土地市场“招拍挂”机制运行中存在的问题及对策

摘 要：《物权法》第一百三十七条中提出，凡是被用来进行工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性建设的土地，以及同一块土地由两个及其以上用地意向者的土地，最终开发权的出让方式应当是正当的招标或拍卖等，而且必须是公开竞价。由此我们可以看出，我国国内目前土地出让的方式以招标、拍卖为主，此外还有协议和挂牌等，其中招标、拍卖和挂牌这三种出让方式也被称之为“招拍挂”。我国对于“招拍挂”机制有着十分严谨的制定，主要是因为国家作为土地的出让方是有着绝对威严的，因此国家一定要制定一个十分严格十分准确的机制来保证土地转让的实施，本文就土地市场“招拍挂”机制运行中存在的问题做了简单的探讨并提出了相应的对策。

关键词：土地市场;招拍挂机制;问题;对策

中图分类号：F23     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.12.058

1 土地市场“招拍挂”机制的相关概述

土地市场的“招拍挂”既然指的是招标、拍卖以及挂牌这三种土地的出让方式，下面就这三种方式做重点阐述。

1.1 招标

招标作为出让国有土地使用权最常用的方式之一，主要是通过市县级的土地管理部门发布招标公告或递送投标邀请函，邀请合法的法人或自然人、其他组织共同来对所出让土地进行使用权投标，再依据投标结果进行土地使用权确认的方式来实现。

1.2 拍卖

拍卖是指专门从事此业务的专门机构在固定的时间与场所内，按照某种章程合规发，把参与其中的物品展示出来，再进行公开叫价的一种竞购模式，最终的物品所有者往往只需要投入大量资金就可以获得物品所有权。国有土地使用权拍卖由市县级土地管理部门发起拍卖通告，告知竞拍人时间、地点，以此来让土地实现其更大的利益与价值。

1.3 掛牌

挂牌国有土地使用权挂牌，则是指市县级土地管理部门发出挂牌公告，在此公告内注明获得土地使用权的条件，并在规定期限内将此公告挂在土地交易场所，想要获得此项权利，竞买人需重新报价并更换公告内容，截止时价高者获权的方式。

2 “招拍挂”机制看似复杂实则不然

（1）土地使用权实行招标、拍卖以及挂牌的方式来进行权限转让，很大程度上防止和避免了腐败行为的产生。反之，土地使用的情况不面向大众公开的话，难免会产生一些幕后的交易，掌管土地使用权的部门难免会用自己的权利为自己谋取一些私利，让国家的土地资源流失，使自己得到丰厚的报酬不利于国家的发展和管理。

（2）土地使用权实行招标、拍卖以及挂牌的方式来实现权限转让，极大的优化了土地使用权转让的过程，这不仅有利于我国房地产行业的改革与发展，也有利于实时向大众公开我国的国有土地资源现状，减小滥用或倒卖土地的犯罪行为的发生。

（3）土地使用权实行招标、拍卖或挂牌的方式转让，能充分实现房地产分离，提高我国土地开发利用的效率。一方面，也有利于我国土地的利用与规整。另一方面，设计好合理的开发方案并取得施工许可，开发商就可以顺利开工，这也有利于提高保障工程质量和服务质量，缩短工期还能够促使承包商实现利益最大化，因此“招拍挂”的转让方式也让房地产的土地开发率变得更高。

（4）土地使用权实行招标、拍卖以及挂牌的方式出让，还能提高土地市场的公平性与竞争性。因为如果土地能够实现公开拍卖、招标等，那么有资历的房地产商便都能靠自身实力通过竞买的方式来为自己争取合法权益，取得土地使用权，不论是国内企业还是外企，不论企业的规模是大是小，大家站在同一起跑线上，只是通过真正的实力竞争来取得土地的使用权，优胜劣汰的市场生存法则尽显无疑。

