老旧小区人居环境改善策略

广州市城市规划勘测设计研究院 蔡钰珏

一、引言

当前，中国开始从增量开发转入存量开发的时代，从城市新区的增量建设转向城市老区的存量更新。随着城市使用年限的不断增长，城市的空间环境、人居品质不断下降。复杂的流动人口、违章建设、楼房老化、环境卫生问题等问题层出不穷，不仅影响城市面貌，也给居民生活带来不便。其中，老旧小区人居环境问题尤为突出。

1945年后，道萨迪亚斯提出“人居环境科学”概念，将人居环境限定为人、社会、自然、建筑、网络五要素。人居环境科学考虑不同尺度与层次中的人类聚居环境，特别是指建筑、城市、风景园林等人为建成的环境，是探索研究人类因各类生存活动需求而构筑空间、场所、领域的学问。吴良镛提出，人居环境涵盖自然系统、人类系统、居住系统、社会系统、支撑系统五个子系统，范围依次为全球、区域、城市、社区、建筑五个层次。人居环境科学着重研究人与自然间的关系，综合考虑政治、经济、社会、文化、生态、功能等，是一套多层次、全面的复杂系统。中央城市工作会议汲取人居环境科学思想，也提出“城市双修”概念，强调当下阶段要注重城市修补、生态修复。因此，人居环境科学理论广泛用于指导城市规划建设，可为老旧小区人居环境的改善提供借鉴。

因此，本文以人居环境科学理论综合系统为基础，从规划、文化、功能、运营等方面综合探讨城市更新中老旧小区人居环境的改善策略。从而完善公共服务体系，保障人民基本生活，实现日益增长的美好生活需要，促进社会公平正义，形成有效的社会治理、良好的社会秩序，使人居环境变得更安全、更美好。

二、规划引领，文脉优先，传承社区记忆

（一）规划层面，专业设计，需求导向

坚持规划引领老旧小区人居环境的改善，聘请有相关专业资质的单位，以实际需求为导向进行设计，确保改善方案的合理性，功能的完整性、丰富性，景观环境的生态性与统一性。确保推动地上、地下立体空间，全方位的规划改善，既改造地上公用设施建筑、景观环境，也改进地下工程管线的敷设。

（二）文化层面：保护传承，科学利用

老旧小区的改善要提升到城市的战略高度，要将城市街区的修补与城市文化传承和建构相结合。老旧小区之所以老旧，就是因为它历经风雨，饱经沧桑，有着深厚的历史沉淀，这是新区所不能比的。老旧小区在大规模的城市化拆建运动中幸存，保留的大量乡愁记忆，其聚落肌理、历史古建、传统民居、传统村落的要素等都是这座城市的历史过去，是有别于其他城市的特色，是地域认同、身份认同的来源，有很高的历史文化价值。

坚持保护优先科学利用原则。重视历史遗产价值，科学分类，不盲目拆建及过度改造。保护利用前先普查登记、科学评估、分类施策、逐个落实。对保留建筑物实施加固改善，改造为更符合社区居民需求的空间。

优化配置文化设施，充分挖掘空间资源，改造承接社区新的图书馆、文化馆、美术馆、书店及影院等文化设施功能。发展文创产业等项目，积极引入高端项目资源，发展第三产业，增加就业机会，促进商业、服务业繁荣，实现经济效益、社会效益和文化效益的统一。

三、疏解整治，功能促补，创建宜居环境

（一）生态层面：补偿绿地，衔接融合

老旧小区肌理稠密，缺乏生态空间，可采取小规模分散布局，在广场、绿地、庭院、屋顶、阳台等地补偿绿化，提高品质、改善景观。通过肌理整治进行生态修补，拆除废弃建筑、违建等使地块变身为公园。新开发地块则绿色空间设计需兼顾社会、环境和经济价值。老旧小区要主动与城市相融，在边缘设置开放和半开放绿色空间与区域公共空间衔接，空间景观上打破二元分裂格局。从公共绿色空间出发，让老旧小区在与城市相互渗透的过程中形成既融于城市又独具风貌的城市单元，从而提升人居环境品质。

（二）公服层面：补齐短板，改善民生

注重城市发展和基础设施建设同步，集中资源补齐短板。小区社会生活涉及多层次，涵盖环境、民生、就业、治安、教育等，应集中力量解决主要矛盾。老龄社区可积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老的社会环境体系，推进医养结合，开展社区关怀活动，加快老龄公用设施改造建设、老龄事业和产业发展。对环境脏乱差的社区要实行环境整治，着力环卫设施建设，重新规划布设排污管道、优化公厕、垃圾桶设置等。

