铜陵市房地产市场发展现状及对策

□文/郭 宇

（铜陵学院财税与公共管理学院 安徽·铜陵）

［提要］ 2020 年是一个特殊的年份，新冠疫情的爆发很大程度上影响我国各个产业的发展，房地产行业也是如此。本文主要针对铜陵市房地产市场发展现状进行调研，分析铜陵市房地产市场变化的原因及疫情对房地产行业的影响，深入了解铜陵市的整个房地产市场状况，并就当前房地产市场中存在的问题提出相应解决对策，以期促进铜陵市房地产市场健康、可持续发展。

当前，我国经济发展进入新常态，已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，过快的房价上涨对经济的负面影响逐渐显现，抑制居民消费。近年来，各种政策加上新冠肺炎疫情的影响，房地产行业进入又一瓶颈期。作为支柱性的产业，房地产行业关系到宏观经济的趋势，必然会影响人们的利益关系，也会大大影响到经济的稳定性。

一、铜陵市房地产市场现状

铜陵市房地产开发投资总体稳步增长，但到2020 年上半年为止已有下降趋势。其中，商品房供应结构有所变化，商品房销售面积增长率首次变为负值，有下降趋势；商品住房价格稳定运行且逐渐上升，房地产市场总体呈现平稳健康有序发展态势。受疫情的影响，2020 年的铜陵房地产市场有不正常的波动。

（一）房地产投资情况。近年来，铜陵市房地产开发投资情况良好，基本保持稳定增长状态。2020 年上半年的房地产投资同比增长率自2016 年来首次变成负值，由此可见，房地产投资过热现象终将过去。由统计数据可知，房地产行业下半年的发展总是要超过上半年的，所以2020 年的下半年还是占据主要地位。（图1，资料来源：铜陵市统计局统计公报）

（二）房屋销售状况。从2016 年以来，铜陵市房屋销售面积总体是逐年递增的，同比增长速度逐年减缓，直至2020 年首次降为负值，当然其中疫情的影响占很大一部分。总的来说，铜陵市房地产市场已经度过了高速发展期，正逐渐缓慢增长，甚至保持平稳。（图2）

以下是铜陵市近两年的土地交易和商品房推出上市情况：2019 年铜陵市土地市场火爆不已，全年共成交40 宗地块，总面积为86.2 万平方米；前半年成交地块10 宗，面积共计41.9 万平方米，拿地总金额为23.98 亿元，均价为381.55 万元/亩。2019 年铜陵市区共计52 次加推活动，共推出房屋6，140 套。其中，铜化弘宇嘉玺、拓基江山郡、华源江督府、铜陵吾悦广场、铜陵吾悦华府等项目于2019 年首开。2020 年以来受新冠疫情影响，前半年铜陵市土地成交主要集中在一月份。前半年成交共10 宗地块，总面积为47.89 万平方米，同比上升14.2%，拿地总金额为16.48 亿元，均价为229.41 万元/亩，同比下降39.87%。2020 年前半年，铜陵市区共计加推活动31 次，推出房屋4，767 套，同比有所增加，但铜陵市商品房销售面积120.4 万平方米，同比下降11.0%。再对比2016 年，人们对商品房屋的追求热度越来越高，虽然2020 年上半年受疫情影响有所缓和，商品房销售面积同比下降了11.0%，但环比上升4.6%，今后的商品房销售走势仍尚未可知。

虽然2020 年铜陵土地市场不景气，但是仍然挡不住新房企的入驻，老房企新项目的建成。铜陵老城区板块土地市场接近饱和，未来将开拍的地块大部分位于西湖板块和站前板块。相邻两宗地块于不同时间拿地的楼面价也大不相同，居后者总是高的，地价回不到从前，房价亦是如此。而随着土地越来越少，房企拿地压力加大，销售压力倍增，不论是龙头房企还是本地房企，都将面临更严峻的考验。

（三）房屋待销售情况。铜陵市库存压力依然较大。早在2015 年之前，在全国范围内去库存就成为了一个严峻的问题，自2015 年末二胎政策的全面开放才正式解决了库存多的问题，但是真的是彻底解决了这个问题了吗？其实则不然，二胎政策的开放促进了人们买房的新潮，但同样也促进了土地市场和房地产开发企业的发展，最终导致库存量久居不下。截至2020 年6 月底，铜陵市商品房待售面积为120.4 万平方米。回顾2015 年以来商品房待销售面积，没有太大的变化，按照当前的商品房销售速度以及新房建设速度，一旦房地产市场下滑，房屋库存将仍是一个大问题。

表1 2019 年与2016 年人均可支配收入等数据对比表

（四）房屋价格。商品房的售价不外乎五个方面：一是地价；二是工程造价；三是银行利息；四是各项税费；五是开发商的利润。除去房地产开发商的利润，其他四个部分是开发商必要的支出部分，而这四个方面的支出，占据主导的是地价以及工程造价。在这个物价飞速上涨的时代，工程造价可能会从施工方面减少成本，但材料的价格久居不下，土地使用权的出售同样是地方政府的主要经济来源之一，故而如非特殊情况，地价大幅度下降的可能性较小。反观近几年的房屋价格，在市场比较好的情况下，房价更是一飞冲天，即便受疫情影响，房价变化也并不显著。（图3）

