疫情中实践创新实地查勘方式的尝试

童玲

摘 要： 本次抗击新冠肺炎疫情中，武汉市人员出行受到强管制，所有工作只能从线上线下配合全部转到线上，相当于对估价规范中评估程序的机制和体制进行了一次极限式检验和破坏性试验，倒逼武汉市房地产估价行业在实地查勘和报告撰写、审核等流程中采用新的手段适应突然的变化，本文选取评估程序中实地查勘环节的两种新方式，分享武汉市估价机构的创新思路和探索尝试。

关键词： 武汉;新冠肺炎疫情;实地查勘

【中图分类号】F23 【文献标识码】A 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.41.257

1 引言

房地产估价中的实地查勘工作十分重要，实地查勘估价对象即对估价对象进行现场调查或现场勘验，是房地产估价专业人员亲自到估价对象现场，核对、检查、感知、询问和记录估价对象状况的行为。《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）的估价程序中明确指出：房地产估价师对估价对象进行实地查勘，应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名。房地产由于各不相同、价值量大，对其进行实地查勘是不可省略的关键估价程序之一，也是对作为估价依据的资料进行核查驗证的必要手段之一，更重要的是，实地查勘的结果作为估价依据，直接关系到估价结果的正确性。已有人民法院终审裁定房地产估价机构和估价师未严格按法律法规和估价规范进行实地查勘，未认真审查资料即出具估价报告的行为构成出具证明文件重大失实罪，因此任何房地产估价项目都必须对估价对象进行实地查勘。

疫情期间，武汉封城，在政府的特殊管制和战时措施下，非抗疫车辆不允许上路，故无法进行人工实地查勘，评估机构采用两种无接触方式完成了对实地查勘评估程序的探索，论证了无接触方式下进行实地查勘的可行性。

2 远程查勘小程序的实际运用

3月上旬，我司估价师多次通过线上会议进行学习、讨论和情境模拟，认为云估价推出的远程查勘小程序适用于此阶段，有几个案子使用了远程查勘的方式。我们将任务分配给1名房地产估价师，与客户加了微信以后，在评估师的详细讲解和询问下，客户通过此小程序现场拍摄视频，并对房屋内部、外部的结构、装修、设施设备、物业管理、小区（园区）环境、交通条件、周边配套、居住（办公、生产）体验一一道来，整个查勘的过程耗时约0.5-1小时，设定最长15分钟重新联结一次，避免视频时间过久，提炼重要因素效率低下。第一段视频录制内容为估价师自我介绍和小程序客户端操作讲解，第二段视频为权属证件、租赁合同、施工图纸等评估资料的拍摄和双方用手机定位确认拍摄时各自所处地理位置，第三段及以后的视频为客户在现场边根据估价师的在线指导边拍摄房地产的实地状况。远程查勘完成后，视频内容在双方的微信中，可方便地导入电脑存档，出具评估报告时也可在视频中截图，以图片的形式呈现估价对象的现场情况。不足之处有以下几点：①在云估价系统里无法导入和导出视频，获得的资料只能上传至查勘员和客户的PC端，查勘员的手机移动端甚至连查勘任务都没有发起入口和资料储存接口，在系统中根本无法实现查询、调用、统计等功能;②当项目复杂，或有程序要求，有3方及以上的参与方时，由于小程序没有群组功能，只能分别进行，信息交互不及时甚至缺失;③查勘效率不高，资料整理也只能人工操作，耗时耗力;④评估工作的特点少，与普通的微信视频聊天区别不大，作为一个服务于评估工作的小程序功能开发不足，适用性和工作参与性十分有限。

4月份开始随着武汉疫情的逐步控制，市内的人工实地查勘工作陆续恢复，但要离开武汉市仍十分困难，如估价师到达目的地和返回武汉之后都必须进行核酸检测和按规定时间隔离，开展工作时，除了现场拍摄，还有市场调查走访等大量工作要与人接触，评估的时间、经费都远超往常，从机构的角度出发，更担心员工在外出工作的过程中被新冠病毒感染，要承担员工、客户健康的巨大风险，宁可放弃业务也不敢派人出差。此时，远程查勘的优势又被我们放在了对武汉市以外房地产评估的实践之中，估价师与客户首先通过充分仔细的沟通建立起相互信任的关系，再请客户使用此小程序帮助估价师看到估价对象的实地状况，并按估价师的要求完成部分市场调查工作，估价师结合搜集到的资料进行测算给出评估结果，节约了出差的时间，效率反而有所提高，而客户由于参与了周边市场调查工作，对自己的房地产价值也有了更清晰的认识，提高了对评估结果的理解与接纳程度。