（5）土地使用权实行招标、拍卖和挂牌的转让方式，对于实现开发商综合实力的提升意义显著。从“招拍挂”的定义中不难发现，这样的土地使用权转让办法给每一个房地产开发商的机会都是一样的，都是均等的，只需要有足够的资金，有雄厚的实力，通过公司真正积累下来的经验来赢得土地使用权。让更有实力的房地产开发商脱颖而出，也更能促进我国房地产行业的深化与创新。

（6）土地使用权实行招标、拍卖、挂牌的转让方式，能够更加充分的体现土地使用价值。要想使土地能够实现其最大的价值，政府就必须对其进行正确的价值鉴定，再通过真实合理的招标办法，公平公正的投选中标单位，使得未来开发建造出来的建筑能够达到市场最优。让每个开发商甚至是每个人都能意识到土地的重要性，并能够爱惜我们的土地。

3 土地市场“招拍挂”机制运行存在下的问题

土地市场“招拍挂”运行机制虽然有很多的优点，也促进了我国的土地开发甚至是房地产行业的蓬勃兴起，但是仍然存在着一些缺陷。

首先，房地产使用权转让机制的评价标准过于单一，评价过程以及标准都十分的模糊。我们进行招拍挂的评价标准只是价格，而国外的招拍挂的标准是把价格放在了最后一位。我们把价格作为唯一的标准导致，土地价值实现其预期变化，房地产价格暴涨，开发商最大程度获益的时候，消费者却被迫转变为最大的受害者，而政府干预以及开发商与之相对应的“举措”也无法改变现状，土地的价值更偏向于单方面，对建筑行业的长远发展并不十分有利。

当然，土地使用权招标过程中还存在评价和标准并不科学规范的现象，这就致使招、投标流程中竞标人的权益得不到强有力保障，投标缺乏严格的评标程序和标准而停滞不前，如果没有更严格的标准和规范的话就会让过多的人为因素对其进行操控，从而不利于土地使用权出让的公平性。

其次，就是土地的供应过程的透明度还不够应该做到更加的公开、公正、公平，土地招拍挂的流程还不是十分的完善，政府就需要根据我国目前行业内的发展现状与问题，进一步对土地使用权转让的方法与举措进行完善，并合理有效的实现土地招标流程的优化，使得招、投标流程中的评标程序和标准更合理完善，并极大可能的降低人为因素对其造成的影响。

最后，中介服务配套跟不上。政府竞争制度不足。土地的拍卖不仅仅需要透明的招拍挂措施，还需要中介服务的配套，中介服务看起来是十分薄弱的力量实际上中介的力量在招拍挂过程之中甚至在之后的流程中也起了十分重要的作用。例如我国部分地区土地使用权转让文件直接由建筑师接手，这样，建筑师就能够充分展示自己的专业技能与素养，对文件做出更专业的分析与研究，像卖地限制或环境评估造成的影响其就可以更准确的给出意见与建议。同时还能根据可能产生的情况做出多个方案连同预算方案，在之后的推荐过程中就能够更加全面的向受让人提供更加详细的资料也能够应对可能出现的变故，可以大大提高中小型企业发展商参与竞争。但是我国国内的土地却没有这样做，建筑师只是负责建筑方面，一些其他的关键方面还没有太多的注意力，工作的中心也不在这些地方，因此政府竞争管理体系效用不够。

经济优先的发展政策是在我国社会主义市场经济不断进步与发展的过程中探究和确立的，但是这一政策目前并没有与之相配套的政府竞争制度，这就导致政府之间的相互竞争毫无章法，地方保护主义盛行，招商引资政策与招标、拍卖以及挂牌制度矛盾冲突不断，土地使用权转让不及时不彻底，当地政府只能不断通过低地价、零地价或副地价的方式来内生动力。上下级信息之间的不对称性和指标纯经济性的基础上对下级进行绩效考核，这也与当地政府号召的科学发展观念不匹配，因此即便地方政府GDP能够做大，很多短期政绩所带来的地方优惠政策与招标、拍卖、挂牌制度也无法融合，因此，土地使用权转让过程中的虚、假问题便层出不穷，这对于地方政府长远进步与发展弊大于利，最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则。

