办公楼工程全生命周期造价控制

冯晓波

摘要：建筑工程项目是一项复杂系统的工程，为提升工程造价有效性，应将造价管理贯穿建筑工程建设始终，即应用全生命周期造价管理，对建设工程各个阶段进行全程化、全方位、动态化造价管理，实现建设成本最小化，投资效益最大化，全方位保证建筑工程項目经济效益。本文从全生命周期工程造价内涵与特点出发，以办公楼建筑为例，探讨全生命周期工程造价管理策略。

关键词：办公楼;全生命周期;造价管理

高效的造价管理应渗透工程建设的各个环节，即借助全生命周期工程造价控制模式，对建筑工程造价实施全程化控制与管理，确保造价管理覆盖工程建设各个环节，从而规避工程建设资金风险，保障企业效益免受损失，助力企业实现有效控制成本、切实提升效益的目标。

1 建筑工程全生命周期造价控制内涵与特点

1.1内涵

全生命周期造价控制是对工程建设全过程进行造价管理的模式，这一周期从建设项目筹建设计到竣工交付的全过程，借助方案比选、价值工程、挣值分析等方式，基于对建设工程质量、进度、安全等的全面管控，全方位控制总投资成本，继而实现降低工程成本，提高建设企业经济效益的工程建设目标。

1.2特点

（1）全生命周期工程造价控制贯穿工程建设始终，即决策——设计——实施——竣工——运营使用等，也就是工程的整体生命周期。（2）目的是实现工程耗资最小化。（3）全生命周期造价控制在实际实施应用上主要是对生命周期内的造价进行分析与管理控制，其中造价分析指的是对工程生命周期内支出成本进行计算，在计算上通常应用折现造价方法，也就是将来的支出折算成当前的造价，生命造价分析多用于工程投资决策阶段，诚然，造价分析也可应用于设计、施工、运营维护的环节，对全生命周期内的工程造价进行计算。（4）所谓全生命周期造价控制，属于新型成本控制体系，并且可进行审查追踪与自主控制。

2办公楼工程全生命周期造价控制策略

2.1工程概况

某办公楼工程为地上六层、地下1层，地上平面设计为“L”形，1层层高为4.8m，2-6层为4.3m，总高度26.7m，总面积为2.4万m2。

2.2招投标阶段报价

本工程采用策略报价方式，招投标阶段，确定总价后，投标单位应用不平衡报价法计算报价，明确子项目报价，确保在不提高总价的前提下，实现最佳经济效益。该工程中建设单位招标报价为6450万元，在对施工图纸的预算后，套用定额后计算得出造价为7310万元，由此可见招标价较之实际工程造价减少了11.76%，倘若完全根据清单报价，随之总价出现降低问题，中标后存在亏损风险。鉴于此，报价部门在对施工图纸的分析及对工程的实际研究后，对招标工程量清单进行核对，对比预算与清单，并与建设单位进行协调沟通，做好现场勘查，提出更为科学合理的报价对策，基于不平衡报价法制定清单，其中涵盖该工程建设的诸多内容，如土方、外装修、分包、措施等。本工程主要针对如下三项施工内容实施不平衡报价。以土方开挖为例，土方开挖量上，清单给定量约为60000m3，实际勘查后估算量约为12000m3。鉴于此，在报价上，首先了解市场挖运土方价格，据调查当地单价为32元/m3，此工程规模较大，施工场地面面积大，土方开挖后，施工场地内便可存土，回填土方量约6000m3，因此，土方单价可低报，并将其调整为6元/m3，并将其中的差个填补到其他子项目中，如钢筋和砼项目中，这一清单节约收益大概为（60000-12000）﹡（32-6）=124.8万元。

