基于EP S的农村房地一体数据库建设项目应用研究

周桂初 高永超

（四川省第一测绘工程院，四川 成都 610000）

0.引言

为全面细化和完善国土利用基础数据，实现成果信息化管理与共享，满足生态文明建设、空间规划编制、供给侧结构性改革、宏观调控、自然资源管理体制改革和统一确权登记、国土空间用途管制等各项工作的需要，需全面开展农村房地一体调查，统筹推进农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物补充调查工作。农村房地一体调查以宗地为单位，是在开展地籍调查基础上，一并开展农村房屋调查，较以往宅基地调查增加了房屋坐落、房屋面积、房屋权属等信息，而在根据最终调查成果完成数据库建设时，农村地籍调查数据库只是完成了界址点、界址线、权属调查等成果的数据库建设，而宅基地内部房屋以及房屋附属物建筑面积则没严格按照《房产测量规范》计算入库。在当前，加快推进农村房地一体调查（宅基地使用权、集体建设用地及其地上房屋等建筑物、构筑物的权籍调查）确权、登记发证工作，是保障农民的合法权益，促进土地流转、村庄布局管理以及乡村振兴；提高宅基地利用率，控制违法乱占耕地现象；建立实施不动产统一登记制度的基本内容。相比以往农村地籍调查，农村房地一体调查增加了农村房屋调查测绘[1]，其主要工作内容为以每一宗为调查单位，完成每一宗土地范围内建筑物、构筑物的权利情况、房屋信息以及调查信息，实现房地同步开展、统一管理[2]。因此如何快速、高效实现对农村房地一体调查成果的图形、属性等信息的一体化建库成为当前急需解决的问题。

当前很多地籍处理软件要么基于单纯图形处理的南方CASS地籍模式，要么依靠第三方专业完成房屋面积计算，再用属性关联方式完成数据库建设，要么依然采用原地籍数据建库方式[3]，对房屋面积采用占地面积乘以层数概率计算房屋面积方式，最终房产面积计算不能满足《房产测量规范》要求。因此如何快速、高效地完成图属一体宗地属性编辑、房屋面积计算已成为当前农村房地一体建库迫切需要解决的问题。因此本论文提出基于EPS的农村房地一体数据库建设的方法，以期高效地通过图属一体编辑、房屋面积计算以及属性编辑等完成房地一体数据库建设。

1.房地一体数据预处理

根据农村房屋构筑特点以及《房产测量规范》，提高后期建库效率[4]，不是采用逐幢分层计算房产面积方式，而是采用以“阳台”为辅助层，并以幢为单元计算房产面积的方式。因此对权籍图的处理还需房产面积计算附属物（阳台、柱廊、檐廊）等预处理。

在权籍图中，新建“阳台注记”图层，根据房屋调查成果，完成阳台、柱廊、檐廊等房屋附属物标注房产面积计算规则。如，“N”表示不计算面积，“B”表示计算一半面积；“Q”表示全部计算。例如“1N2B3Q”，即为一楼附属物不算，二楼附属物计算一半，三楼附属物计算全面积。阳台注记（如图1所示）：

图1 阳台注记

2.地籍调查数据处理

权属界址线是指宗地四周的权属界线，即界址点连线构成的折线或曲线。在权属调查时，沿明显界标物(如，围墙、篱笆等)的界址线，应标明其位置，如界标物的中心、外侧或内侧。因此，在勾绘权属界址线完成后，需录入宗地基本信息（如，宗地号、权利人、宗地四至等信息）、界址线信息（根据调查底图标注的界址线位置、界址线属性等）、界址点信息（如，界址点位置）至数据库。

土地权属线设置在调查时按用地现状定界。对临街、临路的单位或个人用地一律按外墙脚线（包括墙垛）定界。对临河的，如果河属国家流域性的防洪灌溉设施的，则一律按外墙脚线（包括墙柱）定界。如果是非流域性的河流或沟渠，并且在征用地时已征用到河中心，则可定界至河边，否则按批准或有效的权源文件上载明的四址定界。无批准文件或用地手续的按外墙脚线定界。对临近空地的用地，有权源文件的按权源文件确定界址定界；没有权源文件的按土地使用者和当地村组或居委会共同指定的界址定界（限在围墙外2米之内）；指界不一致的地方按围墙外轮廓线定界。

根据农村宗地范围内的主房以及附房的分布，将其分为“L型”、“一字型”、“H型”（“E型”）三种类型设置权属线。“L型”宅基地有围墙的按围墙外墙定界；没有围墙的原则上按照主房和厨房的外墙轮廓线合方定界；在外墙轮廓线内已经被其他单位或个人使用的按土地利用现状定界；超出外墙轮廓线与主房和厨房连体的附属用房按墙体外侧拐点包裹定界。“一字型”宅基地原则上按房前留1米的通道定界。前后院（包括“H型”和“E型”）的宅基地按前后院外墙脚线合围定界。“L型”“一字型”“H型”（如图2、图3、图4所示）：

图2 “L型”

图3 “一字型”

图4 “H”型

3.房屋调查数据处理

3.1 房屋注记合并

由于CASS房屋图形无属性，其房屋的结构属性为房屋注记，并未体现图属一体，为此需将房屋注记结构和层数合并后，利用房屋注记与房屋面的空间包含关系，完成房屋的结构和层次属性值提取，便于自然幢的房屋结构和层次赋值。