3 无人机查勘在疫情中崭露头角

无人机在摄影过程中主要通过获取高分辨率空间数据为应用目标，利用3S技术在系统中获取地块边界数字化以及体积等计算和从而进行影像的自动匹配，达到数据的快速处理。操作人员疫情居家期间反复操作演练，使用大疆（DJI）御mavic2 pro/zoom专业变焦版无人机进行了实地查勘工作的3次测试。

3.1 测试中使用的无人机类型介绍

无人机分类方式多样，主要的分类方式有按飞行平台构型分，按用途分（军用、民用），按尺度分（微型、轻型、小型、大型），按任务高度分（超低空、低空、中空、高空、超高空），按活动半径分（超近程、近程、短程、中程、远程）。

测试使用的无人机根据上述分类属于低空超近程微型无人机，是基本无飞行限制的消费级无人机。操作员是1万公里飞行实践、有4年经验的飞手，技术高超，他认为估价实地查勘中难度最大的是室内、外穿出，因为GPS信号突变、定高突变、视觉定位突变、障碍物干扰、避障介入……此时飞机很可能在姿态模式/视觉定位模式/GPS定位模式之间来回折腾，各系统都在争夺控制权，炸机风险很大。

3.2 无人机实地查勘测试过程概述

我们设计的测试方案从易到难，3月30日第1次测试选定的估价对象为距停机坪约1公里的一套301.32平方米的2层楼别墅。操作的复杂程度远超想象，室外飞行时飞手熟练避开电线、高压线，但进入小区却差点在降低飞行高度时撞到绿化树木，室外飞入室内的操作消耗了不少时间，我们与“委托方”电话沟通，询问室内的高度，说明利用无人机进行实地查勘的注意事项，室内拍摄过程基本顺利，但此别墅有地下负一层，飞手认为地下室信号、光线太差，不同意对地下室进行查勘，整个室内查勘过程耗时约5分钟，略显仓促。从拍摄的方式来看，建筑室内的各个功能区中面积大于20平方米的部分如客厅、餐厅、主卧、书房、露台，无人机可进入该功能区内进行拍摄，但面积、空间较小的如次卧、客房、厨房、卫生间则采用了在门口悬停的拍摄方式，估价对象房屋室内、外照片的效果是令人满意的，但“委托方”《不动产权证》的拍摄是以一页页翻开《不动产权证》的动态视频方式来完成的，后期权证的截图照片效果却并不好。

4月28日第2次测试选择了距停机坪约1.5公里处的一套洋房，总楼层6层，估价对象位于第5层，面积185.01平方米。上次室内外穿梭的是别墅入户的双开大门，这次只能选择从露台穿梭，我们增加了“室内观察员”的角色给“委托方”，他要时刻观察飞机动态，跟随飞行器用手机向飞手报告其状态。《不动产权证》的拍摄这次改进为翻开一页拍一张照片的形式，效果比上次好很多，特别是外景的照片（小区环境、小区内道路、小区大门、周边环境）从空中拍摄的角度新鲜，美仑美焕，从起飞到降落整个查勘耗时18分钟。工作完成后的会议上“委托方”提到出于安全考虑，怕儿童被无人机误伤，让家人带着小孩和宠物出去了，人类、动物和无人机的相互干扰是今后要重点关注的问题。这次又发现了无人机电量的问题，测试用的这款无人机理论最长飞行时间是31分钟，但这次查勘耗时18分钟，降落时的电量却为19%，看来无人机工作中要十分重视理论与实际的差别。

6月2日，第3次测试，无人机操作员请来了2位他的飞友，准备挑战距停机坪3公里处的一栋高层建筑物内住宅的实地查勘工作，所在建筑物总楼层20层，估价对象位于第15层，面积为153.39平方米。6月份武汉大部分企业恢复正常上班了，住宅小区内行人较多，这次无人机起飞后经多次努力仍没把握能安全地从阳台飞入室内，担心撞到墙上掉落会伤人，故无功而返。

3.3 无人机实地查勘测试总结

（1）纯土地的评估现场情况简单，适合高空拍摄，无人机可以代替人开展实地查勘工作;单套住宅的现场查勘较简单，耗时一般较短，室内外人数不多，未来使用无人机技术较为合适;而商铺、酒店、办公等人员密集区域不可控因素太多，不适用无人机实地查勘;工业房地产则视具体情况而定。

