土地供应“两集中”新规后的土拍市场

随着实行“两集中”制度城市密集出让土地，房企已经开始感到“分身乏术”。集中供地新政更加考验了房企的“择时+择地”能力，并对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。

5月中上旬，青岛市辖区迎来了宣布执行供地“两集中”新政后的第一批次住宅用地集中拍卖，本次土拍引起了业界的较强关注，重要原因是土拍第一天，青岛市市北区开平路45号地块遭17家房企疯抢，激烈鏖战164轮后触发了17000元/平方米的熔断价，地块转入线下竞自持面积，市北“新地王”出世。

核心区域受追捧，外围条件苛刻地块遇冷，多以底价成交，甚至城阳两宗土地流拍。土地拍卖“冷热不均”的背后，是房企对土地供应“两集中”新规则的小心试错。

区域热度持续分化

市北“新地王”地块的拍卖持续了98分钟。楼面拍卖价从10310元/平方米冲到17010元/平方米，触发了17000元/平方米的熔断价，溢价64.99%。同时，西海岸、即墨等郊区的土地竞拍大多以底价成交，城阳区更有两宗土地因无人问津而流拍，此次青岛集中供地的平均溢价率并不高，仅为1.91%。

据中指研究院数据显示，2020年青岛市土拍共成交宗地304宗，近半数土地都以底价成交。2020年1～12月，除1月份青岛成交的8宗地块平均溢价率达到1.54%外，其余各月成交土地的平均溢价率均保持在1%以下。

此次青岛集中供地，除低溢价成交特点外，还呈现出明显的土地市场分化，中心城区楼面价保持稳中有升的态势，但远郊地块企业参与度不高。业内人士认为，新政下是热门更热冷门更冷，因为近三分之一的地都放出来了，企业能把地块的价值看得更清楚。

各城市竞拍热度同样分化

一个城市不同区域的土拍市场分化明显，放眼全国，各个城市的土地竞拍热度同样分化。根据中指研究院整理的数据来看，长春、广州、沈阳、无锡、重庆（主城区）、杭州、北京、福州、深圳、厦门、青岛、天津等12个完成首批集中供地出让的城市，重庆、无锡、杭州、厦门、北京土地市场热度相对较高，厦门、重庆、无锡成交楼面均价较去年全年分别上涨71%、51%和31%，其中无锡成交的16 宗土地中，15宗土地均达到了最高限价;重庆平均溢价率达43%，较2020年全年增长33个百分点，有地块出现130%的溢价率;厦门成交的5宗土地中，3宗土地均达到了最高限价;杭州41宗地块以竞自持成交，占总土地出让的72%，最高自持比例达40%;北京则有10宗地步入报高标准商品住宅建设方案阶段，占总土地出让的三分之一。

与其相比，长春、青岛土地市场热度相对较低。

整体供应规模增加不明显

根据中指研究院综合整理的数据来看，首批集中供地整体规模较去年增加不明显，全年供应较为均衡，各城市供应占比差异较大。

根据21个城市发布的首批住宅用地集中供地计划，首批供应土地面积达5118万平方米，占2020年全年供地面积的34%，整体供应规模较为均衡。各城市供应占比差异明显：苏州、杭州、北京首批集中供地规模较大，占比均超过去年全年供地量的50%，其中苏州首批集中供地量占比高达61%;青岛、深圳、重庆首批集中供地较小，占比均为去年全年供地量的20%左右，其中青岛首批集中供地量占比不足20%。

考验房企“择时+择地”能力

自今年2月份，自然资源部要求包括青岛在内的22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。3月中旬，长春率先发布首批次住宅用地供地计划，开启22城首批集中供地的序幕。这22个城市多集中在4月、7月、10月发布地块出让公告。截至4月底，长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先采取“两集中”制度进行了土拍活动，累计成交164宗地块，总建筑面积达2607万平方米，成交总金额超过2183亿元。5月，上旬是杭州、北京迎来集中出让活动，中旬有福州、青岛、深圳、天津进行集中地块出让，截至5月19日，除武汉外，已有21个城市先后发布首批住宅用地供地计划，12个城市完成首次土地集中出让。

随着实行“两集中”制度城市密集出让土地，房企已经开始感到“分身乏术”。面对多个热点地区的优质地块，大型房企也“力不从心”。集中供地新政更加考验了房企的“择时+择地”能力，并对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。同时，中小房企在热点城市的生存空间进一步被压缩，三四线城市可能成为中小房企青睐的地区。而大型开发商难以同时兼顾多个城市，将给中小房企带来更多拿地机会。

催生“曲线”方式拿地

在土地拍卖市场上，有的房企参拍热情高涨，有的房企却鲜有“出手”，有的房企甚至规模房企通过“曲线”方式拿地，绕过难度相对大、成本相对较高的招拍挂，转而通过收并购、合作开发等途径补充土储。如截至5月12日，世茂集团今年以来通过收并购、合作开发等方式新增20宗地块，货值约200亿元。

“‘两集中’供地为企业间合作提供了更好地机会，合作拿地有利于进一步提高拿地几率和分散风险。”业内人士分析道。

房企投资策略发生变化

针对“两集中”供地呈现的最新特点，房企业需要更针对性地采取措施。

一方面，房企在选择投资城市时，除了关注城市的经济、交通、人口等基本面和整体房地产市场情况外，还应重点关注具体区域、板块，甚至单宗土地的竞争环境，选择更适合自身的地块，一地一策，发掘单宗地块的投资潜力。

另一方面，企业可以更多关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市。“两集中”政策出台后，重点22城短期供地停滞，部分企业转战热点三四线城市，导致这部分城市土地市场明显升温。在重点城市集中竞拍期间，关注热点三四线城市的土地机会，或可以一定程度上分散风险。

房企集中供货竞争更加激烈

集中供地的背后，将催生房企集中供货，市场竞争将更加激烈，将考验房企的产品力与营销能力。

房企需调整节奏、拓展获客渠道、提升产品设计特性等，强化自身产品价值，加强竞品监测。土地集中供应直接影响了企业新开工、推盘及营销节奏，拿地后，同批次、同区域项目各階段的运营节奏和产品设计均将影响拿地房企的运营节奏和产品设计。房企将面临同批次项目集中入市竞争情况，客户获取难度加大将促使房企创新营销方式及搭建自身获客渠道，同时，也将促使房企调整营销节奏，如：同质化产品抢跑，非同质化产品错峰销售。

产品设计方面，随着第七次人口普查数据的公布，全国家庭户均人口为2.6人，未来小户型住房需求体量或进一步释放，不同城市户均人口数、人口结构、年龄结构、受教育程度等方面的差异也为企业设计产品提供新的参考。

（本刊编辑综合整理）