上海最大家居城“改造升级”

张凤玲

目前，上海最大的家居城——上海吉盛伟邦绿地国际家具村（以下简称“吉盛伟邦家具村”）多个展厅已经撤场。

吉盛伟邦家具村紧邻上海虹桥综合交通枢纽，总规模42万平方米。据其官方信息显示，吉盛伟邦家具村是目前上海乃至全国首屈一指的家居行业中心，也是全国最大的家居商业集群，拥有慕思凯奇、美梦思、朗乐福、艾力斯特等世界知名品牌。

2019年9月17日，上市公司绿地控股发布公告称，公司全资子公司上海绿地商业（集团）有限公司于近期收购上海吉盛伟邦家居市场经营管理有限公司持有的上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司50%股权，成交价为23.49亿元。收购完成后，绿地控股持有吉盛伟邦家具村100%股权。

按照绿地集团的规划，上海最大的家居城——吉盛伟邦家具村从2019年11月开始，进行升级改造。改造之后，吉盛伟邦家具村将不再经营家具，而是调整为人工智能创新中心“市西科技园”，包括办公楼、酒店公寓、配套商业和邻里中心等业态。

这一举动，立即引发商户的反弹。过去一年，在各部门介入、双方多轮谈判之后，还有不少商户并未和绿地商业达成一致协议，并没有离场。

股权转让

上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司成立于2006年2月，法定代表人是邹文龙。

邹文龙来自东北长春，并有着北方人特有的执着肯干。

1989年，邹文龙在吉林长春创建了第一家高档家具店吉盛商场。

1996年，邹文龙第一次把目光从东北转向了上海，在上海发展4个大型家具連锁营销店，并在上海开创了家具、房地产、装璜“三位一体”跨行业联合的经营模式。

2006年，邹文龙看上了上海西郊青浦区这块土地，并认为与上海绿地集团合作，该公司是吉盛伟邦与绿地集团的合资公司，名字就是上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，双方各持股50%，各占一半的股权。得益于2009年到2019年，家居行业的稳健发展，加上地铁开通、商业配套逐步完善等因素，吉盛伟邦家具村现金流非常稳健，客流量日趋增加。土地资源

据绿地控股此前披露的信息，吉盛伟邦家具村2016年-2018年间实现的净利润分别为511.25万元、3897.89万元、4272万元，整体呈上升态势，规模扩张愈加缓慢。

至2019年上半年，家具村拥有42万平米营业面积（其中有10万余平米为临时建筑），500多家品牌展厅，涵盖建材、家具、灯饰、软装等众多品类。至2019年6月末，总资产为14.46亿元，净资产为6.4亿元，营业收入1.52亿元，净利润2586万元。

根据市场评估，家具村股东权益账面值为6.14亿元，评估值为48.38亿元，评估增值额42.24亿元，增值率687.63%。评估增值主要来自家具村自持经营的投资性房地产，列入评估范围的建筑面积共计30.50万平方米。由于家具村获得上述房地产时间较早，房地产市场持续上涨导致评估增值较大。

绿地商业的告知函称，这次升级改造的背景和规划是：“在青浦区政府的支持下，发挥在产业、商业及科研等多平台的资源优势，将对上海吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体、产业生态完备、领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心——‘市西科技园，同步引进总部办公、酒店公寓、配套商业、邻里中心等功能业态”。

据上海市政府官网信息，市西软件信息园是上海“十三五”软件和信息服务业布局的重大项目，成立于2017年12月，园区聚焦物联网、云计算、工业软件等软件产业。而浦西软件园核心区选址就定于青浦区赵巷镇——这也是家具村所在区。

绿地方面称，对其进行升级改造提升商业附加值，实现土地价值收益的最大化。

双方态度

就是在这样的背景下，2019年9月16日，绿地商业向各个商户发放升级改造告知函，称绿地已经完成对家具村的收购，将对其进行升级改造，在原址上打造产学研一体的世界级人工智能创新中心“市西科技园”及配套商业，该项目自2019年11月开始，计划周期约4年，希望商户配合。

该函一出，立即引发众多商户的剧烈反弹。

因为有些商户，全家指望一个门店来维生，有的投资巨大、甚至举债经营，有的2019年上半年才签的合同、门店还在装修，尚未正式营业……突如其来的变化，对不同商户影响不尽相同，但他们无一例外对此并无心理准备。而据绿地商业提供的数据，家具村合同签约期限多数为一年一签。

基于合同一年一签，2019年1-8月，大部分商户在并不知晓家具村“升级改造”计划的前提下完成新签、续约。

双方矛盾产生。

商户希望得到的赔偿项目主要有：非常规运营期间的房租和物业管理费的减免、门店装修补偿或折旧、预期利润损失、人员遣散费、授权经营损失等。

绿地方面称，一户一议、不考虑预期经营损失等“不合理”诉求。

《合同法》第229条规定买卖不破租赁原则一一“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”