老旧小区空间特征分析及规划响应策略研究

段雯雯 信建国

(石家庄市城乡规划设计院，河北 石家庄 050000)

0 引言

老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。据统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4 200万户，建筑面积约为40亿m2，因此，老旧小区量大面广，老旧小区改造作为民生工程意义重大，有利于提高群众幸福感、扩大内需、提升空间品质等。依据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)，老旧小区重点改造范围为“2000年底前建成的老旧小区”，从需求内容角度讲老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类，工作目标为“十四五末期，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”。自此，老旧小区改造时间点与路线基本确定。

老旧小区改造是实现从空间、功能、经济等物质层面到人文、历史、风俗等非物质层面的系统更新，涉及改造内容异常庞杂，从物质空间与非物质空间要素角度，对老旧小区空间自相关分析，判断老旧小区空间分布特征规律，有利于宏观把握城区内老旧小区集聚特征及生成机制并提出规划响应策略。

1 老旧小区研究综述

老旧小区改造是城市更新的重要组成部分，当前学界的研究主要侧重三个方面：一是改造模式研究，老旧小区改造主体作用关系复杂，改造资金来源存在政府、居民与社会力量三种，依据作用主体不同将改造模式分为政府主导、居住主导与社会力量主导三种[3-5]。二是改造策略研究，老旧小区改造内容主要包括建筑性能、公共配套、道路交通、公共空间、安全管理与社区文化等，改造方式一般采用重建与整治，根据不同小区面临改造急迫程度提出不同改造方式与策略，如微改造[2]、适老化[6]、海绵化[7]、绿色化[8]等。三是改造后评价研究，为科学合理评价老旧小区改造后实施效果，并通过评估及时发现小区改造提升中存在问题，学界开展大量研究，肖屹等[9]从居住功能提升工程、设施完善工程、基本物业管理和长效管理机制三个方面构建老旧小区更新提升实施效果评价指标体系，并基于区间值犹豫模糊集构建评价模型，为老旧小区更新提升效果评价提供参考。

综上，学界对老旧小区改造研究虽然起步较晚，改造模式、改造措施以及改造后评价等研究内容已经基本完善。关于后评价研究基本采用层次分析法、模糊综合评价方法等定量分析方法，其他研究多数从定性角度分析。从空间格局角度对老旧小区改造的研究尚缺乏探讨。本文对老旧小区的现状调查问题进行空间计量化分析，利用空间自相关宏观分析老旧小区空间分布特征及规律，精准提出老旧小区改造的规划响应策略。

2 研究区域及数据来源

2.1 研究区域状况

三河市位于河北省核心部位，廊坊市北部，镶嵌在京津两市之间，分为东西两市区，东区为三河市区、西区为燕郊。老旧小区约已建成20年～50年，以3层～6层的板房为主。主要是政府机关、省(市)直单位、国企等建造的集资房、福利房，还有少量的商品房。因建设年代较早，设计和建设标准不高，多年来缺乏维护和管理，小区出现不同程度的建筑破损，失养失修失管问题。多数小区的市政配套设施不完善、社区服务设施不健全。随着小区居民老龄化程度增高，适老化、公共服务设施和消防安防方面的短板越发明显，居民改造意愿强烈。

2.2 研究方法和数据

1)研究方法。

空间自相关方法作为研究处于不同空间位置事物直接关联性的方法，分为正相关和负相关。正相关代表邻近事物之间存在相似趋势，负相关代表邻近事物具有相反趋势。空间自相关包括全局空间自相关和局部空间自相关，全局空间自相关主要判断空间整体上是否存在集聚现象，局部空间自相关主要判断局部空间高低间集聚现象。

全局空间自相关采用Moran’s I指数(莫兰指数)：

局部空间自相关采用局部Moran’s I指数(又称LISA)：

2)研究数据。

通过摸底调查，三河市城区共有99处老旧小区，三河49处，燕郊50处。从物质空间到非物质空间改造要素考虑，结合国家河北省相关政策文件要求，将老旧小区改造要素分为基础类、完善类以及提升类三大项内容，并具体划分为25小项，每一项按照0～5进行赋值，各指标权重相同。

3 空间特征分析

3.1 基础类小区空间分布特征

基础类问题包括水、电、气、暖、道路与消防安全等市政基础设施，以及屋顶放水、外墙保温等建筑本身的问题，根据赋值分析，三河市老旧小区基础类分布具有一定的空间自相关性，现状情况较好的小区集聚在地税局家属楼、工商局小区、康居小区、供电局小区、桃园小区、育博苑、海洋小区、华英楼、东方御景、燕灵小区、燕隆楼等。现状情况较差的小区集聚在铁三局小区、雷捷小区、中交一公局五公司、石油机械厂家属楼。

