全开发周期房建防水工程质量控制对策

李继宁 中铁二十二局集团房地产开发有限公司工程师

引起房屋渗漏的因素较多，尤其是防水节点的设计合理性，对房屋整体防水性能有着较大的影响。防水材料的选择、施工队伍的规范水平、监理监管力度、开发商的重视程度都是保证防水质量的关键影响因素，如果这些方面出现问题，将会增大渗漏风险。

1 防水的设计处理

1.1 屋面防水设计处理

屋面防水的重点部位在于出屋面的构筑物与构件等整体屋面防水材料易被破坏的部位，如管井、排气孔、烟道、水落口、电梯机房楼梯和女儿墙等。这些部位通常属于材料应用的交接处，而不同材料之间的收缩性一般存在较大的差异，如果防水设计考虑不到位，较容易发生裂缝出现。因此，进行防水设计时，应尽可能采用节点密封处理、多道设防等方式。

建筑屋面基本构造层次由下至上依次为结构层、找平层、屋面保温层、找坡层、隔离层、柔性防水层、防水保护层。为防止保温层潮湿，还涉及排气屋面，即排气管从保温透过防水层露出屋面，使保温层内的水汽能通过排气管排出屋面，避免水蒸气长时间在保温层内积聚，因温度升高而使上部的柔性防水层起鼓。因此，设计时建议增加一层柔性防水，即房屋建筑基本构造层次由下至上依次为结构层、找平层、隔离层、柔性防水层、防水保护层、屋面保温层、找坡层、柔性防水、防水保护层。

坡屋面的天沟、檐口、檐沟受雨水冲刷后易变形，这些部位应专门设置加强层，一般需要先明确易渗漏点，然后向外适度扩宽20 cm。例如，天沟、檐口、檐沟通常存在较多的阴阳角，在这些部位用防水卷材进行密封处理，起到的防水效果较为有限，为增强其防水性能，可增设涂膜防水加强层。在加强层施工中，增设一层胎体增强材料，如玻璃纤维布、聚酯纤维布等，以此能够增强加强层的抗拉强度，使其结构在抗变形方面表现出更强的能力，保证其拥有更好的防水效果。

1.2 外墙防水设计处理

进行外墙防水施工设计时，应重点关注预埋件和连接件埋设部位、外墙保温收口部位、外墙挑檐阴角部位和地下室窗井部位。

（1）墙体裂缝是导致外墙渗水的重要原因，设计时工程地基应按变形控制设计，长度大于40 m时，应设置变形缝。如果墙体为轻质墙体结构，进行设计时应设置间距≤3 m的构造柱，且应在每层墙体的中部设置混凝土腰梁。对于其中没有约束的砌体，应在其端部位置设计构造柱。针对两种不同基体的交接部位，应专门对其做钢丝网抹灰加强处理，且保证加强带与基体之间的搭接宽度≥15 cm。

（2）对于外墙设预埋件部位，设计时应注意尽量减少甚至尽可能避免外墙构件直接与墙体连接。对不封闭阳台、空调板等部位进行设计时，通常不会另做防水层，只设置保温层，在保温层表面铺设混凝土、水泥砂浆等，因其本身防水抗渗的能力较弱，雨水较容易渗入保温层中，进而引发渗漏问题，因此在实际设计中应对之专门设计防水层。

（3）地下室窗井结构实质上对地下室外墙整体防水性能有着较大的不良影响，存在较大的渗漏水隐患。为保证其拥有较为良好的防水性能，应重点针对窗井顶板做防水设计，通常可设计顶板泛水，并应用防水涂料的涂刷，涂刷范围延伸到顶板之上25 cm。此外，窗井底板也需要进行防水设计，向上250 mm高范围内刷1：2防水砂浆抹面。

（4）外墙墙身防水设计，应保证达到地坪以上50 cm的高度，该高度通常为室外地坪的基础标高。

1.3 地下室防水设计处理

针对地下室进行防水设计时，应坚持“刚柔相济，封闭设防”的原则，即着重于结构自身的刚性防水，辅助外设柔性防水层。地下室从侧板到地板的防水层应形成一个全封闭层，同时外墙和底板均应设置防水层，尽可能使之形成封闭的整体。

针对地下室汽车出入口部位，入口顶部设计挑檐，此避免车库前出现较多的聚水；在车库的起、终点设计专门的排水沟；在出入口位置处设置反坡。针对人员出入口的设计，室外出入口应设计≥30 cm的高差，避免雨水被倒灌到室内；在靠窗楼梯转角位置设置地漏；在地下室内部设计高度≥10 cm的门槛[1]。

