城镇建设中老旧小区改造难点与规划设计初探

陆卫星

摘要：随着时代的进步以及科技力量的发展，新小区在城市中不断地涌现出来。而部分的老旧小区却由于建造的时间较久，基础设施相对新小区比较落后，使得居民的生活质量下降了，居民楼的墙面大面积的脱落，整个楼的墙面颜色老化，小区里的绿化带也出现了大面积缩水等诸多问题。老旧小区改造工程是一个极其复杂的工作，不同于新建的小区，可以自由地进行组合创新设计，设计思路不会被固化。所以，如何才能将一个老旧的小区改造成为以人为本、治理有方、绿色生态的现代化的生活区域，是一个漫长却又艰难的过程。

关键词：老旧小区;改造;城市化建设

引言

老旧小区作为城市化建设过程中的重要因素，其改造情况将直接影响我国城市化建设的脚步。因此，需要积极总结现阶段老旧小区改造过程中存在的问题，并针对相关问题提出合理的改造思路与改造建议，确保我国老旧小区改造工程可以顺利进行。

一、老旧小区改造的背景

目前，在城市住房存量与增长相等的时期，重点是提高住房存量的质量和协同增效作用，改造旧街区已成为国家城市建设现阶段的一个重要组成部分。据统计，中国有16万个旧城区需要改造，建筑面积约40亿平方米，约占住房存量的12%，住户4200万户，人口数亿。2020年，39000个新的翻新工程已在城市旧街区开始，惠及约700万个家庭，是2019年的两倍。2021年，截止11月份，城市和城市旧街区改造项目已达到112000个，惠及2000万个家庭。旧街区的改造已在全国广泛实施，对于改善居民生活环境、提高居民生活质量、改善城市生活方式和促进城市改造具有重要意义。

二、老旧小区改造难点分析

老旧小区的建筑构造、管网设施十分复杂，改造工程对项目规划、设计、施工、管理的要求实际上比新建建筑工程更高，技术方案和出资方案甚至可能需要“一楼一策”。即便由政府主导出资、组织推动，也可能因为物业缺失、居民自治意识不强等因素，让改造成果白白流失，不具备可持续性。同时，在新形势下，老旧小区改造既要达到基础性目标，即通过改造完成改善居住环境的目的，更要承载起新型治理理念，如社区共建、共治、共享，城市有机更新，焕发内生动能等。以北京为例，在打造国际一流、和谐宜居城市的总体目标下，老旧小区改造工作不仅要满足民众改善居住环境的需求，更要符合城市规划对区域的具体定位。同时，还要平衡高标准改造所带来的财政负担和资金来源问题，没有好的前期规划和一整套工作方法论是难以解决这些困难的。

三、老旧小区存在的主要问题

（一）常住居民观念问题

在老舊小区转型的现阶段，一些居民还没有对转型有明确的意识形态认识，想享受转型后的生活便利，但不想为此付出代价。据估计，改造前社区的总体环境很差，基础设施老化是改造主体面临的一个问题，预计会产生翻修费用。在另一方面，收取费用比较困难，许多居民认为社区设施不完善，不愿支付费用。缺乏费用和改造资金，无法完成高质量的改造，造成了一个恶性循环：居民拒绝接受公共设施不足，不支付所费用，也就没有资金投入改造。

（二）设施落后

老旧小区的公共设施不足的主要表现是：供水系统、供电线路和管道等维持人民日常生活所需的基础设施老化，甚至缺乏;屋顶密封损坏;屋顶缺少隔热层;在北方，供暖设施不足，没有多层住宅电梯，光纤网络不起作用等。此外，还需要随着时间的推移建立更多的废物分类设施。另一方面，旨在提高人民生活质量的公共服务不足。一旦保障人民日常生活的基础设施得到改善，旨在提高人民生活质量的公共服务也得到进一步改善。

四、城镇老旧小区改造规划的优化对策

（一）积极引导居民参与老旧小区改造

根据国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确的工作目标，涉及到的群众数量多，范围广大，涉及到群众的切身利益。因此，城镇老旧小区改造要积极吸纳群众意见，反应群众呼声。一方面，畅通老旧小区居民诉求表达渠道，村（居）委会定期召开居民会议，征求居民意见。借助信息技术等共建共治共享手段增加老旧小区居民参与渠道，比如通过微博、微信公众号等自媒体畅通居民间沟通，并及时公示小区改造事项;组织居民委员会成员入户调查，广泛收集居民意见，并在此基础上科学制定前期改造方案。另一方面，加大对居民的宣传和动员力度，通过向居民定向展示老旧小区改造规划及优势，鼓励居民积极参与到改造过程中，献言献计，减少老旧小区居民对改造的进程的阻碍。

（二）对老旧小区改造的质量管理

在确定施工队伍后，首先，要在小区内发布改造施工的告示，提醒居民住户在施工期间要格外注意自身安全。结合工程施工做好施工设计图，保证施工队内各个工作人员必须持证上岗，认真执行施工图。在对老旧小区进行改造的过程中，原材料是直接影响工程质量的重要因素，负责人应该加强原材料的监管，确保原材料的安全。小区改造牵扯的问题较多，所以在竣工后，要对每个步骤进行细节验收，使工程质量得到一定的保证。老旧小区改造现场复杂，每个施工人员在对图纸熟练的掌握下，应该做好安全防护措施，不仅可以保证施工人员的安全，还可以及时地提醒居民注意安全。要加强文明施工管理，在改造过程中保护好小区原有的生态环境，不得进行破坏。有的施工设备噪音较大，在居民休息过程中，不得进行施工，以减少对小区的噪音污染。

结语

综上所述，随着我国社会经济不断发展，城市化建设速度加快，老旧小区改造的问题也越来越明显。很多城市的老旧小区存在的问题都还尚未解决，居住于老旧小区的人们生活质量得不到提升，从而在一定程度上限制了我国城市化发展。所以，我们必须要研究出关于老旧小区改造的合理思路，既是为了推动我国开展城市化建设，也是为了提高我国居民的生活幸福感。

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