新租赁准则对建筑施工企业的影响分析

黄微 中国能源建设集团浙江火电建设有限公司

新租赁准则从2021 年1 月1 日起在全国范围内实施，其在租赁定义、承租人会计处理等多个方面出现了调整，而这对于财务信息质量的提升，实现会计准则内部统一有积极意义。新租赁准则的提出，给建筑施工企业带来财务管理方面的新变化，也给财务管理工作提出新要求，需要企业对财会工作机制进行调整，以满足新租赁准则的施行要求，更好地适应新制度的规定，从而提高建筑企业开展租赁业务的质量和效率。

一、新租赁准则内容的调整

（一）租赁定义

新租赁准则给出的定义是：在一定时期内，对于资产的使用权，由出租人转让给承租人，然后得到对价合同。这意味着从本质上讲，租赁是对资产使用权实施让渡的操作。在进行让渡之后，承租人在合同规定的时间内，可以自由决定对这项资产的使用方式，而出租人则据此获取租赁收益。对于非租赁部分，新租赁准则也进行了新的规定，这就为管理人员识别租赁活动提供合法依据。在上述基础上，按照租赁和非租赁的区别，要求不同业务适用于不同准则，租赁部分适用新制度，而非租赁部分适用收入准则、计量准则等。

（二）承租人会计处理方式

按照新准则的规定，承租人进行租赁业务的处理操作时，不需要区分融资租赁还是经营租赁，只要求遵循会计处理的普适性原则即可，即确认租赁业务的资产和负债，并对应计提折旧和利息费用。同时，对于短期、低价值租赁的会计处理，仍按照旧准则的规定进行简化处理，不需求确认为使用权资产和租赁负债。

（三）售后回租的会计处理

新租赁准则进一步明确了这个概念，要求按照实质性原则操作。对于售后回租业务，要求承租人根据涉及到的资产转让是不是归属销售分别处理。其中，如果属于销售，要求承租人按新租赁准则确认使用权资产，并确认资产处置损益，若销售对价的公允价值与资产的公允价值不等的，还需要将两者的差额作为租金的调整项目；对于资产转让不是销售的情况，要求承租人继续进行确认，并将转让收入确认为金融负债。

二、新租赁准则对建筑施工企业的影响

（一）对会计核算的影响

这主要有两方面：一方面是确认租赁负债和使用权资产。新制度要求在租赁期开始日时，将还没进行支付的租赁付款额现值确认为租赁负债，已支付的则确认为使用权资产的一部分。另一方面是对上述改变的后续计量方式，如果是租赁负债，要遵循实际利率法计算确认摊余成本，然后按照租赁合同约定的日期，确定相应负责的到期偿付义务；如果是使用权资产，需要先计提折旧，判断其价值是否出现损益，然后对其损益情况进行入账确认。

（二）对财务报表的影响

主要是新租赁准则对租赁进行了重新定义，租赁和资产类型不再进行划分，租赁涉及到的使用权资产、负债等都要纳入资产负债表，资产总额和负债总额同步增加，这可能提高企业的资产负债率，降低偿债能力以及资金周转率。其对于利润表和现金流量表也有突出影响。另外，这也会对租赁业务决策带来影响，尤其是施工企业对于租赁业务的安排，是选择租赁还是直接购买，或者各自的比例多少等，可能影响到管理层的判断。

三、建筑施工企业的应对措施

（一）优化分类划分

对于租赁业务的存在，面对新租赁准则的多方影响，管理人员首先要优化分类划分，合理区分经营租赁和融资租赁，并促使经营租赁朝向资本化发展。因为经营租赁的操作可以给企业带来更多资本，经过购买获取相应的商标使用权，选择将经营租赁资产作为无形资产进行使用，从而使其表现出资本化趋势。另外，随着新租赁准则的普遍施行，要保证租赁工作的可靠性与高效性，需要明确对承租人和出租人的规定，并统一对租赁类型的实际划分标准。

（二）提升操作规范性

新租赁准则对于租赁业务带来一定变动，包括业务交易结构安排、会计核算、折现率评估、报表披露等方面，而且专业性要求很高。对此，企业需要提升操作规范性，增加准则规定的灵活性，同时避免流出操作空间，最好是结合资产的实际类别对各个指标进行规定。这样才能保证企业开展租赁业务时对差异性的租赁资产参照不一样的比例指标，然后进行分类。另外，企业还要提升经营业务能力，提升财务人员的专业水平，提供及时的培训活动，并适时调整和修订会计政策，做好高端人才的储备工作，同时注重提高经营者的专业判断能力。这对促进租赁业务的健康发展有积极意义。

（三）强化租赁合同管理

合同是租赁业务的起点，所以要做好租赁合同的管理。其中主要关注租赁的识别、分拆与合并、租赁付款额的确定、租金支付方式、行权方式等方面的内容，需要在合同约定的基础上，结合实际进行判断，所以要求租赁合同有更高水平的规范性和严谨性。对此，建筑施工企业要加强对租赁合同的管理，制定规范的范本，对于重要的资产租赁合同强调事前评估和审核工作的开展，确保合同要素完整、合理，避免合同出现条款叙述不清晰、约定不明确或不合理等问题，给企业带来损失。

（四）重新评估融资决策

建筑施工企业对于资产的取得有多种方式，可以使用资金直接购买，可以选择融资购买，或者可以选择租赁。但具体方式的选择都需要综合考虑成本效益、现金流量、长短期利益的平衡、决策的可行性以及对未来经营的预判等因素，从而权衡出对施工企业发展最有力的方案。

四、结语

在新租赁准则实施后，因为其在很多方面的变化，给建筑施工企业租赁业务工作带来突出的影响，也出现新的业务问题，需要企业明确认识新旧准则的差异，了解新准则的变化，掌握新准则带来的影响，做好新旧准则下财务工作的良好衔接，提升施工企业租赁业务对新租赁准则的适应性。