我国离婚纠纷中婚前按揭房屋产权分割问题之探析

张家源

摘 要：就当前情况来说，我国商品房的买卖主要以按揭购房的形式为主，很多年轻人都选择婚前按揭购买，并在婚后共同还房屋贷款，这就使得房屋的归属出现异议，在司法实践中很难对房屋属于夫妻共同财产还是婚前财产进行界定。因此，怎样对婚前按揭房屋进行分割成为了当前离婚当事人关注的热点问题，并逐渐引起社会范围内的广泛关注。本文针对我国离婚纠纷中婚前按揭房屋产权分割问题进行论述。

关键词：离婚纠纷;婚前按揭房屋;产权分割

分类号：D923.9

一、婚前按揭房屋的性质

通过对婚姻法的相关规定进行分析可知，夫妻在婚姻关系中双方的劳动所得所属于夫妻双方的共同财产，法律明确规定为个人财产或达成协议的情况除外。顾名思义，婚前按揭房屋是由婚姻中的某一方用在婚前出资购买的房产，并在购买时采用按揭贷款的方式进行支付，同时在不动产登记中心上对房屋的产权归属进行登记。将此作为切入点可以认为该房屋属于婚前财产，但是购买方式又决定了房屋需要夫妻双方共同偿还贷款，用夫妻共同财产的界定方式来划分又可以认为该房屋属于婚后共同财产。通过上述两点我们可以将婚前按揭房屋认为是购房者的婚前个人财产与婚后夫妻共同财产的混合体。在婚姻关系达成前，该房屋属于个人财产，这部分数额包括首付款与偿还贷款两部分，个人财产所对应的钱数就是房屋的这部分介质，在婚后剩余部分转变为夫妻双方共同财产。这是由于在结婚之后，配偶也开始承担房屋贷款的偿还义务，共同还贷行为的存在使得房屋的所有权发生改变，因为共同努力以实现家庭权益的增加及共享一直以来都是我国婚姻家庭生活的伦理基点以及共同追求，这也是形成夫妻双方共同财产的基础。为了让婚姻关系更加和谐，并长期维持下来，应当将婚前按揭房屋作为混合存在的资产，这是对婚姻关系的保护，是对婚姻精神的弘扬。

二、婚前按揭房屋的具体分割方法

1.按照夫妻共同财产进行分割

在对夫妻双方共同财产进行分割时应当按照《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释进行分割，婚姻法中的第20条对其有明确规定，双方在对共同财产中的房屋归属权无法达成统一意见时，人民法院可以按照下列三种情况进行处理：第一种，双方主张房屋的所有权，并且同意通过竞价获得房屋，应当准许;第二种，夫妻间某一方主张房屋的所有权，这就需要评估机构按照当时价格对房屋进行准确评估，获得所有权的应当对另一方进行相应补偿;第三种，夫妻双方都不主张房屋所有权时，可以按照当事人的要求对房屋进行拍卖，并对拍卖获得的价款做出合理分割。

2.按照个人财产进行分割

婚前按揭房屋增值部分的定性婚前按揭房屋被认定为一方个人财产时，婚后还款的金额属于用共同财产归还某方债务，在面对离婚财产分割时，应当归还这部分财产。当前我国房价不断增长，在对房屋增值部分进行界定时难度较大，理论层面与实务层面还未统一。意见一认为，在婚姻关系存在过程中的增值部分应归类于原物的孳息，这部分属应属于房屋所有权人，这部分财产不具有分割属性;意见二认为，婚前按揭房屋的婚后增加部分属于投资获得的收益，依照婚姻法应当属于夫妻共同财产，离婚时要对其进行分割;意见三认为，一方婚前按揭购买房屋在婚后产生的增值属于夫妻双方共同财产，但是在对其进行分割时不应当按照均分的原则进行划分，要以出资比例为基础进行增值部分的分割。基于此，婚姻法中涉及到的财产关系与夫妻关系有直接关系，在对婚姻中的财产进行分割时不能完全按照法律原理进行阐述，房屋的增值部分不属于原物的孳息也不属于个人投资所得，而是市场价格波动所导致，是房屋价值的延伸，因此按属性应归属于所有人。但是，婚后贷款又是由夫妻双方共同偿还的，有效控制了由于贷款导致房屋被抵押的风险，在房屋增值上发挥了一定作用。为了实现利益平衡与公平原则，同样为了维护婚姻双方利益，为房屋增值提供帮助的一方应当获得相应补偿。

3.补偿数额的确定

在婚前按揭房屋分割进行补偿时并没有明确的法律规定进行补偿数额的确定，在司法实践中多由法官进行裁量。补偿数额包括两部分，一部分是共同偿还贷款的一半，另一部分是房屋增值量的补偿。在实践中我们可以计算房屋的增值率，这是由于房屋从购买价值到现今价值有着一定的增值比例，这就可以将夫妻中某方的还贷数额作为基础确定增值额，用公式表示为：增值补偿数额=夫妻共同财产还贷额×房屋现价/房屋购买价×50%。例如，张三在婚前购买了价值80万的房子，首付支付了房款的30%即24万，在与王五结婚后，双方共同还贷40万，夫妻双方感情破裂提出离婚，此时该房子价值为100万，若该房屋被认定位张三的个人财产，则要支付王五的补偿款为：40/2+40×100/80×50%=45万元。在司法实践中还需考虑更多额外因素，包括子女的照顾等，最终金额由法官进行裁量。

三、结束语

综上所述，在婚姻法中夫妻双方的人身关系具有特殊性，正是这种特殊关系的存在使得夫妻关系终止时在财产分割上常常会出现纠纷，它与其他独立主体之间的纠纷差异较大，解决方式特殊。面对婚姻纠纷，应当以协商为优，以婚姻法为最后解决方案。在人生的征途中我们大多终会迈入婚姻的殿堂，双方要以家庭和谐为宗旨，不应抱有通过婚姻来获得利益的想法。

參考文献

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