房地产贷款集中度设限，住房租赁业务迎来新机遇

宋效军

房地产贷款集中度政策有助于“三促进”

促进金融供给侧改革，释放资金资源支持实体经济。房地产一直是国内资金角逐的重点，对其他行业有明显的挤出效应。近年来国内资金过度流向房地产行业，银行偏好房地产信贷，房地产行业占用了太多金融资源。通过估算，国内金融机构的房地产贷款余额约为50万亿元，占据了全部信贷资源的30%，且个人住房贷款占全部房地产贷款的70%左右，引致我国居民杠杆率大幅上升，限制了消费能力。而一些房企不惜成本从境外借款，在国际低利率、“流动性泛滥”的情况下，容易引发市场乱象和监管困境。未来相当长一段时间里，中国仍将面临资金“稀缺”问题，要支持实体经济，金融必须控制信贷投向，降低房地产信贷集中度，释放出更多资金资源。新政策的出台有助于促进金融深化供给侧改革，促使银行业主动调整资产结构，以更多资金资源支持实体经济。

促进商业银行摆脱“房地产信贷依赖”，主动开展新业务，探索新的经营模式和盈利增长点。在过去很长一段时间里，房地产贷款一直是商业银行最优质的资产之一，尤其是个人住房抵押贷款，更被视为“无风险优质资产”，因有政策扶持受到争抢。个人房贷利率低于一般贷款40bp左右，而且贷款期限长、客户量大，商业银行对其设置的风险权重远低于一般贷款，仅为25%左右，甚至给予其他奖励，激励了各级机构争抢。房企对公贷款更受中小银行青睐，不仅风險覆盖有抵押、单一项目用款额大，而且拿下一笔“地王、标杆”，足够小行“吃几年”，这进一步加剧了银行对房地产信贷的依赖，个别中小银行房地产开发贷款占资产总量的比重达40%。新规出台，监管带来信贷结构调整压力，银行受到政策多重挤压，房地产行业授信的资产质量承压，授信额度上限受管制。超限银行必须压降房贷、个贷，才能有助于其开展新业务，探索新的盈利增长点。

促进房地产市场平稳发展，引导行业出清，加速兼并形成龙头。新规进一步遏制了房地产金融化，深化了房地产融资机制。国内房地产主体发展极不均衡，各路资本各显神通，房地产开发运营公司资质千差万别、项目质量良莠不齐。持续对房地产业规范、限制发展，严监管、强监管，各地政策加码给很多房地产公司带来压力，也给部分中小银行带来压力。新规充分考虑了市场承受能力，设置了过渡期。银行从资金供给端加强控制，是落实“只住不炒”定位的政策组合拳。为此，不同银行为达标合规可能选择不同路径，必然引发银行风险偏好调整。银行从资金供给端推动行业向头部开发商加速集中，那些规模小、周转慢、项目布局差、债务负担重的房企必然承压。叠加此前“三道红线”的监管效果，必将促使银行把有限的资金投向少数优质大型房企，房地产行业将出现并购重组、头部聚集。

集中度管理带来巨大政策红利，为银行开展住房租赁业务带来重大机遇

中央经济工作会议提出解决大城市住房问题。为此必须深化住房供给侧改革，加强需求端管理。房地产行业集中度管理有助于银行业金融机构充分认识行业集中度风险，主动调整信贷投向。银行要与市场环境吻合，以底线思维坚决贯彻执行监管要求，以痛点思维，强化与国家战略保持一致，进一步支持制造业、中小企业和实体经济发展;要主动担当住房租赁业务国家队，尤其要理解、领会政策意图，抓住政策红利，大力发展住房租赁业务。房企则因为难以依靠高杠杆快周转实现跨越式增长，经营模式将向长期持有经营转变。此外，银行支持也须调整，以金融支持租赁住房融资、公寓共有产权运营等。