二、铜陵市房地产市场发展存在的问题

图1 铜陵市投资完成额统计图

图2 铜陵市房屋销售面积统计图

图3 铜陵市房价走势图

（一）房屋价格增长相对过快。我国房价过高已经不是新话题，房地产炒作现象频繁出现，房价上升速度超越平均水平。铜陵市房价增速全面超过人均可支配收入增速。据铜陵市统计局统计公报显示：2019 年铜陵市常住居民人均可支配收入为27，794 元。其中，城镇人均可支配收入为39，256 元，人均消费支出25，821 元。城镇居民恩格尔系数为30.9%，相比2016 年下降了5.7%；农村人均可支配收入15，791元。人均消费支出10，346 元。农村居民恩格尔系数为32.9%，相比2016 年下降了7.3%。（表1）

据统计，铜陵市2019 年二手房均价为8，304 元/平方米，相比2016 年增长了41.6%；新房均价为6，702 元/平方米，相比2016 年增长了43.2%。而就2020 年上半年来说，铜陵市新房均价约为6，774 元/平方米，二手房均价约为8，261 元/平方米。由此可以看出，铜陵市人均可支配收入不足以满足日益增长的房地产价格需求，房地产价格增长相对较快。

（二）商品房供大于需矛盾突出。至2020 年6 月，铜陵市房屋新开工面积75.9 万平方米，待销售商品房面积171.9 万平方米，而销售商品房面积为120.4 万平方米。因此，从近期看市场商品房供大于需的矛盾比较突出，一些偏远楼盘甚至出现滞销局面，房产开发企业为促进楼房销售已经提出打折促销策略。库存问题一直都是房地产市场中存在的一个较大问题，尤其对于铜陵这样的一个人口不多的三线城市而言，铜陵房地产市场要想稳定长期发展，去库存问题应当及时解决。

（三）现有保障性住房体系不够完善。保障性住房一般由廉租住房、经济适用住房、安置房、公共租赁住房等构成，是政府为住房困难家庭所提供的一定规格和价格的住房。它存在的主要意义在于解决中低收入家庭的住房需求问题、稳定楼市价格。铜陵市保障性住房方面的制度体系还不是很完善，对管理层面和个人申请方面都有很大的影响，会导致保障性住房的覆盖率比较低，资金的投入也不能够达到目标数值。由于管理和资金等方面的因素，耽误建房的进度，严重阻碍了房地产市场的发展，就会给社会造成人人都要买房的现象，而现实中很多人是无法支付如此巨额的贷款的，因此要想真正过上共产主义小康生活，完善保障性住房体系是必要的。

三、构建可持续健康发展房地产市场的建议

要构建可持续发展的房地产市场，首先，要明确其发展的指导思想，让市场在资源配置中的基础性作用得以发挥；其次，要完善供应政策、调整供用结构，确保其合理性；最后，要保证居民满意度，消费者满意了，市场才能更加和谐、健康地发展。

（一）建立健全房产税收体制。房产税是以房产为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为依据，向产权人征收的一种税。我国自1986 年就颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并于同年开始实施，直至2009 年废除，2012 年改革后的房产税又开始在国内试点，再到次年的扩大房地产税改革试点范围，虽然近年多次提到“稳妥推进”，但至今房地产税还没有正式在全国范围内实施。

从房产税在中国的发展历程就可以看出来，房产税是中国房地产市场健康发展所必需的一个税种，我们要对以往的房地产税收体制进行改革，征收对象为拥有较多房产的高收入人群。合理的房地产税收体系的形成与实施可以很大程度上解决炒房过热问题，它会让那些欲通过炒房谋取利益的人望而却步，降低房地产市场的不合理需求，从一定程度上解决了房屋价格增长过快的不合理现象，对构建健康稳定发展的房地产市场机制具有重要意义。

（二）优化土地供应机制。对于铜陵市而言，土地收入在政府财政收入中占重要地位，这种小型新晋的三线城市的财政资金还是比较紧张的，故而政府会通过增加土地供应量的方式来满足对资金的需求，往往会造成供大于求的局面，直接影响了房地产市场的供求关系。因此，要优化土地供应机制，加大政府执行力度，合理供应土地数量，比如像如今这种房地产供大于求的现象就可以合理减少土地供应数量，直接减少房屋的建造数量，保持市场的合理发展。

除了完善土地供应机制外，还可以加大建筑红线的保护，及出台创业优惠政策鼓励居民创业，提高生活水平，提高人均可支配收入等，甚至可以执行限贷分类，为合理去库存提供政策支撑。

（三）完善保障性住房体系。完善保障性住房体系，首先确定并加强其长远规划，合理安排其建设周期，政府应尽快编制合理的保障性住房建设规划和短期、长期实施计划，统筹安排铜陵市保障性住房建设资金和土地供应。其次相关部门要制定实施计划的具体步骤和措施，储备存量国有建设用地，筹集保障性住房建设用地。最后要建立保障性住房一切公开公示制度，确保供地公平性、合理性，解决低收入人群的基本住房问题。总的来说，完善保障性住房体系需要在确保其公平、合理的情况下，加快保障性住房的建设，在廉租住房和经济适用住房制度的基础上推进与公共租赁住房并轨运行，并结合棚户区改造为中低收入的住房困难家庭提供适宜的居住条件。