哪些商用物业有投资机会

甄爱军

今年“双11”继续大卖

今年“双11”购物节销售额再创新高。统计数据显示，全国主要电商平台双11销售额突破7600亿元，较去年同比增长63%，快递订单量达到23.21亿件，同比增長近80%。

如今，又被称为“单身节”的“双11”购物节已不再仅限于中国消费市场，在亚洲地区，尤其是东南亚国家也推出线上促销活动，其成为了反映消费者信心的风向标。由于许多类别的零售商仍处于疫情过后的复苏阶段，今年加入“双11”活动的商品品类大幅扩大，包括上百个高端奢侈品的首次亮相。据天猫数据显示，共计250万家品牌商参与了今年的“双11”活动，较去年增加了25%。

今年强劲的“双11”销售数据也印证了中国零售市场的复苏，良好的疫情控制、持续改善的经济预期、消费者“报复性”花销和消费需求回流本土市场共同促成了这一成果。

在“双11”劲爆的背后，带动了商业地产的需求。今年10月份，全国各地有多个重磅购物中心开业，包括珠海优特汇、漳州天虹、杭州天目里、西宁王府井大象城、唐山吾悦广场、徐州贾汪吾悦广场、盐城射阳吾悦广场、湖州吾悦广场、邵阳中环国际广场以及龙湖苏州星湖天街等。

同时，各个城市的电商，开始寻找商用物业进行短租，以应对突然爆发的需求。比如在北京，每年大约到“双11”之前，很多电商就会在市场上寻找闲置的空间或没有租出去的商铺，跟业主签一个短约，然后来应对“双11”的物流需求。

由此可见，电商的发展，虽然对实体店形成了冲击，并由此使得部分商用物业因此而空置。但从另一方面，电商的发展却也带动了新的商用物业的需求，形成了新的投资机会。

零售物业需求增加

“双11”大卖，其实只是电商蓬勃发展的一个缩影。而电商朝着新的全渠道零售模式发展，在一定程度上促进了零售物业的需求。

世邦魏理仕近期对零售商的调查发现，疫情的爆发加速了全渠道零售的转变进程，超过三分之二的受访者计划在未来几年增加对线上零售和配送应用的投资。

全渠道战略的广泛应用将继续对零售物业市场产生重大影响。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，门店的扩张主要以具备全渠道运营能力的零售商为主力。基于此类零售商拥有更全面的供应链管控能力和更高的门店销售业绩，他们中的很多人已经具备了优于传统实体零售商的优势。

世邦魏理仕预计，随着越来越多的新进中国品牌将率先开设网店以猎获消费者关注和测试区域消费力，这很有可能在未来几年内转化为对实体零售空间的需求，而门户城市的优质地段将更受追捧。

谢晨预测，全渠道零售实体店的运营重点将从单一的销售网点转向为购物者提供一个体验场景，主要满足消费者浏览和试用产品等需求。根据这样的变化，谢晨建议零售商增加产品展示和试用体验区域，相应地减少收银柜台的面积。

考虑到全渠道零售变化的新趋势，世邦魏理仕同时还建议具有一定实力的电商在他们周边的购物中心内增加支持全渠道运营的配套设施，比如直播间和线下提货点。基于目前中国主要一、二线城市的购物中心面积已接近1亿平方米，电商完全有机会为消费者提供“最后一公里”配送的提货点。

物流仓储物业受到青睐

电商的发展，离不开物流存储物业的支撑。

“双11”被视为年末一系列购物节中的第一场促销活动，而2021年农历新年将在明年2月中旬到来，因此，世邦魏理仕预计未来几个月电商和第三方物流公司的短期仓库租赁需求还将继续增加。预计2020年第四季度全国高标仓库净吸纳量或将环比增长10%左右，2021年一季度有望进一步增长5%～10%。

租户和开发商通过采用先进技术如“智能”供应链和仓库，正在使订单管理和快递配送的效率达到前所未有的水平。在今年的“双11”活动中，天猫第一个订单仅用5分钟完成了配送。与2019年的2.4天和2018年的2.6天相比，今年“双11”的第1亿个订单完成配送时间进一步缩减至2.2天或更短。就未来发展趋势而言，订单完成配送时间有望进一步缩短。

世邦魏理仕全球资本市场投资以及亚太区研究部主管金纬认为，一二线城市中具有区位优势的大量旧工业设施将继续吸引投资者。这类投资者正在考虑重新开发或其他战略，例如用先进技术进行改造，比如易商近期购买了多栋老厂房，用来改建高标仓库。

据介绍，投资者对老厂房的改造，并实现高效的配送，主要是通过运用大数据科技手段对消费者行为进行收集和分析，并利用人工智能提前预测单个市场的购买量和配送地。

世邦魏理仕亚太区租户研究主管兼亚太区数据讯息与管理主管蔡詠嘉表示，由于目前配送速度已成为消费者购物满意度的重要指标，仓储设施的租户对核心区位的仓库和城市物流设施显现出强劲的需求，进一步推升了主要城市的仓库租金。

正是基于这样的变化，现代城市物流设施在投资者中备受青睐。鉴于可开发用地和可供出售的现有物流项目数量有限，一些经验投资者正试图对位于一二线城市优质区位的老旧工业设施进行重置或更新为高标仓库。2020年前三季度，工业设施类资产大宗成交量达到116亿元人民币，预计这一趋势将在未来几年进一步提速。