（2）严禁夜航，人员密集区域的飞行要特别慎重，一旦从高空坠落后果十分严重，起飞前的各项准备工作要一丝不苟完成，电池电量、天气状况、风力风向条件好的时候方可起飞，任务执行过程中严格遵守“安全第一”的原则。

（3）将无人机实地查勘技术普及推广目前还为时较早，存在以下困难：

1）本轮测试中使用的消费级无人机虽然性能有限，但对驾驶员和起飞均无要求，2019年7月，司法部辦公厅向多地去函就多部门联合起草的《无人驾驶航空器飞行管理暂行条例（送审稿）》征求意见中提出，分布式操作的无人机系统或者集群，其操作者个人无需取得安全操作执照，组织飞行活动的单位或者个人以及管理体系应当接受安全审查并取得安全操作合格证。2020年6月国务院办公厅正式印发《国务院2020年立法工作计划》（国办发〔2020〕18号），明确将《无人驾驶航空器飞行管理暂行条例》的制定纳入国务院2020年立法工作计划，这就意味着评估机构要使用无人机工作大概率需要向管理部门进行申请并能通过安全审查取得合法的证照。

（2）民用无人机驾驶员培训包括安全操作培训和行业培训，安全操作培训管理由国务院民用航空主管部门负责。驾驶员需掌握运行守法要求和风险警示，熟悉操作说明，所以人员培训不是公司内部请个老师来讲几次课那样简单的事情，实践操作也需要大量演练，是个难点。

3）无人机技术的成熟度尚不足以支撑评估业务中实地查勘的全部业务需求，如天气条件限制、续航时间限制、飞行距离限制等，而客户对无人机实地查勘方式的接受和配合程度亦是千差万别，更使得查勘效果不一而同。

4）目前无人机的购置、维修、操作成本太高，视频、照片后期处理工作还要开发新程序来自动匹配评估报告模版，否则报告成本也降不下来、效率也提高不了。

4 效果检验和应用领域拓展

5月中旬开始，十余天时间内，武汉市1400万居民完成新冠病毒核酸检测，市民出行开始正常化。我们在承接新业务同时，也安排人员对疫情期间使用远程查勘和无人机查勘的几处现场进行了回访，经对比，发现上述两种方式获得的现场照片、数据资料和估价师到现场的感受基本一致。7月份征收评估工作开始进场，我们尝试加入无人机查勘的方式，并对此新手段获取的资料进行研究，同时需要说明的是，因未对估价对象进行人工实地查勘造成虚假估价报告、有重大遗漏或有重大差错的估价报告的法律责任，不一定会因采取了无人机查勘而被豁免，仍然由出具估价报告的房地产估价机构和注册房地产估价师依法承担。无法入户时，评估人员需与代办公司或街道等第三方无利害关系人上门，无人机对此过程进行多角度航拍，充分取证了房屋地理位置、外观和评估人员登门的确实证据，此应用已取得了征收管理部门和代办公司的认可。未来还可使用民用测绘无人机，利用航空测量功能快速区分征收项目中违建与合法建筑物范围，辅助计算征收范围内道路、管线布线长度、构筑物（如船坞、码头岸线、工程坑道、竖塔、仓储罐体、矿山涵洞）的土建工程量。

结束语：本次新冠肺炎疫情是新中国成立以来最大的一次重大突发公共卫生事件，冲击巨大，我们估价行业也未能幸免。处于疫情风暴中心的武汉评估机构为配合委托人工作，保质保量完成工作，在疫情期间和疫情好转之后群策群力采取了多种手段措施，因人而异、因事而变、精准研判、迅速实施，认真总结，特别是年轻一代的估价师大胆将日常工作经验结合科技手段运用到实地查勘之中，为未来的人工智能深度介入评估行业做了有益的探索。疫情带给我们的思考是顺应5G时代，利用创新技术手段更高质、更高效、更低成本地完成评估工作，不断调整和创新房地产估价机构的发展方式，进而促进房地产估价行业全面、协调、可持续发展。

参考文献

[1] GB/T 50291-2015，房地产估价规范.[S].

[2] 张丹丹.谈如何进行房地产估价的现场查勘.[J].中国房地产业，2015（14）.

[3] 李亚凝.无人机分类与法律规制——兼评《无人驾驶航空器飞行管理暂行条例（征求意见稿）》.[J].中国应用法学，2019（6）.

[4] 吴建端.国内外无人机规制的最近发展态势.[J].中国应用法学，2019（6）.