建设工程设计成本优化管理的措施及对工程造价的影响

任 娟

(明发集团南京房地产开发有限公司 南京 210000)

设计优化是房地产企业创造价值、控制成本、增加利润率的首要工作。在当前的市场环境下，越来越多的房地产企业、政府基建部门都认识到设计优化给项目创造的价值和利润。

1 成本优化的方式方法

从“成本节约”角度：结构优化不如建筑优化，建筑优化不如组织体系优化；

从“实施难易”角度：结构优化易于建筑优化，建筑优化易于组织体系优化；

从“生命周期”角度：结构优化、建筑优化属于建筑设计及建造阶段，组织优化属于建筑全生命周期阶段。

优化的主体从“抠钢筋、抠混凝土”逐步过渡到优化建筑、机电等专业领域，从而反向推动组织管理的优化[1]。

2 优化组织介入

2.1 介入模式

在房地产企业中有80%以上的房企是请第三方优化公司介入，选择这种模式主要有以下几点原因：

(1)专业的人做专业的事：优化公司有更多的项目优化经验，积累了丰富的实践经验和教训，这种厚重的技术积累及落地性对项目来说是巨大的隐形财富；

(2)对施工图设计方的激励： 第三方优化公司与施工图设计单位并不是对立面，而是和谐统一的整体，当越来越多的优化单位取得了丰硕的业绩，从另一方面也激励了施工图设计单位的服务意识，使其在后期的设计服务中更加关注设计成果对成本变化的影响[2]。

2.2 第三方设计优化单位介入时间

第三方设计优化单位介入时间一般分为两种：

一种是全过程结构设计优化介入，聘请第三方设计优化单位从概念方案阶段开始直至正式施工图出图结束的全设计过程优化模式。这种管理模式的优点是优化工作彻底、全面；缺点是难以量化界定优化公司的实际劳动成果。

另一种是施工图通过审图后的结果优化介入，即聘请第三方结构设计单位从施工图纸通过审图开始直至重新按照优化意见落实并完成施工图纸审图工作结束的优化模式。这种管理模式的优点是能够方便量化界定优化公司劳动成果，缺点是优化周期短，局部细节问题易忽视，管理难度相对大。

很多项目引入了优化公司介入设计成本优化，介入时间点为总图方案批复后，施工图启动前。每个设计子项分为如下三步管理动作：

事前管理：结构限额指标控制、审图要点把控、方案经济性分析、与各部门及单位进行充分技术交底(优化公司、设计院、审图单位、抗震办等)；

事中管理：针对设计院提供的中间成果校核与优化沟通交流；

事后管理：根据审核要点及优化原则进行精细化校对，把控施工图质量。

南京市某项目涉及的优化管理项目详见表1。

表1 南京市某项目涉及的优化管理

通过网格化管理全面实现优化目标，最终南京市某项目优化成果如表2所示。

表2 南京市某项目优化成果

在协调管理过程中，总结出四个动作在管理过程中尤为重要：

(1)个人实力：核心专业技术人员必须具备强大的技术实力，有过合作且取得显著的优化成绩。

(2)各方协作：协调第三方优化单位及时与设计院进行技术交流，按网格化管理表格的控制模式，每一设计阶段均有详细的技术指标及管理动作。

(3)成果落地：技术讨论、阶段性成果文件整理并及时得到各方确认，必须做到有据可查。在江苏某项目优化过程中，优化公司一共整理近25个文件，均为各阶段优化意见以及落实情况，这使得设计分工十分明确、成果归属清晰以及极大的方便了后期结算管理工作的展开。

(4)优化推进：按项目定位推进优化单位介入，让成本部及其他相关部门看到优化的成绩。例如某项目优化设计费用为50万，前期进行设计费用规划时加上优化费用后已超过本项目预期的封顶单价(封顶价约为85元/m2)，成本部门会同设计部门及优化设计单位进行磋商，结论为本项目可优化的建安费用不少于500万，成本部门立刻申请提高设计封顶单价，计入优化设计费，这是典型的“以小博大”、“以少胜多”的案例。

3 工程设计对建筑工程造价的影响

(1)某些建筑工程由于缺乏前期的科学设计，则会造成工程建筑消耗较多的施工建设造价。例如在装修设计中，卫生间、阳台等墙面砖科研可以采取非全瓷砖，也就是陶瓷透水砖，陶瓷透水砖不但相比全瓷砖成本较低，生产成本仅需60～70元/m2，且在透水砖的生产方面，经研究发现，以废陶瓷等工业废渣为原料，经二次布料成形，高温烧制而成的陶瓷透水砖，具有高保水性、抗压、耐磨、防滑、抗风化等的特点。

(2)工程施工进度主要决定于工程规划方式，作为施工单位应当严格遵循现有的工程设计图来完成各个部位的建造施工。工程结构如果缺乏科学的规划，则会导致工程建造时间的延长，不利于控制工程进度。在设计建筑物的整体构造时，相关人员如果未能做到科学安排房屋建筑物墙体、建筑物的门窗以及建筑地面的各个部位结构，则会造成额外的工程造价消耗，产生较大的工程造价现象。工程各个结构部位都会涉及相应的工程施工投资，因而体现了优化工程各个部位设计的重要作用。

4 结语

建筑工程成本优化是庞大且复杂的系统性工作，不仅需要设计人员扎实的基本功，熟悉掌握各种规范及标准，更需要运用科学合理的管理手段来使这柄“利刃”发挥出最大的功效，使之贯穿整个建筑生命周期来体现出更经济更合理的设计效果，这是每个地产管理人应该追求的目标。