暖风吹过房地产

王小豪

在经历了整个下半年的“至暗时刻”之后，房地产行业终于吹来了一阵暖风。

过去一段时间，监管部门针对房地产行业密集发声，强调要保持房地产信贷平稳有序投放、维护房地产市场平稳健康发展。11月以来，包括交通银行、中国银行、招商银行在内的多家银行下调了房地产贷款的利率，并缩短了放款周期，房企们紧绷已久的融资困境终于得到了一丝缓解。

一个重要的问题是，在“房住不炒”以及“三道红线”等客观背景下，我们该如何理解此次金融层面对房地产进行“松绑”背后的逻辑，这对房地产行业意味着什么，又将对房地产未来的走势造成怎样的影响？

在银行“两道红线”与房企“三道红线”的政策叠加下，历来实行高负债、高杠杆模式的房地产行业遭遇了有史以来最为严峻的资金压力。

所谓银行“两道红线”，指的是央行与银保监会“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险”，分五档为银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比设置了上限，目的是限制银行房地产贷款增速。

“三道红线”，则是央行与住建部为限制高负债房企的信贷增速，要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，并且在2023年前要实现全部达标。

在这样的情况下，房企的融资难度陡然提升，融资金额也急剧下降。据克而瑞不完全统计，2021年前9月100家典型房企融资量为10919亿元，同比下降21%，其中第三季度融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来最低水平。

习惯了粗放式发展的房企显然没有作好应对准备，房企的资金问题在今年集中爆发。继华夏幸福、泰禾等头部房企违约之后，阳光100中国也在近日发布公告表示无力偿还一笔本金1.7亿美元，利息892.5万美元的票据。

根据克而瑞统计数据显示，截至9月27日，今年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

资不抵债，破产就成为了房企的家常便饭。据中房网统计，最近3年，约有1000家房企申请破产清算，平均每天就有一家房企破产。

那些没有破产的房企也开始节衣缩食准备过冬。向来稳健的万科就曾表示：“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标”，并在不久前下调了明年的经营目标。

北京大学国家发展研究院教授卢锋对南风窗记者表示，这一轮房地产的边际松绑，与宏观经济形势的变化以及对金融控股公司的治理密切相关。

从宏观经济角度来说，今年年初，中国经济的宏观表现经历了一个快速的反弹，一季度GDP的增速达到18.6%。然而，到了二、三季度，经济增长开始迅速回落，这当中既与货币金融政策有关，也与诸如减排、疫情防控等结构性变化有关。总体而言，这一宏观经济形势体现出了两重性的局面。

卢锋表示，“一方面，这个走低其实是在预期之中，是政策所需要的，官方不想以一季度的速度过快复苏，这样可以给明年的经济增长留一些缓冲空间。但是另一方面，这个回落速度有些超出预期，导致三季度末开始出现经济下行压力，此次房地产的边际松绑与这个宏观形势有显著联系。”

除此之外，卢锋认为，“过去一轮房地产的整治，也不完全是房地產的问题，同时与金融控股公司的治理联系在一起。”

以往一些大的民营企业在一定程度上参与到金融机构里面，随着金融控股公司的扩张，使民营企业通过控股等方式在金融系统中具有了一定的影响力。卢锋认为，“这样的做法在一段时期得到允许，被有关部门看成是某种有价值的探索。然而近年随着对金融风险评估的变化，对这些问题的看法发生了改变，出现了一些新的判断，有了一些新的政策。”

十九大以后，金融领域的防风险被放在一个十分突出的位置，由于房地产企业与金融系统的深度联系，以及房地产行业在整个经济结构中的重要作用，房地产的发展情况直接影响到对金融领域的防风险的治理效果。

出于对近期房地产行业形势的研判，针对房地产行业的边际调整是十分必要的。“有关部门明确把个别企业问题与行业整体发展切割开来，在个别企业过度负债和扩张问题强调通过市场化方式处置不松口，对整个行业则结合更为广泛的背景形势演变务实调整政策。”卢锋表示。

聚焦到房地产市场，整个行业也呈现出了与宏观经济走势类似的发展曲线。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对南风窗记者表示，整个房地产行业在上半年迎来了历史高峰。

疫情之后，不少城市都出台了针对房地产企业的纾困政策，包括降低预售标准、鼓励开发商拿地、分期付款拿地等措施，因此，从去年到今年上半年为止，整个房地产经历了一个快速的量价提升的市场行情。

