土地储备运行机制中的土地供应问题及应对措施

赵玉杰

摘 要：我国大多数地区已经建立并实施土地储备运行机制，其运作流程主要包括土地收购、土地储备和土地供应三方面的内容。但随着我国社会经济发展速度的加快，城市化的建设进程也随之加深，土地供应的问题也逐渐显现出来。若城市的土地供应问题不能及时解决，将直接影响到城市的日常运行，对土地储备运行机制也会带来较大的不利影响。因此，文章将针对土地储备运行机制中土地供应存在的问题进行讨论，同时提出对应的应对措施，以期能推动土地供应获得更好、更有效的发展。

关键词：土地供应;土地收购;土地储备运行机制

前言

土地供应是指政府根据城市发展的趋势和城市建设的需求，将储存了一定时间的、已经完成前期开发的土地，通过分期、分批的方式逐渐推向市场。但目前我国的土地供应制度尚未完善，不仅导致部分地区的土地供给缺少长期的策略支持，城市土地供应的连续性和前瞻性不足，还严重影响地区市场经济的快速发展，一定程度上降低了人们的生活水平。因此，相关部门应该重视并解决土地供应存在的问题。

一、土地储备运行机制中土地供应存在的问题

土地储备运行机制是我国土地使用制度和土地管理制度进行深入改革的结果。但我国的土地供给制度并不完善，其相关的法律体系也并不健全，进而导致部分地区未能按照国家规定进行土地供应。不仅如此，部分有土地供应计划的地区因缺少长期的供应策略支持，还始终局限在年供给的计划中。即便政府每年都会根据城市的发展趋势和市场的发展需求制定土地供给计划，但受城市化进程的加快、城市人口数量的增加、开发商对供应土地的囤积等外部因素的影响，导致城市的二级土地供应不足[1]。根据土地收购到土地出让的流程，土地储备机构已投入了巨额的土地成本，这必定会引起土地价格的大幅度上升。因此，针对土地储备运行机制中土地供应存在的问题，需根据以下三个应对措施进行调整和完善。

二、土地储备运行机制中土地供应存在问题的应对措施

1.土地供应必须要符合城市中长期的建设规划要求

政府在制定土地供应计划的过程中，需根据城市的中长期发展规划和城市的土地利用规划进行制定，并坚持层次性的、公开性的、合理性的制定原则[2]。其中，层次性是指既要有短期的土地供应计划，又要有长期的土地供应计划，即在制定一年期的土地供应计划时，也要制定3-5年期的土地供应计划，这样才能更好地维持城市土地供应的连续性，确保每块土地都能得到合理的使用;公开性则是指政府制定好的土地供应计划应该面向社会进行公开，这样不仅能让民众充分了解城市未来一年甚至几年时间里土地的使用面积、使用区域和使用时间等，还能给土地的投资者提供更多的城市土地信息，确保其能做出正确的投资决策;合理性是指土地供应计划既要符合科学又要有明确的操作实践性，这样才有利于确保土地管理的科学性和可操作性，推动城市土地市场的有效发展，因此，政府在制定土地供应计划时，需科学预测城市的土地需求情况，了解目前房地产的发展现状和发展趋势，并融合城市现有的土地储存面积、未来的土地回收面积和新增的土地面积制定初步的土地供应草案，草案制定后还需根据房屋、环境、交通等部门的修改意见进行修订，修订结束后需上报上级部门进行审核，审核通过后需向社会和民众公开。

2.合理引导土地供应的价格并抑制土地价格的快速上涨

土地的供应价格应该根据土地的收购价格、土地的储备成本和预期的土地增值收益决定，所以，政府应该严格控制好土地收购、土地储备和土地供应的每个环节，合理引导土地供应的价格，这样才能更好地稳定城市土地的价格，推动城市的经济发展[3]。在土地收购时，相关部门可以在缴入的土地出让金中划分出一定的资金，同时通过吸收社会闲散资金的方式，建立国有土地的收益基金用于土地的收购和储备;在土地储备时，政府可以在土地整理前期引进良性的市场竞争机制，通过招标投标的方式选择更加专业的土地整理公司，并授权中标的土地整理公司负责进行土地整理，这样既能提升土地整理的质量，又能节约土地整理的成本;在土地供应时，政府需严格管理经营性的用地，对特殊性的用地进行综合的招标投标，加大对招标投标的监督力度和管理力度，坚持通过良性的市场竞争引导土地市场的发展。

3.重视房地产的市场预测分析

金融危机的充分体现了宏观调控对市场经济发展的重要性。所谓宏观调控，就是要充分了解市场的发展现状，把握市场的发展趋势。因此，在进行土地供应管理的过程中，应该根据市场的发展情况最大程度上发挥土地儲备的作用，尽量减少市场垄断带来的不利影响，进而达到土地供给和土地需求平衡的目的。要充分了解商品房市场的需求预测。根据相关调查显示，目前影响商品房市场需求量的因素主要有一下三种：一是国民收入和人均消费性支出，收入的高低将直接决定民众需求的数量和程度，所以民众对住房的需求和其收入、消费性的支出有着极为紧密的联系;二是城市的人口数量，房屋的需求量会随着人口数量的增加而增加，所以可以通过预测城市人口增长率的方式有效预测商品房的需求量;三是房屋的空置情况，商品房的预测需求量需减去房屋的空置量才能得出更准确的商品房需求量。要充分了解土地市场的需求预测。在预测土地市场的需求量时，需综合考虑多方面的因素，首先是企业的土地储备量，因大部分的土地已经被规划进企业土地的储备范围内，所以政府需认真审核企业的土地储备情况，通过限期开发和到期回收的方式加强对企业土地的控制，这样才能更好地保证政府对城市土地的垄断权和所有权，充分体现土地储备制度的重要性;其次是城市的规划版图限制，土地储备机构必须充分了解城市的规划和版图限制，制定科学合理的土地使用计划，避免出现过度开发等不良现象，将土地让出量维持在科学合理的范围内。

结语

针对土地储备运行机制中土地供应存在的问题，相关政府部门应该以积极的态度面对，理性分析土地供应存在的问题，提出科学合理的应对措施，才能更好地构建适合社会主义市场经济发展的土地储备运行机制，有效推动我国土地市场的健康发展。

参考文献：

[1]张志鹏，杨慧敏.土地储备运行机制中的土地供应问题思考[J].中国国际财经（中英文），2018（07）：277.

[2]沙立华.土地供应问题在土地储备运行机制中的探讨[J].山东工业技术，2017（04）：131.

[3]孙梦. 中小城市土地储备运行机制优化研究[D].中南财经政法大学，2018.