以人民为中心，坚持痛点思维，开展住房租赁业务

改革开放以来，房地产业的发展有目共睹，我国居民居住面积已由1978年的人均13平方米，大幅提升至近40平方米，居民住房难问题基本得到解决。但是有关研究表明，快速发展也积累了相当多的问题：一是房价快速上升、房价贵导致新市民居民买不起房子。二是租房市场由于资本介入乱象丛生，城市低收入家庭、年轻人租房难、租不起，“蛋壳们”肆意租金贷玩坏了市场秩序，带来局部社会问题。三是一部分居民向往美好生活、改善住房需求，但因为市场供给原因，难以得到满足，出现了不均衡、不平衡甚至不公平现象。四是个别开发商捂盘惜售、一些炒房客大量囤房，加剧了供给紧张。五是投资于房产、持有多套房子的居民出租难，更担心房价大跌带来投资损失，把改革开放辛辛苦苦积攒下来的财富打了水漂。

房价过高、上涨过快、涨幅过大不仅是我国经济金融发展的拦路虎，更是社会问题、民生痛点。即便在2020年的疫情之下，全国100个大中城市中有80个城市房价仍出现了上涨。上海出现“千人摇号、一房难求”“日光盘”;深圳出现近五年来房价最大涨幅;房地产成为一些地方短期刺激经济的手段。针对这些社会痛点难点，中央、部委和地方政府、相关机构一直在关注，努力寻求政策均衡和市场平衡。2021年中央经济工作会议把解决大城市住房问题作为七大任务明确下来。住建部提出五方面改革，力求制度上的突破。这次信贷集中度管理制度出台，提出严格控制房地产信贷规模要求，同时明确不把住房租赁相关贷款纳入考核，为银行业金融机构留出业务空间，呵护住房租赁市场发展，鼓励银行积极开展住房租赁业务。面对社会痛点难点，掌握大量房贷数据资源的商业银行，可以担当起租房市场国家队、主力军角色，利用大数据，挖掘房源信息，增加有效供给。同时，银行不以高利润为目的，可合理调节租金价格，以阻止资本介入，杜绝租房市场乱象。粗略估算，我国未来十年，有6000万户租房需求，住房租赁市场规模为12000亿元。商业银行坚持痛点思维，秉持以人民为中心的理念，住房租赁业务大有可为。

以市场化方式，转压力为动力，寻找二次曲线，探索新经营模式

房地产贷款压降首先给部分银行带来了比较大的经营压力，需要银行合理调整贷款质押比、经济资本占用、MPA考核和内部考核，优化信贷结构，做好行业组合管理和限额管理，确定房地产企业差异化支持政策。对比新规要求和商业银行房地产贷款业务发展情况，2016～2018年，银行业房地产新增贷款的比重都超过了40%，2020年这一比重已大幅下降，预估约为24%左右。新规实施之后，从上市银行统计数据粗略估算，需要压降7800亿元住房按揭贷款。如果降至二档要求，将释放17000亿元资金。具体来看，第一档建设银行全部贷款占比超限，第二档招商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行、北京银行超限，第三档徽商银行、杭州银行、郑州银行、青岛银行等11家上市银行房地产开发贷款超限，这些银行都需要压控房地产信贷。个人住房贷款超过集中度要求的银行有邮储银行、招商银行、中原银行、江西银行、厦门银行等12家。2021年1月，这类银行已出现了住房抵押贷款额度用尽、房贷用户排队待放现象。

显而易见，房地产贷款这一银行利润贡献“大户”增长受限、加之利率下行，银行经营“压力山大”。从历史数据看，房贷利率已从两位数降到5%，且仍呈现下降趋势。面对低利率趋势，银行传统利差盈利模式受到挑战。国际经验表明，依靠间接融资、利差盈利早已不再是欧美金融业的主营模式。在低利率甚至负利率背景下，大多数企业首选直接融资，而金融业更多依靠创新金融服务、佣金、资产管理、智能投顾、直接投资等实现发展。房地产繁荣期后，美国大力发展REITs和住房反向抵押贷款，欧洲推出保留用益权的空虚所有权交易，日本发展了以房养老信托。按照二次曲线理论，我国银行有必要探索新的经营模式，发掘业务利润增长点。商业银行可以探索与房地产直接关联的业务，比如“存房模式、以房养老”“财富（资产）管理”等。