将营造健康和活力的城市公共场所和改善民生相结合。一是实行风貌控制与整治。拆除违建，整治占道经营、群租房与棚户区，迁出污染企业。还要对沿街建筑立面、高度、色彩、绿化、景观和环境设施等作出控制要求，重点塑造廊道及节点空间及对外衔接部分。二是充分挖掘用地潜力，优化功能布局，配套公用服务设施，推进产城共融。

（三）交通层面，小街区、密路网，慢行与停车

首先引导大规模快速车流从外围干道通过，避免穿越。内部采用小街区密路网形式，打通断头路、堵塞道路，拓宽窄路，使慢速车流通过，像毛细血管一样，让交通量能在区域内均质分布，减少阻塞车流，提升区域通行能力。规划慢行交通，人车分离，组织立体的慢行系统，降低机动交通对步行的干扰。增设停车设施，利用场地高差，设计多层停车、地下停车，提高公服设施的停车比例，面向区域开放。

四、多元合作，多边协调，共建共治共享

（一）区域层面，协调老旧小区与区域功能的关系

将老旧小区的空间与环境的修补与完善城市功能结合起来。对老旧小区采取特色开发策略，赋予其在城市范围中的使命和价值，把资源投入到城市功能的融合补充上去，使其与城市互惠共荣。老旧小区的改善，不求大而全，力求小而美。在半小时生活圈内，若城市足以提供必要的公共服务设施，则不必重复建设，若不足则予以必要补充。同时，老旧小区改善后的功能空间某种程度上，也能作为城市居住、商业、文化的“补充空间”，可用于补充和承接城市的功能转移。此外，老旧小区可依仗其自身的独特之处，如优美生态环境，丰富的文物古迹等，实施专项的改善提升计划，开放给城市其它居民享用，扩大使用价值，使老旧社区在城市层面上实现功能整合。

（二）建设层面，协调老旧小区改善与新区建设的关系

老旧小区人居环境的改善涉及人口疏解与迁移，涉及迁移后新旧小区地块的功能转换问题。因此须先行展开人口迁移量与迁移地块研究，论证人口疏散、交通疏散、功能疏散对内对外的影响，忌讳盲目疏散迁移。向外疏散要协调新旧小区关系，在时空允许的范围内将老旧小区常住人口分期向新区迁移。同时，制定功能分期疏散计划，将非必要区域性金融商贸、低端教育、卫生医疗等功能逐步疏散到功能不足的新区中去。只有在区域上协调好老旧小区的改善与新区发展建设的关系，才能实现两者功能互补、区域互动，促进整体统筹协调发展。

（三）运营层面，协调政府、市场与群众的关系

引入城市经营理念，采用“政府引领，市场运作，公众参与”的模式。

坚持政府引导，整体规划，合理布局。整合各方资源，通过招商引资城市基础设施项目，推动人居环境改善；采取试点推进方式，结合实际特色空间，将先行片区改造成为成功范例，以点带面逐步推进，确保规划年限内整体面貌明显改善、品质显著提升；实施城市公用设施有偿使用等方法经营城市。

坚持市场运作，尊重客观经济规律、市场机制，多渠道筹措融通资金。比如采取用房租赁、企业资产重组、托管经营等手段。坚持谁投资、谁受益原则，鼓励社会力量根据规划投资沿街房屋立面改造。政府也应参与市政交通等公用设施改造。

打造共建共治共享社会治理格局。改善人居环境不单靠项目建设，更要靠社区治理维持。坚持公众参与，遵循公平、公正、公开原则，确保群众充分的知情权、建议权，发挥群众力量；加强社区治理体系，推动社会治理重心向基层下移，社区共同管理维护；加强预防和化解社会矛盾的机制建设，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治的良性互动，使其都参与到社区的共建共治共享中来。

五、结论

存量更新下的老旧小区人居环境的改善是民生问题。为改善老旧小区的人居环境，本文综合探讨出三类策略。第一，坚持规划引领，文脉优先，传承社区记忆。规划层面以需求为导向，委托专业设计施工建造；文化层面则注重保护传承与科学利用。第二，疏解整治，功能促补，创建宜居环境。生态层面补偿功能绿地并积极衔接融入城市公共空间中去；公共服务设施层面注重改善民生问题，补齐短板；交通层面遵循小街区密路网原则，打造慢行和立体停车系统。第三，多元合作，多边协调，共建共治共享。区域层面优化城市的社会分工，建设层面上要协调新旧小区迁移关系，运营层面上协调政府、市场、群众的三方关系，综合多方面为改善老旧小区的人居环境提出参考策略。

注释

①北京市人民政府.关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见,2017。

②北京市人民政府.北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动(2017-2020年)的实施意见,2017。