2.3合同签订

合同谈判阶段，可进一步约定不平衡报价部分。合同签订时，基于不平衡报价，合同谈判团队集中讨论合同文本，对其中的某些内容进行约定。如，本工程中，对于土方量不确定的问题，在合同中标明，本工程为固定单价合同，其中工程量、技术措施费等以实计算。合同中还对如下问题做出约定，如，由发包人变更导致的工程量增加，要以现场工程部门工程量为根本依据，工程款的计算还要经过项目管理部门的审批，而后进行进度款的阶段与变更工程款的计取。在工程变更上，对于合同中已有的价格，按照合同对合同价款进行变更;倘若合同中有与变更工程相类似的价格，则按照类似价格对合同价款进行变更;倘若合同中缺少适用性价格或类似变更价格，则根据当地计价依据制定综合单价，明确变更价格。

2.4设计阶段造价控制

通过优化前期设计、提升设计质量有助于减少设计变更等问题，从而对工程造价进行有效控制。本工程在保证工程使用功能的基础上，推行限额设计，从而对不合理变更进行有效控制。方案选择初步设计，基于项目所在地，进行项目市场定位，确定办公楼风格、定位用材用料、户型配比、装修档次等，从而与工程项目定位相契合。设计中，设计人员要配合造价管理人员，对工程造价与工程技术的关系进行协调，在限额设计的基础上，应用价值工程，实现造价控制与使用功能的有机统一。设计人员基于方案阶段的成本概算，比较分析各专业的各类设计方案，提升设计水平。造价管理人员在成本管控上，可提供测算数据，据此提供设计优化建议，实现最佳的成本管控效果。在设计优化上，调动各部门、各专业工种的成本意识，如，设计阶段，融入项目使用功能，结合项目定位开展优化设计。设计阶段基于方案要求确定基础与结构选型，进一步达成成本管控目标。

2.5施工阶段造价控制

完善施工交底。工程施工阶段，在工作对接上，合同管理部门联合造价管理部门与项目管理部门进行对接，合同条款交底，根据项目建设重要性对合同条款进行排序，安排项目管理部门探讨落实，确保不平衡报价防范落到工程建设实际。如，施工组织设计上标明模板、脚手架位置，附加布局间距图。如，本工程中变更南立面外墙，将其变更为干挂花岗岩，说服建设单位进行变更，并办理签证变更。（2）优化现场布置。项目管理部门要基于施工现场实际布局，优化布置施工材料堆放场地、机械设备、现场出入口、道路等，避免二次搬运导致成本增加。本工程现场布置上采取多项降低成本的方式，现场洗车时的布置上，针对项目土方车辆等出入过程中粘带较多泥土，从而污染施工场地外的道路，对此，改变传统的底板形式，本工程借助工字钢进行对拼焊接，并将其制成排水沟，在其中嵌入水枪，在池内设置截水沟，钢板焊接工字钢，从而提升洗车池的适用性。待工程结束，回收工字钢同时降低成本。（3）坚持“量价对比”。施工中，项目管理部门与造价管理部门逐月核对预算工程量与实际工程量，对工程量损耗进行严格把控。本工程中，严格控制人工、材料、二次结构施工等。对于劳务工程量推行多人核算机制，根据施工日记记录，核对工程量。工程量准确后，签认工程施工任务书。在主体施工中，对于其中的主要影响因素进行针对性控制，如在砼浇筑上落实成本签票制度，商砼数量进行逐车逐票检查，按照小票单据，根据分浇筑次数制定砼台账，分析对比商砼用量，厘清偏差，分析原因，及时纠正，减少损耗。

2.6竣工结算审核

招标文件、施工合同、设计变更、补充斜体等作为工程结算主要依据，在结算上要结合合同结算条款，完成工程竣工验收后进行结算。此外，还要保证计算资料的完整，结算时计入奖惩金额，如，对变更项目结算进行重点审核。

3  结束语

办公楼项目工程造价的有效控制，应从拿地之初进行全生命周期的造价管控，优化设计方案， 对施工中的材料、人力、机械、设备、维护等层面对工程造价进行控制，将造价控制融入工程建设全过程、各方面、各环节，助力建筑企业实现经济效益与社会效益的双赢。

参考文献：

[1]覃小香，张勇平.对全生命周期工程造价管理的思考[J].科技资讯，2021，19（25）：79-80+83.

[2]胡学武.全过程工程造价管理与全生命周期工程造价管理比较分析[J].住宅与房地产，2021（15）：40-41.