4 土地市场“招拍挂”机制运行的对策

4.1 强化政府的廉政建设

公开、公平、公正不仅是土地使用权转让中招、投标过程能够顺利进行的前提与保障，也是保障竞标人合法权益的关键，因此，地方政府还应不断对土地使用权招标政策进行完善与优化，并创设科学完整的评价程序和标准规范，尽量减少招标成功的干扰性因素。同时政府部门的有关工作人员也要完全按照规则办事，不能徇私枉法，为了一己之力或者是所谓的面子而走一些非法的道路，鼓了自己的腰包损害了国家的利益，到最后也会为自己的所作所为付出应有的代价。政府也应该加强这方面的检查，有专门的部门对其进行审查，同时要一环扣一环把每个环节都要做到清廉遵守制度，这样才能避免相关事情的出现损害国家利益以及政府的声誉。对于违反规章的政府工作人员，政府一定要严厉惩戒，不仅是对违反的人员的惩罚更是让其他的工作人员能够以此得到警示，让他们能够更加用心，更加公正公平的去办理相关的手续，完全按照国家的规定，为了国家的利益着想，促进国家的发展。

4.2 改进信息的交流机制

我国土地转让方式采用的是傳“招拍挂”的机制，这一机制中包含的三种方式就是指招标、拍卖、挂牌，我们可以看出这三种方式的信息传递机制都是一种主动传递，这种主动传递包括单向传递也就是提前确定的接受者也包括多向传递也就是没有提前确定接受者。但不论怎样，这种交流机制还是不十分的完善，如果只是单向的主动传递那么就会带来很多的问题，有很多的房地产公司甚至都不清楚公告书的发出，完全失去了机会，这就说明信息交流机制还是十分薄弱的，不完善的，我们国家应该加强信息交流机制，不断的完善信息交流的方式。这样才能将土地使用权的转让公告尽可能的让更多的房地产开发公司看到，这样才能在更多更好地开发公司之中选择出更适合开发的房地产公司，让国家的土地能够更好的被利用，也能为更多的房地产开发公司带来机会，同时还能促进大家之间的合作交流，让小型的公司吸取经验，让大型的公司能够总结一些不足，促进我国房地产开发公司的全面发展。

4.3 完善地价的管理体系

此外，相关职能部门相互之间的协调、配合机制也应该得到进一步的完善。土地“招拍挂”机制总体而言是一个综合性极强的系统工程，那么，在整个系统运行过程中，所有环节都要得到充分的重视，从建设、登记中心、计划到物价、财政等，都必须及时得到有关政府部门的支持和配合。可想而知，只要其中任一部门工作停滞不前或脱节，整个工作过程都将被否定与搁置，想要继续完成，将面临更多矛盾与问题。如设计规划部分，因为条件不符或不够及时明确，相关部门推诿或不配合，土地就无法及时转让其使用权，也就无法实现其本身的价值。因此，想要改变现状固有的行政运行办法是行不通的，只有政府不断地去转变观念与方法，才能够最大限度的避免土地管理中可能会出现的矛盾，也因此，政府必须在土地管理中严格监管土地使用权转让的规划、立项以及资质审批等，并建立和完善与之相关的配合机制，使得这一工作更具有可操作性和效率性，并不断的建立健全相关法律法规。

5 结束语

综上所述，在开发土地的时候不仅要考虑到自身的情况也要全面的为国家考虑，因此国家工作人员一定要严格按照规章办事，公平、公正、公开将信息公之于众，杜绝暗箱操作的行为以及现象，让更加有实力，资金更加充足的房地产开发商接受相关的任务，合理地开发我国的土地，并且能够物尽其用让我国的土地资源能够发挥更大的用处。

参考文献

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[3]江华琴.浅析土地招拍挂引发的市场均衡机制——基于国有建设用地使用权分析研究[J].港口经济，2020，（08）：71-72.

作者简介：刘平（1973-），女，汉族，湖南醴陵人，本科，研究方向：国土、不动产登记或房地产相关。