基于资源导向的城镇老旧小区分类改造路径要点及案例

余萍

摘要：城镇老旧小区改造是“十四五”时期提升城市品质、建设美好人居环境工作的重要举措。现阶段，全国大量老旧小区改造工作集中推进，时间紧、事项交错、面广人手少的情况非常普遍。基于资源类型导向，因地制宜地将城镇老旧小区归纳分类，将其改造路径的共性进行总结和推广，对该项工作的推进具有重要的阶段性意义。本文介绍了常规型老旧小区和文化潜力型老旧小区改造的路径要点和案例，以真实的案例为相关工作的推进提供参考。

关键词：城镇老旧小区改造  改造路径  文化潜力型老旧小区  改造案例

中图分类号：F299.2;TU992

Abstract： The reconstruction of old residential areas is an important measure to improve urban quality and build a better living environment during the "14th Five-Year Plan" period. At this stage， the reconstruction of a large number of old residential areas in China is carried out intensively. The situation of tight time， staggered matters， wide coverage and few manpower is very common. Based on the resource orientation， it is of great phased significance for the promotion of this work to classify the old urban communities according to local conditions and summarize and promote the commonness of their reconstruction paths. This paper introduces the key points and cases of the reconstruction of conventional old communities and cultural potential old communities， and takes the real cases as a reference for the promotion of relevant work.

Key Words： Reconstruction of old urban communities; Reconstruction path; Old community with cultural potential; Reconstruction case

提升城市品質、建设美好人居环境，是“十四五”时期全面建设社会主义现代化国家的一项重要举措，而城镇老旧小区改造则是其中与群众最密切、感受最直观的民生工程，同时也是一项社区治理发展工程。“十四五”期间，全省计划改造城镇老旧小区不少于8101个，改造户数不少于135万户，数量多、时间紧、事项交错、面广人少，将具有较多共性的小区分类因地制宜引导，是推动该项工作的有效措施。本文以惠州市城镇老旧小区改造初期的工作情况为切入口，站在地市工作推进的角度，浅谈不同资源类型导向下的改造路径要点和案例[1]。

1惠州市城镇老旧小区改造工作基本情况

“十四五”期间惠州市城镇老旧小区改造任务为：基本完成约641个城镇老旧小区改造任务，惠及约8.7万户居民;在全省21个城市中，改造小区数量及户数排第六（占比7.9%），改造户数排第六（占比7%）。

在资金筹措方面，惠州市积极申报各类上级资金，获得中央财政补助资金、中央预算内投资资金、省住建厅专项资金约1.36亿元，另外惠城区政府申请政府专项债券2亿元;同时，协调有关单位，将正在实施的与老旧小区有关水环境综合整治及雨污分流改造项目纳入推进，协助两个项目共申请到2021年中央预算内投资保障性安居工程配套基础设施资金约1.58亿元。目前，户均改造费用约8000元，与广、佛等邻近城市有较大差距[2]。

惠州市政府参照广东省统筹协调办法，印发了《惠州市城镇老旧小区改造实施方案》，成立惠州市城镇居住社区人居环境品质提升工作领导小组，聚力共建，由住建部门牵头与民政、文广旅体、卫健、长者服务等有关单位联动，结合各职能部门正在开展的城市居住社区建设补短板行动、绿色社区创建行动，从社区休闲和文体服务、园林绿化、社区文化环境、无障碍环境、交通疏导、长者活动、健康管理咨询等方面，开展社区“微改造”“微提升”，共同建设“长者之家”“健康之家”等生活服务设施，加强公共服务设施、公共空间共建共享，切实提升老旧小区居民幸福感。

2资源导向分类及其改造实施

为了更精准地做好老旧小区改造的研究、统筹各县区进一步推进工作，惠州市结合自身城市特色、社会特点、经济能级及老旧小区实际情况，以具备居住资源为主要特征或具备独特文化资源为主要特征，将老旧小区分为常规型及文化潜力型两类，并对惠及面最广的常规型老旧小区提出更多具体的改造路径指引[3]。

2.1常规型老旧小区改造路径要点

常规型老旧小区指以居住资源为主、其他配套资源为辅的，商品房型、单位大院型、街巷型及独栋型老旧小区，此类老旧小区及其联动环境改造也是项目库的主要构成，这类小区普遍存在建筑本体各构件老旧、基础设施不齐、公共服务较少及管护不健全等现象，因此，常规型老旧小区不仅仅是工程范畴的问题，更是占城市治理较大比重的社区治理发展问题。