有研究推算，我国住房价值在280万亿～460万亿元之间，是居民储蓄的5～8倍，财富捆绑于房产。据中国人民银行调查，我国城镇居民家庭户均总资产为318万元，住房拥有率为96%，资产结构中房产占比高达七成（美国居民户均总资产约100万美元，而房产占比不超过40%），我国老年人普遍面临“房产多、现金少”的状况。传统意义上国内银行财富管理、私人银行业务一般选择AUM（资产管理规模）300万元人民币或100万美元的高净值客户作为服务对象。如果将净资产规模（含房产）调整为500万元、1000万元，将扭转财富管理“门槛高、服务冷、客户稀”的形象，为更大范围的居民提供财富管理和理财服务。商业银行有必要探索发展房产使用与收益价值关联的金融创新和跨房产居住与交易的金融创新。建设银行住房租赁业务的一种形式就是把中老年人在大城市、市中心或者发达地区的闲置房产共享出来，为老年人提供资产管理，租金收入转化为养老金融服务，同时为新市民“住有所居”提供新选择，实现房产在不同主体、不同时间、不同区位的优化组合，有利于更好地调配社会资源，满足人民对更好生活的需求，也能在非信贷业务中获得新的盈利，助力探索经营新模式。

以可持续发展原则，坚持创新思维，拥抱新金融

新规对银行未来发展具有导向作用。相较于300万亿元金融资产，压降7800亿元甚至17000亿元不会对银行业造成伤筋动骨的影响。但是政策引导和鼓励创新的意义值得重视，金融与国家战略保持一致非常重要。“十四五”规划建议对金融提出了具体要求，“完善金融支持创新体系，促进新技术产业化规模化应用”，为金融发展指明了方向。

按照可持续发展需要，银行坚持创新思维，需要拥抱新金融，大力发展科创金融、住房租赁金融、养老金融、绿色金融。以科创金融为例，作为中央经济工作会议确定的2021年的第一大任务，科技创新加持中国经济转型升级和突围被赋予特殊的重要意义，金融支持科创理所应当，科创金融成为新蓝海。

目前银行除了传统金融产品和服务外，还通过知识产权质押融资、科创主题理财产品等为科创企业提供资金支持，也有银行通过子公司进行股权投资、信托计划和投贷联动。例如：工商银行、建设银行成立了科创支行;招商银行、北京银行拿出数百亿元资金参与政府引导科创基金，类似于进行直接融资;先行者中关村银行投入不到5亿元给“独角兽”，股权潜在价值估值超过百亿元;郑州银行近期宣布未来三年将拿出1000亿元支持3000家科创企业。试想，从房地产业压降出来7500亿元，一年损失利息收入40亿元。但是发展科创金融，即便是1%的成功率，20倍溢价，收入就会非常可观，远远高于利息收入。为此，需要相关部委统筹配套、堵疏结合，进一步畅通金融、科技、实体经济的循环机制，借鉴成熟市场经验，在银行持有券商牌照方面先行先试。在改革制度方面，健全多层次的风险分担机制，鼓励发展科创金融。商业银行要探索建立科创企业长效评价机制，运用好金融科技，尝试建立适应型授信模型、重检制度、整合资源，搭建共享金融服务平台，提升综合金融服务能力，实现可持续发展。

