城镇建设建筑工程开发用地的规划管理

杨文

（甘肃省灵台县规划事务中心，甘肃平凉 744400）

0 引言

城镇建设随着社会经济的发展获得了进一步创新，当前城镇建设广泛应用建筑工程开发用地的规划管理。然而，在国内城镇建设建筑工程开发用地的规划管理中还存在很多需要进一步完善的地方。所以，必须对城镇建设中建筑工程开发用地规划管理的影响因素进行全面梳理和总结，通过科学的手段提高规划品质，以更能满足人们对规划管理的需要。在城镇建设建筑工程开发用地规划管理的应用时，必须对规划品质给予高度重视，有效保证城镇建设发展的稳定安全。

1 城镇建设建筑工程开发用地的特点

1.1 具有空间拓展性

对城镇而言，注重空间拓展性是建设用地的一个重要部分，尤其是针对部分大城镇的中心城区，地段好价格高，甚至到十分昂贵的地步，因此，针对这些部分的地段，必须充分考虑发展和利用其垂直空间，以此从纵向拓展土地的空间，大大提高土地利用率。当前，在使用建设用地过程中，日益增加了对土地纵向的空间开发，从增加密度和容积两方面体现了空间的扩展特性。

1.2 难以实现逆转性

当前，我国城镇建设大部分都是利用城镇周边耕地进行建设，这是因为这部分用地转化为非农建设用地成本较少，难度较小，只需较少的资金就能开发利用，然而，这样的改造最大的弊端是具有不可逆性，即农用土地转变为城镇建设用地后就无法恢复原状，因此，拥有这块土地所需要付出的价格就更高。由此，正因为这种不可逆转的特性，必须在全面考察和充分论证的基础上，选择用地，并控制好转变成建设用地的农用土地指标，才能实现更加科学、合理地利用农用土地，保证土地转变的可行性。

2 城镇建设建筑工程开发用地规划管理存在的问题

2.1 无序扩张

在扩展城镇用地，大刀阔度推进城镇化进程的过程中，建设用地日益缩减，这一问题充分体现在我国日益高涨的房产价格上，部分政府出于提升本地GDP 和业绩的目的，常以兴建土木的方式促进经济发展。虽然在一定程度上推动了本地经济，然而也带来一系列突出的问题，例如盲目不断扩张使建设用地大大缩减，不利于为人们创造良好的生活环境，降低生活品质。

2.2 非建设用地大幅缩减

随着我国进入了城市化快速发展的时期，我国城镇用地的供应和需求之间的矛盾越来越尖锐。由于无须使用建设用地导致非建设用地大幅缩减。当前，许多城镇趋于饱和状态，为了增加建设用地，人们把注意力转移到非建设用地上，许多城镇的非建设用地都被改造为建设用地，大大减少了非建设用地面积，尤其是占地面积比重较大的绿化用地。换言之，出于商业利益的目的，许多环保绿化，改善生活环境的非建设用地被无序使用，然而这一问题仍未得到高度重视，肆意开垦和建设的行为大有所在，进而严重破坏了许多非建设用地，严重损害城镇与自然生态结构的平衡，破坏环境，大大影响生态功能。

2.3 规划指导作用差

若决策者对土地的建设再不做出正确、有效的控制手段，则会导致更加严重的土地浪费和滥用的情况。就目前实际而言，许多地区决策者依然没有充分认识该问题，地方政府对城镇土地的供需关系和供求关系未做出谨慎、全面的分析，因此，产生大量盲目开发非建设用地，一味追求经济利益的行为，甚至还有一些地区开垦耕地，造成极其不良的后果。此外，部分规划决策未获得社会大众的普遍认可就随意滥用土地，这是由于部分土地使用者利益可能会因土地规划受损，因此，在土地规划中应当在规划决策中充分纳入土地使用者的权益，才能保证规划决策受到肯定和普遍认可，为顺利实施规划扫除障碍，降低难度。此外，土地规划还应以法律为武器，保障决策方案与决策目标的一致性。

2.4 规划决策缺少可执行性

许多地方存在土地规划决策与地方政府目标不契合的现象。比如，许多沿海发达城镇为大力发展第三产业及工业，促进经济发展，出现了牺牲耕地，将其改造为建设用地的行为。而许多经济相对落后的内陆西部地区却自以为耕地多，也占用耕地来寻求经济发展，忽略了对耕地的保护，土地资源利用规划严重不合理。所以，从自身来看，土地规划操作性问题不足，因此，其决策实施效果受到大众满意度的影响。大量地区政府编制规划中，严重缺乏完善的方法体系与科学理论知识。因此，规划决策执行力严重不足、缺乏较强的可操作性最根本的原因就是土地规划、规划方案、投资计划市场不配套所致。