常规型老旧小区内资源增值前景不明确、空间紧缺、财政资金投入有限、完成改造的时间节点明确，需要各方面的精准联动来帮助实现较高的改造效率。改造路径要点如下。

一是重视行动路线的完整度。老旧小区改造全周期链条较长、受众及交叉影响事项较多，事前宜尽可能地对全流程做好预案，例如：组织街镇及社区有关工作人员进行充足培训，通过工作人员引导各方在改造前期充分沟通，将居民支持度、老旧小区申报条件、资金筹措方式及物业管护参与方式等影响因素的关系进行详细解释、提前知会与协调，通过居民集体决策的方式，尽早排除影响，确定申报改造小区名单[4]。同时，县区牵头职能部门宜联横联纵：在横向管理上，宜协调有关职能部门或专营公司，为像加强消防安全、管道燃气发展及既有住宅加装电梯等重要基础设施事项的对接，预留必要的空间及管线接驳端口;在纵向管理上，宜将综合情况向市县（区）两级积极沟通，对未来的困难有一定的预判，进而积极寻求解决办法和途径，共同制定务实、周全及有亮点的改造目标及支持政策。二是重视技术路线的完整度。改造工作初期，由于各县区实施主体掌握的专业资源不尽相同（分别由县区住建部门、街镇或国企做实施主体），对技术引领有较大的期望和依赖，技术团队对老旧小区改造的理解程度直接影响工作的推进，例如，规划专业侧重对小区内外所有软硬件要素的系统分析、制定完整周全的技术路线和办法，而建筑、市政及景观专业则在规划的全局思路引领下，侧重对基础类、完善类及提升三类改造要素的具体物理改造提出做法。在数个相关专业的联动下制定的老旧小区改造 “一区一策”，有效保障实施主体对全流程预算支出的良好控制[5]。三是以街区更新及社区共享为目标的片区联动。基于单个小区资源不平衡问题，小区外片区联动的改造适宜在更大的空间范围里研究，考虑到行政体系和资源调度的便利，以社区为研究单位相对合宜。通过对社区内尽数老旧小区的研究，确定“一社一策”，将改造从老旧小区内部引向街区更新，强调安全基础上的界限突破，关注小区间的资源共享，为社区治理提供具象的运营平台。

2.2文化潜力型老旧小区改造实施案例

文化潜力型老旧小区指与城市独特文化资源密切相关的老旧小区，这类小区往往为街巷型老旧片区，其建筑本体和联动环境除了具备常规型老旧小区的要素特征外，整个片区空间肌理更丰富，在文化资源上有明显的优势，资源增值前景明确。此类老旧片区宜由政府引领、街镇、社区及运营企业参与，围绕其文化资源整体精心打造体验独特、社会和经济效益高的城市文化聚集地。

惠州市祝屋巷社区的“渐进式、微改造、有机更新”，是此类片区改造的经典案例。祝屋巷位于西湖5A级风景名胜区北畔，是古惠州西湖八景之一“桃园日暖”所在地，在城市的发展中古景虽消失，但该区域与西湖著名景点平湖、芳华洲、元妙观、朝京门及丰渚园等融为一体，主街两侧多年聚集了较多数量的惠州老牌餐饮，以传统客家、惠州、潮汕特色菜式闻名，是惠州传统慢生活的活样板;社区内常住居民2000多户（部分为村民，共约10000多人），社区面积约15万平方米，建筑面积约20万平方米（其中住宅房屋建筑面积约14.8万平方米，商业房屋建筑面积约2.6平方米，公共事业类房屋建筑面积约2.5万平方米）。综上可以看出，在文化底蕴、传统民俗及空间载体上，祝屋巷都具有得天独厚的本底资源[6]。

2017年，祝屋巷社区所属街道办以“城市双修”为契机，依托惠州西湖争创国家5A级景区的优势，通过“政府主导+公司运营”的模式开启了对祝屋巷持续多年的多元化改造。一期改造集中在一处横支巷，是祝屋巷改造的试点，改造以“有机更新、微改造、以租代拆”的方式为主，在保留老房屋及街巷原有风貌、空间的基础上加入现代中式特色元素，初步形成精品民宿、特色餐饮、创意工坊、文创店等“祝屋巷文创街区”。2020年，启动祝屋巷主街公共空间的基础设施整治工作，包括主街及主要横巷“三线下地”、公共空间全要素微改造及部分沿街建筑的更新利用。通过此轮改造，祝屋巷整体公共环境得到了极大的改善，文化韵味更突出，活化利用改造旧房屋100多栋（套），吸引了80多家文旅企业和团队进驻，当年春节期间旅客人流日均达50000人，改造后街区内的商铺租金收入从原来的15～20元/㎡，提高到现今的50～60元/㎡，社会经济效益。2021—2023年，祝屋巷拟结合周边西湖优化提升及城镇老旧小区改造工作，对祝屋巷的更新及复合利用进行进一步探索。一是在街巷细微处继续进行完善，对祝屋巷内街包含数栋老旧住宅建筑本体、其余内巷的全要素微更新、消防三线垃圾转运等基础设施、社区外沿街界面及人行设施进行微更新;二是研究社区内公共建筑改造利用及空间开放，关注社区居民、市民及游客三重需求。祝屋巷组合拳式的更新利用，既为当地居民生活提供了更优越的社区配套服务，又释放了极大的潜力，为全面建成西湖北畔富有生命力且极具特色的城市客厅提供强大的资源支持，也为环西湖区域的重新焕发提供巨大助力。

3结语

提升城市品质、建设美好人居环境从来不是一项孤立的工程，依据各级政府对城镇老旧小区改造的工作部署及地方的资源禀赋，做好本地特色的治理样板，对更好地完成“十四五”期间城镇老旧小区改造任务具有重要的阶段性意义。

参考文献

[1] 周庆.肇庆市G区棚户区改造实物安置问题研究[D].桂林：广西师范大学，2021.

[2] 杨子烨.棚户区改造中空间设计、实施策略及调适优化研究 ——以霸州市老城棚户区为例[D].北京：北京建筑大學，2020.

[3] 唐燕，张璐，刘思璐.2019年城市更新研究与实践热点回眸[J].科技导报，2020，38（3）：148-156.

[4] 周言.广西中小城市的微更新方法研究 ——以东兴市黄花岗街道为例[D].南宁：广西大学，2020.

[5] 易志勇.城市更新效益评价与合作治理研究 ——以深圳为例[D].重庆：重庆大学，2018.

[6] 许永成.“空间生产”主导下城市更新中的地方建构研究 ——以深圳湖贝村为例[D].广州：华南理工大学，2018.

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