我国房地产企业融资问题浅析

利雅

我国房地产住房商品化以来，走过了40多年的历程，房地产行业一直是政府，人民关注的热点。现今房价一直高涨，政府增加了对我国房地产企业融资限制的力度，房地产融资日益艰难。既要承受政府、市场的压力，又要考虑房地产企业自身的融资问题，我国房地产必须要尽快转变思路，解决融资难的问题。本文对我国房地产企业特点进行分析，结合房地产融资方式提出几点适合我国房地产企业发展特色的建议，对我国房地产行业的健康发展有一定的指导意义。

一、引言

我国房地产自1978年提出住房商品化观点以来，走过了40年多年历程，这40多年之中，房地产行业一直深受政府及人们的关注。国家政策对房地产企业的发展有着很大的影响，为适应不断变更的政策去进行各方面对融资计划选择的调整，是当今房地产行业的迫切需求。而房地产是典型的资金密集型企业，融资就显得非常重要。当前我国经济处于高质量增长阶段，可以不夸张地说，这里有房地产企业一份不可磨灭的贡献在里面。

随着我国房价的持续上涨，为给房地产行业降降温，各金融部门及政府纷纷提出多种限制政策，使房地产行业必须要建立健全多渠道的房地产融资体系去获得充足的资金支撑。

二、多项调控措施出台，控制房价持续上扬

中国的房地产企业经过四十余年的发展，虽然不及外国的房地产企业市场那样发达，但也不缺大型房地产企业的茁壮成长。在房地产企业不断发展的历程中，房价也越来越高，不少投资客炒房的现象出现，另一方面，刚需人群却仍然很多买不起房子，为此国家政府纷纷出台政策去进行调控。

2003年以来，房价持续上扬，房地产行业进入了新的发展阶段，市场供需关系失去平衡，房价一路高升。2010年以来，炒房现象流行起来，政府也对房地产行业施加压力，出台了《关于遏制部分城市过快上涨的通知》，但影响不大，房价依然上涨。2011年-2013年政策时紧时松，其中有“新国八条”公布，限制力度加大，楼市降温。还有央行多次降准降息，对企业融资更有利。2013年出台“国五条”。2014年-2015年，国家与央行皆出台多个楼市利好政策，促进了房地产企业发展。特别2015年央行多种方式支持房地产资金流转，房地产出现多样化融资的现象。2016年-2017年主要严禁相关互联网房地产中介机构违规的融资行为，严重打击了中小型房地产企业的互联网融资渠道，而且传统的融资渠道受政府及经济市场限制，急需新的融资方式。政府也加大对房地产的限制政策，全国开始“五限时代”。2018年开始加强对贷款发放的审批，加大对那些信用度较低的房地产企业融资难度。2019年，两会召开，政府指出推进房地产税立法。2020年，住建部多次约谈房价上涨过快的几个城市，“房住不炒”继续是房地产市场调控政策的总基调，“稳地价、稳房价、稳预期”的楼市预期管理在今年再度被重申。面对房地产市场调控的各种政策，房地产行业如何进行有效的融资，值得我们去探讨。

三、我国房地产融资特点

融资，从狭义来讲，是指一个企业根据自身经营状况与发展而进行资金筹集的行为与过程。从广义上讲，融资也叫金融，就是貨币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。

房地产行业是一个对资金依赖很大的行业，一个项目的开发前期需要大量资金投入，而收益的收回期间很长且十分分散，因此房地产企业不管在哪个发展阶段，资金需求量大，融资方式的选择就显得尤为重要。我国房地产当前融资具有如下特点：

（一）开发期投资资金占用量大，融资需求量大

房价持续高速上涨的原因，也在于购买土地的费用上涨。房地产行业初期，在房地产项目开发阶段，房地产需要大量的资金投入，例如土地购置的费用就特别高。在房地产企业开发期，土地购置费不仅每年有上升的趋势，还在开发投资总额中占比越来越大，意味着初期成本不断增加，整体开发的投资总额也在不断增长，特别近几增速特别快。

（二）融资风险较大，政策调控严厉

房地产行业已是我国支柱产业，关系到国计民生。随着房地产行业的不断发展，也出现了市场秩序混乱的现象：土地价格高涨，房价增长快速，炒房现象等一系列问题，因此国家出台了紧缩严厉的政策，房地产企业融资成本不断增高。同时，偏高的房地产行业资产负债率，会导致一定的风险。而回收资金主要依靠销售楼盘来获得，但是房屋销售也深受市场的多种因素影响。

如今面对高涨的房价，刚需人群买房越来越难，住建部越来越重视房地产市场存在的突出问题，坚决遏制投机炒房行为，支持合理自住需求。政策的出台严重影响销量，一旦楼盘卖不出去，资金收不回来，房屋积压，债务越滚越大，资金链断裂，会严重影响企业的运行，企业会面临破产的风险。