2.5 城镇建设用地的结构不够合理

目前我国部分城镇体系结构存在不够合理的现象。虽然我国近年来一直坚持的是严格控制大城市规模，重点发展小城市和中等城市的发展方针，但是目前我国部分大城市出现快速外延扩张的现象，国内也迅速发展起来很多的小城镇，这也就使我国的部分城镇体系结构存在不够合理的现象，和区域土地之间的利用不能很好地进行衔接，也不符合这一区域内的环境和经济发展。此外，区域城镇体系的规划较为落后，不能很好地和土地利用规划进行衔接，现阶段我国大量的农村人口逐渐进入城镇中，这就使城镇用地不断拓展，但农村人口在农村中的用地并没有减少，很多农民都存在“双重占地”的现象。

3 城镇建设建筑工程开发用地规划管理的有效策略

3.1 合理处理土地资源

土地使用情况是农业发展至关重要的内容，它是国家能否稳定发展的重要决定性因素。所以，地方政府在规划建设城镇中，要减少耕地面积的使用，保证城镇农田数量。另外，虽然我国在西方国家眼中是资源大国，然而由于我国庞大的人口数量，即使拥有丰富的整体资源，但人均资源量很少，有限的耕地面积若得不到充分保护，盲目占用耕地，忽视对其保护，将会带来严重的不良影响。我国在耕地保护上已经颁布了不少法律法规。地方政府工作人员应当掌握相关法律法规，按照规定和要求合理规划土地，保证城镇建设用地与非建设用地的均衡发展。

3.2 重视绿化用地

当前，生态环境问题频出，例如沙尘暴等，这些问题都对人们的生活环境造成破坏，影响城镇居民正常生活和生活品质，由此来看，城镇绿化建设工作应当得到高度重视，规划人员必须注重绿色、协调、循环发展，把城镇建设用地与绿化建设用地摆在同等重要的位置，充分发挥绿化带对环境的保护作用。绿化用地的应用价值不言而喻，不仅能设置在居民区与工业区之间阻隔工业区对居民区的污染，保障城镇居民的身心健康，还能应用在道路两侧，净化汽车尾气，净化空气，具有良好的环境保护作用。

3.3 加强工业区污染问题整治

过去我国在追求经济发展的道路上走了“先污染、后治理”的弯路，如今，人们的思想观念出现了极大变化，随着社会发展越来越注重环境保护，我国把绿色可持续发展作为一项基本国策，在城镇规划过程中，坚决不走过去的老路，而要走一条绿色发展之路。在城镇规划过程中，要把居民区、商业区、工业区的关系处理好，尽可能减少工业对城镇环境造成污染和破坏。通常而言，工业区应当设置在离城镇较远的地方，远离居民区。规划者还要根据本地的地形、气候等环境因素，合理规划城镇各区域，避免居民生活受到其他外界因素的干扰。

3.4 加强政府部门的监督工作

城镇规划的任务是由政府承担和负责的，相关部门应当积极落实相关政府，强有力开展监督工作。政府部门必须监督城镇规划过程与方式上建立专门的监督部门，严厉打击侵占耕地的行为，避免违章搭建等情况。另外，政府还承担着落实土地规划工作的职责，在方案建立后，政府部门应出台相应的实施细则，互相监督，保证合理有效利用土地资源。

3.5 提高土地编制规划预测准确性

土地规划方案具有一定的技术难度，因此在规划过程中应当充分考虑技术性问题，对当地经济、人口等方面的情况做出全面的现场调查，做出合理的预测方案及模型，平衡城镇规划中建设用地与非建设用地的关系，禁止浪费土地资源。土地供需关系的预测必须遵循市场导向，以政府为主要抓手，合理、准确、科学地进行预测，有效开展土地规划。

4 结束语

综上所述，当前城镇建设中越来越普及应用建筑工程开发用地的规划管理理念和相关策略，但直到现在，我国城镇建设仍处于对建筑工程开发用地规划管理的探究过程。所以，如何促进建筑工程开发用地规划管理质量的提高已成为我国城镇建设急待解决的重要问题。因此有必要通过科学有效的手段控制建筑工程开发用地的规划管理质量，保障其规划品质，从而更好地推动城镇建设的持续发展。