但在市场快速升温之后，各个城市又开始陆续收紧政策，不少城市相继出台了二手房交易参考价等限制房地产市场的措施，再叠加“三道红线”等政策影响，今年6月开始，房地产市场开始出现转向迹象，个别头部房企爆雷，加速了整个市场的调整。下半年，整个房地产市场行情急转直下，掉进了冰窟窿。

据肖文晓观察，今年是过去五年里最差的一个金九银十。一般来说，每年的九、十月份往往是房地产销售的高峰期，然而，今年的销售数据却不及预期。

克而瑞数据显示，2021年9月，TOP 100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，环比下降1.8%，同比下降36.2%。第一财经研究院在一份报告中提到，今年10月，70个大中城市新建商品房价格和二手住宅价格指数环比均减少了3%，同比增速从今年5月以来持续放缓。其中，一线城市的二手住宅价格指数同比涨幅为6.70%，相比今年3月的高点回落了4.70个百分点。

不仅销售额持续走低，更重要的是，房企对未来的预期变得十分悲观。这一点从集中供地的情况就能明显感受出来。从今年第二次集中供地和第三次集中供地的抽样结果来看，目前民营房企拿地比例微乎其微，拿地主力基本都是国企和央企。

“到了第三次集中供地时，我们发现许多拿地的企业已经不是传统做房地产开发业务的国企和央企，而是一些城投公司之类的企业，这些企业参与拿地本身就有托底的意味，但是这个缓和效果是有限的，如果往后民企都不参与拿地了，靠国企、央企是消化不了那么多地的。”肖文晓分析道。

此外，新开工面积也成为一项重要的指标。“今年整个新开工面积的同比增速也在下降。如果房企的信心不能回升，选择主动放缓开发节奏，那么明年的市场肯定会受到影响。特别是目前地方政府仍比较依赖土地财政，如果明年很多地方都不拿地的话，那么可能会对明年的经济造成比较大的挑战。”肖文晓表示。

自从官方提出维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益的“两个维护”之后，四季度主要城市的房贷利率逐渐从高位回落，放款周期也从过去的半年时间缩短到了两个月。

个人贷款方面，南风窗记者与多个城市的银行贷款部门联系发现，许多银行已经下调了个人按揭贷款利率，例如南京工商银行的个人按揭贷款利率就下调了1.6%。

但是这并不是银行的集体行为，不同城市、不同银行的做法也不一样，例如武汉的大部分银行就仍然维持着之前的利率标准。

不过这已经对房地产市场起到了一定的刺激作用。据第一财经研究院报告显示，从高频数据看尽管现在整体房屋销售还是不高，但二线城市已经有反弹的迹象，截至11月23日的一周二线城市二手房交易面积创下4个月以来新高，环比增长了22.23%。

然而，从各方因素分析来看，此次政策松绑并不能被视作为房地产市场的由冷转热的信号。

即使如今政策有所松绑，但是监管层仍在不断提出要遏制房地产的金融化和泡沫化倾向。因此，在可预期的未来，无论是三道红线、房地产贷款集中度管理制度还是投资销售比例管理等政策都不会只是一个短期政策。

肖文晓认为，“这些政策对房地产行业来说是未来很长一段时间内的框架，它们的目的就是实现整个行业的去杠杆。可能阶段性地会放松，但是总体来讲监管趋严是整个行业的大势。”

但是，监管层也希望这个行业能够平稳健康地发展，所以在严格监管的同时，也释放了一些友好信号。

更重要的是，“这个松绑政策不是大水漫灌，不是什么企业都可以去融资的。现在的房贷仍然以满足刚需及改善需求为主，这是银行重点照顾的板块。对于房企贷款，银行倾向于给三道红线达标、负债率较低、经营情况比较健康的房企融资”。

南京工商银行某分行的工作人员对南风窗记者表示，前段时间银行的资金情況一直比较紧，因为之前南京房价涨得很快。最近一段时间稍微松了一点点，但是尽管个人按揭贷款利率有所下调，但是对个人的审核要求还是比较高。

卢锋认为，基于对多年来房地产成长中一些结构性扭曲的重视，官方一再表示不以房地产作为宏观调控的工具，这是可以理解的。不过鉴于房地产在国民经济中客观具有的特殊地位，房地产具体政策安排也不可能完全脱离给定时期的宏观经济形势。房地产政策仍会动态调整，然而看来不会动用很多资源救助某个特定企业，强调监管的政策导向也有望得到延续。

在土地财政等因素并未彻底扭转的背景下，既要避免过度泡沫化或炒作，又要保持房地产市场的平稳有序发展，仍是监管部门不可忽视的长期问题。