3.2 阳台属性处理

根据已标注阳台注记与图形形成点面空间关系，完成阳台注记属性赋值以及房屋附属物面积计算。面积计算法则如式（2）、式（3）所示：

3.3 自然幢绘制

以往开展地籍调查房屋处理并没自然幢，而是采用房屋主体按照层数概率计算建筑面积[5]，或者采用专业房产软件计算房产面积，需要通过图属关联迁移库体，会导致效率低下，甚至出现面积错误的情况，而本文采用EPS二次开发工具，按照阳台与房屋主体之间的容差关系，自动构建自然幢。重构自然幢主要根据房屋主体与阳台之间的相邻关系或者根据房屋与阳台的属性值一致（比如，阳台的隶属宗地号、阳台注记正确性都相关原则）。在重构自然幢图形后，需检查阳台与自然幢的包含关系，如果出现阳台未包含于任何自然幢内或者软件后台log文件有对应的ID号，那么说明重构自然并未完全成功。需检查原因后修改，直至房屋主体与阳台全部完成自然幢重构。自然幢重构（如图5所示）：

图5 自然幢重构

3.4 宗地内房屋面积计算

根据宗地内所有房屋隶属宗地，按照自然幢编号，完成宗地所有房屋建筑面积计算以及宗地总建筑面积计算。计算公式如式（3）、式（4）所示：

4.基于EPS的房地一体数据库建设

根据以上所述，完成地籍调查和房屋调查数据处理后，采用基于EPS二次开发工具，完成房地一体图形数据导入、处理、检查以及信息录入，最终完成数据库建设。

4.1 地籍调查数据生成

本平台不需要重新将已完成宗地、房屋图形导入另外平台进行宗地、界址点、界址线图形生成以及属性录入，而是直接利用二次开发工具，完成宗地基本信息（宗地号、权利人、宗地四至、土地坐落、通讯地址）以及界址点、界址线生成和属性赋值（主要包括界址点起止点号、界址线长度、反算边长、界址线类型、界址线位置）。

4.2 房屋调查数据生成

对于房屋调查数据，也是根据生成的自然幢，不需要重新迁移，直接完成房屋调查基本属性赋值（主要包括房屋权利人、坐落、产权来源等信息）。但是自然幢的特有属性值，需根据房屋调查成果来完成赋值。

4.3 数据库检查

4.3.1 图形检查

数据库主要有宗地、自然幢、房屋主体、阳台、界址线、界址点、地籍子区、地籍区等要素，因此需就面与面、线与面、点与线要素拓扑检查和接边检查[6]。

4.3.2 属性检查

数据库属性检查主要检查宗地信息表、房屋调查信息表、权利人信息表、幢信息表等。由于人员在工作时难免出现属性信息录入错误、空项、遗漏和矛盾等，因此需检查数据库必要空间属性表以及非空间属性表的字段的唯一值、非空值、范围值和枚举值[7]。

4.3.3 图属一致检查

地籍图面上的所有符号、注记，必须与实地的地物、地貌等的性质所对应的符号、注记保持一致。地籍图面上的所有符号、注记，必须与宗地属性数据中的属性保持一致。地类图面上的所有符号、注记，必须与地类属性数据中的属性保持一致。

5.数据测试分析

本论文采用一个村庄1020宗作为房地一体建库测试数据。首先根据调查工作底图，完成图形预处理、权属线绘制。本次试验数据在CASS绘图软件中完成基础图形、权属线绘制以及预处理等工作。

由于基础图形采用CASS数据绘制，所以采用EPS二次开发工具将其导入平台。图形导入成功后，还需利用EPS的图形检查功能进一步完成检查，包括图形有无编码值、图形点线面拓扑等。之后进行地籍数据处理、房屋数据处理。地籍、房屋数据处理（如图6所示）：

图6 地籍、房屋数据处理

接下来，通过房地一体建库工具完成数据建设以及数据库检查，形成房地一体数据库。最后，通过该软件实现成果图件与表格的批量导出，为农村房地一体提供满足不动产登记发证所需的资料。房地一体数据库（如图7所示）：

图7 房地一体数据库

测试数据表明：通过基于EPS二次开发的房地一体建库工具，可以完成该村1020宗房地一体数据库建设。以同样的数据，较采用CASS或第三方专业房产软件至少减少一半的作业时间。分析原因为：（1）采用CASS不能实现图属一体操作，造成作业效率低下，并且检查错误率低；（2）采用第三方房产软件，需要独立以每幢房屋为单元，分层计算房屋面积以及不能落宗；（3）通过图属挂接方式完成房地一体赋值，造成工作率低、错误率高。

6.结束语

根据测试数据以及应用结果，利用本论文的方法在房地一体建库中能充分利用图属一体、房产面积计算规则优势，高效地完成农村房地一体数据库建设，从而使该数据库更好地融入国土发证系统，无需重新进行数据库转换，增强了与国土系统的业务衔接能力，同时，数据库利用率提高也是非常显著的。

目前还存在CASS图形不能完整导入数据库、缺失必要属性信息的问题。现在主要凭借EPS在数据库处理中的优势，用VBSript语言解决宗地图生成问题，相比以往的CASS生产宗地图而言手工干预少，宗地图比例尺更加合理化，效率更高。但是如何更加快捷地将各种成果图件导入发证系统中，作者下一步将着重研究成果图件快速生成、转换与同步，从而提高发证效率。