3.2 完善类小区空间分布特征

完善类问题主要集中在小区内部的环境与停车、文化、体育物业管理等公共设施方面。根据赋值分析，三河市老旧小区完善类分布具有一定的空间自相关性，现状情况较好的小区集聚在地税局家属楼、工商局小区、华美小区、安居家园、康居小区、桃园小区、中隆小区、中燕小区、45所一区、育博苑、海洋小区北区、东方御景、海潮家属院。现状情况较差的小区集聚在食品楼、农机家属楼、武装部家属楼、实验中学家属楼。

3.3 提升类小区空间分布特征

提升类问题主要集中在老旧小区所在的5 min生活圈内公服配套设施缺乏方面，三河市老旧小区提升类分布具有一定的空间自相关性，现状情况较好的小区集聚在地税局家属楼、工商局小区、安居家园、康居小区、富士小区、保险公司家属楼、中燕小区、燕潮家属院、燕灵小区、华英楼。现状情况较差的小区集聚在交警大队家属院、市医院家属院、汇福小区、奇丽小区、华冠小区、经研院家属楼、天线设计研究所家属楼、中交一公局五公司、简艾小区。

3.4 老旧小区整体空间分布特征

三河老旧小区的莫兰指数为0.298，为正数，Z得分5.41，P值为0，说明三河市区老旧小区空间分布具有比较显著的空间相关性，利用LISA分析，存在H/H集聚与L/L集聚，现状情况较好的小区集聚在地税局家属楼、工商局小区、安居家园、康居小区、供电局小区、桃园小区、保险公司家属楼、富士小区。现状情况较差的小区集聚在食品楼、市医院家属楼(见图1)。

燕郊老旧小区的莫兰指数为0.188，为正数，Z得分2.45，P值为0.01，说明燕郊市区老旧小区空间分布具有比较显著的空间相关性，利用LISA分析，存在H/H集聚与L/L集聚，燕郊老旧小区现状情况分布具有一定的空间自相关性，现状情况较好的小区集聚在中燕小区、中隧小区、45所一区、育博苑、燕潮家属院、东方御景、燕灵小区。现状情况较差的小区为中公一公局五公司(见图2)。

4 规划响应策略

4.1 规划价值转变

1)由物本向人本价值导向转变：以人的需求为根本导向，满足不同阶段年龄的人群空间品质生活体验，关注社区中弱势群体的生活诉求，进行适老化、无障碍化改造设计。

2)由增量扩展向存量提升转变：随着土地建设指标紧缺，城区开发建设由增量扩展转变为存量提升，本次规划主要采取小规模、分步骤、多样化、创新性的微改造模式。

4.2 技术方法转变

1)由精英主导向多元治理转变。

老旧小区改造涉及多个参与主体，改变以往以政府、规划师为主导的规划方式，贯彻“以人民为中心”思想，以社区居民为主体，引入治理理念，形成居民、政府、其他利益相关者多元共治模式。

2)由微观个体向区域治理转变。

秉持共享理念，在推进老旧小区改造过程中，采用单个小区改造与连片小区改造多种不同改造形式，单个社区解决不了的问题由多个社区统筹共享，规划建议统一由街道办统筹，按照“实施单元—共享单元”双单元方式推进，以居委会为实施单元，5 min生活圈为共享单位。

4.3 规划内容转变

1)由微观拆建向宏微兼顾转变：当前国土空间规划背景下，老旧小区规划作为五级三类中的专项规划，一方面需要与土地利用总体规划、城乡总体规划、市政设施专项规划、教育设施专项规划、福利设施专项规划相衔接，另一方面需要与正在编制的国土空间总体规划进行衔接，同时与下一步的详细规划衔接。宏观层面与城区结构相契合，微观层面实现共享设施全覆盖。

2)由单一建设向建管同步转变：为避免老旧小区建设难以及长推效维护问题，本次规划建议老旧小区建管同步推进，从产权权益、配套政策、资金机制、增值机制、金融机制、税收机制、管理机制、群众参与机制等全方面实施机制构建，形成和谐共治局面。

5 结语

现阶段老旧小区改造实现住区高质量发展的重要举措，空间自相关可以科学合理宏观分析老旧小区空间分布特征及规律，并精准提出老旧小区改造的规划响应策略。通过空间自相关分析结果表明，老旧小区在基础类、完善类以及提升类设施上具有空间集聚特征，高高集聚的老旧小区相对设施配置水平较高，需要与国土空间规划相对接，在宏观城区层面落位，避免因规划实施对高高集聚老旧小区进行拆建。低低集聚的老旧小区设施配置水平较低，在下一步可以考虑进行拆建，近期考虑基础设施配套完善。