需要防范房地产风险引发的信用风险，提高金融体系稳健性

精准拆弹，预防中国经济金融出现系统性风险。房地产是未来中国经济最大的“灰犀牛”，强化房地产监管一直在路上。纵观近50年国际经济和金融发展，大大小小十余起经济金融危机，绝大多数是由房地产引发的。如2008年美国次贷危机席卷全球，带来投资人十余万亿美元的损失，至今影响仍在。所以，各国央行普遍把房地产业信贷集中度纳入宏观审慎管理，进行严格管控。中国房地产业承载着中国居民家庭的主要财富，总市值粗略估算是GDP的2～4倍，考虑各种隐性还原，我国真实房地产贷款总量所占银行业资产也超过25%，所以有权威人士判断，未来房地产将是中国最大的“灰犀牛”。我国银行房地产风险敞口巨大且持续增长，房地产价格波动容易导致银行资产质量冲击，增加金融的脆弱性，可能潜藏系统性金融风险。

商业银行要前置风险预案，优化资源投向。此次房地产贷款集中度管理，表面上面向银行业，实际上针对房地产业。实质上，这次政策是对既往“三道红线”的完善。因为尽管红线明确了房地产企业的大限要求，但却存在漏洞，集中度管理则是从资金供给端施压，弥补了漏洞。中小房地产开发商由于资质和经营问题，可能会面临资金危机，银行免不了抽贷断供。显然，宏观政策是要加剧房地产行业出清，确保房地产业和住房市场形成良性互动长效发展机制。这使部分房地产企业难以存续，一旦发生这种情况，房企轻则被龙头兼并收购，重则破产清算。针对于此，银行要加强资金流向监控，务必提前设计整顿方案、不良应对或突发风险处置预案。尤其是三四线城市，本地中小房企在多年政策重压之下本就勉强应付，集中度管理很可能成为“压死骆驼的最后一根稻草”。而这又将引发房企贷款不良反应，甚至引起局部风险。一些房企为了抒困可能“甩卖”清仓，由此带来局部房地产市场震荡和房价下行，个别地市是否会出现房价雪崩，需要引起高度重视和关注。从《通知》推断，贷款业务可能出现向大银行集中的趋势，这主要基于大银行的风险控制和资源优势。大银行存量不会有大的调整，但增量会受影响。而中小银行很多都会受到影响，其过渡期路线图一般会选择压减房地产企业贷款。十年前温州房地产市场的经验教训表明，银行一定要稳妥、渐进，不能一刀切，否则断崖式下跌将会给各方带来损失，增加处置难度，甚至诱发区域金融危机。

预防中小企业尤其是民营、中小房地产公司破产潮。“战后有困难，疫后有风险”。经济转型期国内出现了资产荒，金融业争抢优质项目。疫情之下房地产监管政策力度稍有放松，一些中小银行首选房地产项目。由于监管要求加大普惠力度，银行不得不面對让利压力，加之政策鼓励消费金融发展，有些银行便放松了大额消费信贷、线上消费贷款的标准要求，致使一些贷款人出现监管套利和虚假借贷，部分消费信贷流入住房贷。国际经验表明，面对危机，宏观政策都趋向缓释，接长引信，但风险一般都出现在经济修复期。因此，疫情过后，很可能出现中小企业倒闭潮和银行资产质量的快速恶化。新规则促使那些中小房地产企业经营困难、破产，监控从严曝光大额消费贷款真实质量，促使消费贷回归“消费本质”。由此，个贷也会因为重检出现资产质量问题。这些对部分经营困难的中小微银行也将带来考验和危机，需要实质监管、实时监控。

凡事预则立。未来经济最大的特点就是复杂性、不确定性，一旦意外出现，房地产业受到的冲击可能会超出预期，进而会诱发信用风险和市场传染。商业银行一定要做好问题处置预案，并做好压力测试和预演兵推，确保遇事能稳妥处置，避免出现不测。银行业金融机构时刻要有风险意识和市场敬畏之心，主动管控、防范、化解各种风险，畅通资金良性循环，协力构建新发展格局。

（作者系中国建设银行研究院副秘书长）