危旧房改造项目成本控制的重点和措施研究

刘仙庆

（广西北部湾房地产开发有限公司，广西南宁 530001）

0 引言

随着我国城市化建设的不断发展，我国城市土地资源越来越稀缺，且受到可持续发展的影响，扩大城市区域面积外延式城市发展道路具有一定的局限性，因此危旧房改造受到了越来越多的关注。危旧房改造，可以对城市功能、结构、布局进行完善，还可以实现集约化、有效、科学利用城市土地资源，对于城市化建设具有较为积极的影响。危旧房改造，其是旧城改造的重要组成部分，其与人们的切身利益存在紧密联系。如今，在危旧房改造项目中，各地政府都需要投入大量资金，前期进行危旧房拆迁改造，后期进行工程建设，在这样的情况下资金压力相对较大，因此加强对危旧房改造项目的成本控制显得尤为重要。因此，在实际工作中想，相关部门需要深入分析影响危旧房改造项目成本的因素，并制定针对性控制措施，有效控制成本，提升危旧房改造项目经济效益和社会效益。

1 危旧房改造项目成本构成和资金来源

危旧房改造项目和一般基建项目存在一定差异，前者的成本构成主要包括改造方案设计费、危房鉴定费、建安工程费、工程建设其他费等，其中政府相关部门需要完成危房鉴定、设计改造方案、工程监理这几项工作，为间接成本[1]。现阶段，在危旧房改造中，部分项目是以居民自筹为主，以政府定额补助为辅，其他都是以政府补助为主，以居民自筹为辅。

2 危旧房改造项目成本控制问题

2.1 鉴定环节成本控制问题

在危旧房改造项目中，在鉴定环节经常出现危旧房认定不精准、对有限的改造资金进行挤占问题。究其原因，危旧房等级认定是住建部门完成的大，但是在城镇中由于危旧房点多面广，无法实现全覆盖鉴定[2]。现阶段，只有少部分经济条件较好的地方，把该项工作委托给了房屋鉴定机构，剩下大部分地方都是城镇领导、干部、工作队实施排查认定，由于不够准确的把我危旧房鉴定标准，导致部分轻微破损的房屋建筑被确定成为C级危房，或者是把部分C级危房确定成为D级拆除重建。此外，还有一些有禁止性事项的对象，被纳入改造对象中，存在关系改和人情改的问题，大大增加改造成本。

2.2 设计环节成本控制问题

在危旧房改造项目中，改造方案编制质量相对较差，无法对施工进行指导，也无法有效控制改造成本。主要体现在以下两个方面：首先，选择改造方式不够精准，部分地区在编制危旧房改造时是由施工队和城镇干部一同完成的，或者是直接由施工队编制，容易出现过度修缮和超面积建房等问题，导致补助资金支出增加。其次，改造内容不够精准，没严格根据相关规定对改造方案进行编制，会导致错改安全部位、漏改危险部位，导致改造成本很难得到控制。

2.3 施工环节成本控制问题

部分地区在改造危旧房项目时，在施工阶段存在成本控制不到位、资金使用率较低等问题。主要体现在以下几个方面：①改造前没有严格根据方案，对工程预算进行编制，对每户成本进行算清后开始施工，在施工准备环节中成本控制便出现了失控问题[3]；②人、财、物等资源统筹整合水平有待提升，存在改造安全隐患较多、质量标准不统一、改造成本较高的问题；③工程现场签证存在形式化问题，在出现项目清单变更时，业主方大多是利用口头指挥或者是利用电话指挥，很少进行实地查验，导致出现高估冒算情况。

3 危旧房改造项目成本控制的重点和措施

3.1 危旧房鉴定环节中成本控制重点和措施

在危旧房改造项目成本控制中，危旧房识别属于基础工作，也是非常重要的工作，需要根据实际情况，创建负责机制，对住建部门、城镇双主体责任进行贯彻落实，利用横向到边、纵向到底的认定模式，对城市建筑进行逐个筛选。①相关部门可以组建一个工作小组，对危旧房进行全面排查，抽调专技人员，在经过基本理论学习与实操观摩，且培训合格后，以城镇为单位，以行政部门为基本单位，初步认定房屋建筑的等级[4]；②相关部门可以成立一个专家组，分片负责城镇危旧房改造工作工作，抽查审定城镇认定是A级和B级的房屋建筑，全面覆盖鉴定C级和D级危旧房等级，利用城镇联动的形式，全面化进行排查，进而有效防止出现危旧房存量大、鉴定费用高、周期长等情况；③相关部门应做好城镇全区域筛查工作，锁定危旧房改造对象。在确定危旧房等级后，可以组织相关部门联审，对居民属性进行比对，并且组织相关部门，对公职人员、实际经营实体、车辆、收入、住房等信息进行比对，剔除有禁止性事项的贫困户，精准锁定危旧房改造对象，有效控制资金的使用范围。