当地下防水为柔性迎水面防水并且有桩基础的工程，柔性防水到桩身处只能断开，桩头处就会形成渗水通道。桩混凝土浇至桩头时，往往砂浆较多，毛细孔丰富，凿桩头时混凝土受振动影响，细裂纹很多，所以桩头是地下室渗漏的一个通道，因此必须将整个桩头部位进行封闭处理。设计时在桩头顶部涂刷水泥结晶防水涂料或聚合物水泥砂浆作为防水层，另外在桩头与水面相交部位设计防水附加层。当桩身为圆形、使用卷材防水施工、进场出现封闭不严或搭接不足等缺陷时，防水设计可明确为选用涂膜防水。

2 防水工程施工控制要点

2.1 屋面渗漏控制要点

（1）对设计图纸进行仔细审核，尤其是一些较容易出现渗漏的部位，如天沟、泛水等，应确保这些部位的设计满足要求。

（2）进行防水层施工前，应基于防水节点构造，在关键部位做特殊处理，如将女儿墙与屋面板的连接部位制作为圆弧状，并进行粉刷施工，提升防水层与基层之间的紧密性。同时，应注意施工过程中对天沟檐沟的坡度控制，进行防水层施工时专门增加附加层。此外，所设置落水口应保证低于沟面10～15 mm。

（3）对屋面的坡度做严格控制，避免屋面形成积水。完成防水层施工后，必须针对屋面做蓄水实验，观察是否出现渗漏问题。

2.2 外墙面渗漏控制要点

（1）外墙面施工过程中留下的孔洞应专门做填补施工处理。处理应用细石混凝土，坍落度应控制在6～8 cm，在填补过程中应用小铁棒做振捣处理。次日，应用水泥砂浆对洞口的外侧进行嵌填，整体干燥后于表层涂刷防水涂料，通常涂刷两层。

（2）进行墙体砌筑施工之前，应先对砌块表面做清洁处理，避免表面存在垃圾、灰尘。砌墙施工应用“满刀灰”砌法，同时在砌筑施工过程中注意控制墙灰缝厚度，保证在20 mm以内。对于其中个别头缝宽度达到30 mm的，应针对缝隙采用C20细石混凝土嵌填。

（3）针对窗框与墙体之间的缝隙处理，应采用聚氨酯发泡剂填充，且要保持持续填冲。尤其是在转角位置，应保证一次填充完成，避免出现接缝。

2.3 室内卫生间、阳台等部位控制要点

（1）保证浇筑用混凝土配比达到试验要求，同时做好浇筑振捣、养护等环节的质量控制，注意控制拆模时间，不能出现提前拆模的情况。此外，如果存在孔洞预留，应保证其位置准确，避免事后开凿孔洞引起质量问题。

（2）在楼板四周设置混凝土翻边（门洞边除外），且保证高度在12 cm以上。

（3）完成穿板管道安装之后，应对管道四周采用高标号细石混凝土填筑，且注意后期养护，保证不出现渗漏。

（4）控制地坪坡度，使之与落水口之间的高差在10～15 mm[2]。

（5）针对穿板管道四周设置防水层，应用防水涂料涂刷四周，且保证涂刷高度超过套管的上端口。防水施工完成后应进行蓄水试验，保证不出现渗漏，才能开始下一环节施工。

2.4 地下室渗漏控制要点

（1）控制商品混凝土质量。商品混凝土运输到现场时，应检查配合比报告，并进行坍落度试验，制作抗渗试块。

（2）在施工中应尽量减少施工缝的数量。针对底板混凝土应采用连续浇筑施工方式，施工期间不能预留施工缝；底板与墙面之间如果必须设置施工缝，应将其预留在墙体上，且预留高度应距离底板20 cm以上。

（3）施工埋管应保证安装牢靠，避免混凝土振捣施工时出现松动，同时在浇筑混凝土时注意与套管之间的密实度。并在套管四周设置深30 mm、宽20 mm的环形沟槽，并对该沟槽做防水处理[3]。

（4）地下室外墙迎水面的防水卷材施工时，除了按规范要求处理好基层、粘贴卷材外，要重点注意防水保护层的保护，避免基坑回填时破坏防水保护层。

3 后期维保应注意的问题

维保问题关系到老百姓的生活起居，必须强调“及时性、有效性”。交房后，若出现漏水情况，业主首先会找物业公司投诉，然后物业通知开发商，开发商通知施工单位。因牵涉的单位较多，人员水平参差不齐，如果没有一个积极的、认真负责的工作组，质量问题往往很久得不到解决，影响业主的正常生活，也影响开发商的口碑。甚至有的防水问题经多次处理后，依然效果不佳。这就要求开发商要高度重视防水维保问题，与施工单位签订合同时明确后期维保的各项程序，包括处理时限、惩罚措施等，并严格按照合同的约定高标准执行。开发商也要与物业公司建立良好的沟通机制，使物业公司反馈的问题能及时得到处理。

4 结语

渗漏问题越来越被人们所关注，也是亟待解决的一个问题。相信随着新的防水材料的不断出现以及施工方法的不断完善，防水工程质量一定会越来越高。