（三）融资方式单一，银行贷款依赖度较高

虽然融资额每年不断增加，但是我国融资方式仍然比较单一，银行贷款的占比依旧占重要的部分。国内贷款是向国内银行贷款，个人按揭贷款是指将房地产抵押给银行而向银行获得贷款，两个都是依靠银行进行融资。因为银行贷款门槛低，因此银行贷款就成了比较常见的融资方式。而近几年的财政政策也相对紧缩，银行贷款类的融资方式就没那么便利安全，企业急需新的融资方式。

一个企业的发展离不开资金的支持，房地产行业随着前期的开发费用不断增长下，即其成本不断增加，融资就变得困难了。再加上我们国家房地产行业融资至今未足够成熟，仍然侧重于外部融资，而国家政策又时常多变，这样的融资结构是很容易击垮一个企业的。目前普遍现状一般，融资方式需要再作调整。

四、我国房地产企业的常见融资方式

目前，我国房地产行业的常见的传统融资方式有银行贷款、股权融资、债券融资;非传统融资方式有房地产信托、互联网融资、联合开发。企业常常结合自身优势来进行对这几种融资方式的选择。

（一）银行贷款

银行贷款是我国房地产企业常见的融资方式，一般为信用贷款和房地产抵押贷款，融资门槛相对较低，还款期限长，利率较低。但是近几年国家政府政策调控力度较大，银行贷款这条融资道路开始艰难。

（二）股权融资

股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新股东而筹集资金的一种融资方式。这个方式无需偿还资本，融资金额大，改善企业的财务结构，但是管理层可能会有内部矛盾，且权利削弱，企业容易被收购。当今政策与市场都不够完善，很少房地产企业使用这个融资方式。

（三）债券融资

债券融资是指企业按法规发行债券，到期还本还息款给债券持有者的一种融资行为。此方式并非转让了所有权，适用于应急的短期融资，但门槛相对较高，并不是所有企业都能发行，不能及时偿还时，将面临丧失荣誉，负债增加。

（四）REITs融资

REITs在国内称房地产投资信托基金或房地产投资信托，它是通过发放收益凭证来收集投资，并由专业的金融机构投资给房地产项目，再将投资收益按投资比例分发给投资者。这个融资方式门槛低，上市公司或中小房地产企业皆可用，变现速度快，风险较低。但是尚处于起步阶段，比较少企业接触这个融资方式，融资成本也较高。

（五）互联网融资

互联网融资是指房地产通过互联网这个平台吸引大众投资者。例如绿地集团和阿里打造的“绿地宝”，融资金额达到2亿元。互联网融资程序简单，门槛低，不需要大量专业背景，融资成本低。时下移动支付方式方便快捷，互联网融资是适合中小房地产企业融资的方式之一，政府也较支持该互联网的发展。

（六）联合开发

所谓联合开发就是指管理商和开发商双方约定共同进行开发项目的一种融资方式。优势在于共同承担融资，降低风险，但容易造成法律纠纷。

以上是常见的几种适合房地产的融资方式，每个融资方式都有各自的特点，房地产企业只要合理组合或找到适合自己公司发展的方式，则能够不断发展壮大。

五、对我国房地产企业融资策略的建议

选择正确的融资策略，是房地产企业健康与迅速发展的一个重要因素。结合房地产融资特点及常见方法，以下提出对我国房地产企业在融资策略方面的一些建议。

（一）房地产企业要注重多元化融资

单一的融资方式已不适合时代的发展，并且会提高风险，增加融资成本。政策的瞬息变化，单一融资就容易受政策影响击垮房地产企业。因此我们在融资时，要结合自身的发展历程，积极拓宽融资渠道。例如规模比较大的地产企业可以积极寻求海外融资，联合开发，发行股票、债券等。规模小的企业可以提高销售回款，利用信托融资。

（二）房地产企业要緊抓机遇

在不断尝试多种融资方式时，要看准时机。房地产企业要多留意政策变化及资本市场，了解预测未来融资方向，及时放手及收手。面对目前银行贷款政策的变化已经不能满足企业的发展，房地产企业应该及时尝试股权融资及债券融资，以稳健的步伐筹集大量资金。

（三）房地产企业要充分考虑融资成本

融资方式多样的组合就是要以降低成本为目的，并要构建一个合理的融资结构。房地产企业可以通过海外融资，股权债券等方式降低整体的融资成本，减少资金压力。房地产企业本来就是一个需要大量筹资的企业，在合理利用自身企业的资产积累、信用度、知名度去开发相应的筹资项目，稳定经营，合理优化融资渠道组合方式。

六、结语

在风雨中走过了40多年，房地产企业需要不断学习及尝试不同的融资方式。房地产行业发展尚未完善，面临着紧缩的宏观政策及经济市场，融资困难重重，但我们对于房地产行业的发展依然抱有期待。

房地产企业应抓住机遇，充分考虑融资成本的前提下，合理安排多元化融资，有效降低房地产建设资金缺乏的压力，努力筹措资金，维护房地产行业持续健康发展。

（作者单位：广州工商学院会计系）