3.2 危旧房设计环节中成本控制重点和措施

首先，挑选合适的改造方式，对新建房投入进行减少。在实际工作中，相关部门应坚持修缮加固为主、拆除重建为辅的理念，结合危旧房实际情况，分类实施相应政策。例如，针对有修缮加固价值的危旧房，进行修缮加固，坚持能修尽修原则；针对没有修缮加固价值的危旧房，考虑拆除重建，坚持能固不建的原则。其次，合理确定改造内容，对改造成本进行严格控制。在该过程中，相关部门需要注重政策指引，对建房面积进行控制[5]。并且，需要对改造的内容进行科学确定，有效控制资金的支出，例如加固补强或更换破损基础、木结构、墙体等。针对厨卫、水电、门窗不完善的，补齐短板弱项；针对顶楼跑风漏雨的，更换墙砖和砌墙补洞，进而有效提升居民居住环境。

3.3 危旧房施工环节中成本控制重点和措施

首先，在施工准备环节中进行成本控制。在实际工作中，可以以区域为单位进行统一改造，在改造前结合改造计划和方案，对改造成本进行分户预算，汇总区域总改造成本，然后进行统一发包、实施、结算，在街道层面对目标成本进行控制。与此同时，在采购和运输主材、大宗材料时，可以利用集中的手段，改造前政府相关部门开展供应商竞价，挑选节能环保、质量达标、价格适中的新材料，并把其推荐给施工方，通过集中采购和运输，对改造成本进行有效控制。

其次，在改造过程环节中进行成本控制。在实际工作中，需要对人财物资源进行统筹整合，对施工方进行科学调动，保证施工进度，进而有效控制施工成本和管理费用。并且，需要注重质量安全监管工作，城镇整合技术力量，成立工作组，开展日常检查和巡查工作，专家组重点监管地基基础、主体结构施工过程，通过这样的网络化管理机制，把质量安全隐患消灭，并且有效控制监理费用。此外，还需要注重对工程签证的管理，做好基础性结算资料档案工作。

3.4 竣工验收和结算环节中成本控制重点和措施

首先，注重工程验收和结算工作。在危旧房改造工程项目竣工后，相关部门、施工方、工作组等，需要竣工验收改造完工的房屋建筑。在对质量安全进行重点验收的同时，还需要结合有关痕迹资料进行收房，为结算工作打下良好基础。其次，注重结算造价的控制工作。相关部门需要基于工程量计价清单表，对工程签证资料、收房记录进行对照，逐项对改造项目进行合适，保证计量正确，避免施工方对改造项目进行虚列，导致工程量虚增。与此同时，针对由于工程量增减和物价变化等因素出现的调价，需要严格根据合同约定和相关规定执行。

3.5 后续巩固提升环节中成本控制重点和措施

在危旧房改造项目中，想要有效提升成本控制质量，相关部门还需要实施动态检测，创建后续巩固提升机制。在该过程中，需要贯彻落实工程质量保修制度，项目实施主体需要严格根据合同约定比例，在结算款中对质量保证金进行扣留，在质量保修期内，若出现安全隐患问题，整改的费用需要施工方负责，在质量保修期外，若出现安全隐含问题，整改的费用由政府统筹资金进行修复[6]。此外，需要贯彻落实跟踪管理机制，相关部门可以定期组织相关人员对住房进行检查，针对细小的危险点可以督促居民自行修复，针对具有一定破损程度的，需要及时组织施工队进行整改，避免由于后续巩固不到位，导致改造成本增加。

4 结语

总而言之，在新时代背景下，在危旧房改造项目中，加强成本控制是非常重要的，不仅能够有效提升成本控制水平，缓解政府资金压力，还可以有效提升危旧房改造项目的经济效益与社会效益，促进城市化建设进一步发展。因此，在实际工作中，相关部门需要结合实际情况，深入分析当下存在的问题，找出影响因素，并以此为基础，不断优化和完善成本控制手段，从多个层面入手，创建完善的成本控制体系，实现对外开源节流，对内挖掘潜力，加大成本控制力度，进而有效提升危旧房改造项目整体管理水平，为城市化建设打下良好基础。