卧云新村垃圾桶位于楼栋间停车带，不仅占用停车带，而且空间局促，使用效果不佳。改造将单元垃圾收集点放置于楼栋非机动车带两端，靠近组团路口处，最大限度保障停车空间，也便于清运。圾收集点采用港湾式，底部采用白瓷砖铺贴，尺寸为3m×1m，可容纳3个桶，实现垃圾分类。在垃圾收集点配套污水收集井，就近排除污水，消除污水影响。

3.3 环境美化提升

1）公共绿地、休闲场地改造 小区公共绿地植被单一。对小区15处公共绿地进行绿化补种，增加小区内绿化景观的层次感；增设景观小品，同时增加部分硬质场地，配套休憩坐凳、树池坐凳、塑胶健身场地、健身器材等休闲设施，增加居民的公共活动空间。

2）宣传设施、标识系统提升 小区最初建设时对文化宣传、标识系统的考虑甚少。为提高小区文化氛围、营造社区和谐氛围，于小区4个主要主入口和休闲广场设置电子宣传栏，在小区道路、公共空间各处增加标识系统，宣传牌和标识牌采用成品定制的方式进行统一采购，定制时增加祥云、经开区Logo等元素，呼应“卧云”的题名，体现区域特色性。

3.4 安防系统改进

卧云小区属于半封闭小区，由于管理比较薄弱，围墙未完全围合，需要采取措施改进小区的安防系统，保障居民的人身和财产安全。

1）监控系统升级 小区现有约16组监控探头，覆盖面不广。本次改造将新增小区监控系统，设置探头65组，共169个，实现监控基本覆盖。监控室近期放置于社居临时委办公室，远期放置于社居委办公楼，于8号楼北侧预留接口，方便弱电对接。

2）围墙整治 小区围墙质量较差，存在墙面涂料剥落、栏杆锈蚀的情况。本次改造将修复33～45号楼东侧破损的围墙，新建400m围墙，与现有围墙连接，实现小区的封闭管理。新建围墙同现有围墙需统一样式。

4 结语

城市老旧小区的衰败程度各不相同，需改进的大都是外部环境、房屋品质、安全管理和便捷程度等方面。卧云新村小区经过环境提升改造后，获得业主的一致好评，再度提高了片区人气和土地价值。可见，环境提升与整治需充分考虑居民的需求和未来发展的形势走向，合理改造和利用小区现有空间和设施，增加居民所需的便民、休闲设施，丰富小区景观，提升小区形象，以满足人民群众日益增长的居住品质要求。