城市开发与土地经济

王玉杰

（山东省济宁市兖州区自然资源局，山东 济宁 272000）

一、城市开发模式发展对经济发展产生的主要影响

（一）为经济发展提供基础条件

土地是城市经济发展的基础。而城市土地开发模式的合理化发展将对城市经济效益的提高起到至关重要的作用。目前，我国的城市土地开发工作主要是以土地的综合开发模式为主，这种开发模式相对于另外两种模式来讲，在开发的过程当中更加具有高效性和灵活性，能够有效的促进土地开发市场的繁荣，并其在很大程度上带动了建筑、材料、工程机械等多个相关行业的发展，为社会的劳动者提供了大量的就业机会，有效缓解了城市中的就业压力，稳定了城市社会秩序，为城市经济发展创造了一个良好的内部及外部环境。

（二）促使房地产业的繁荣

近年来，我国的房地产开发市场逐渐走向了规范化与系统化，其中，土地开发工作的合理进行为其发展提供了重大帮助。房地产的繁荣需外部环境以及内部技术条件的支持，而开发模式的发展恰好提供了这两方面的支持。城市土地开发模式发展到现在的综合开发模式，其开发过程中的科学、可持续性解决了城市发展与自然环境之间存在的矛盾，使得其与环境更相容，这给房地产繁荣创造了外部条件。目前土地开发模式主要向社会化方向发展，即结合更加广泛的社会力量（主要是经济和技术方面），进行共同开发，极大地优化了房地产产业结构，为房地产的繁荣创造了内部条件。

（三）带来经济发展的不稳定因素

1.通货膨胀。土地开发是政府部门进行城市规划中的主要工作，其不仅能够有效的带动城市的发展，而且能促进当地的GDP 增长。但是，政府在实际的开发过程中，由于诸多原因导致在一些项目中过于盲目。为了拉动GDP 增长，政府将资金投资地产，导致大量资金流入固定资产投资领域，而没有流入社会，不能够形成购买力，这就有可能导致房价下降，而投入到地产的资金将纷纷撤出，转而投向其他行业，造成通货膨胀。因此，政府在开发地产时要以统筹兼顾为原则，加强对地产开发的监控，在充分发挥地产开发的经济效应的同时努力降低其在通货膨胀方面的负面影响。

2.贫富差距带来的购买力下降。地产的开发没有做到合理有序，容易导致地产泡沫，引发通货膨胀，直接导致贫富差距增大，使得富人和穷人增多，而处于中间阶层的中产阶级却少得可怜。由于富人想拥有的基本上都已经拥有了，购买需求不高，购买力相对较低。与此相反，穷人虽然有很高的购买需求，但却不能够形成购买力，购买力差距非常明显。既有购买需求同时又有购买力的中产阶级非常少，直接导致购买力的下降。

二、城市土地经济经营发展对策

（一）以城市规划为指导，建立与完善土地经营体系

城市规划对土地经营具有导向性作用。城市规划控制土地出让总规模、用地性质、土地开发强度、空间布局、市政配套等重要方面，通过对城市建设行为的控制，保证社会与公众的利益。首先，有助于提高土地的使用效率，在当前众多区域实行产业结构调整，可开发土地总量大为减少的背景下显得尤为重要；其次，有助于土地市场的宏观调控，避免盲目增加土地供给，保障房地产业健康发展。城市规划控制着土地经营的重要环节，土地经营则对土地供给的时序、空间定位进行调控。城市政府对土地需求进行科学预测，制定包括年度、中期和长期土地供应计划的完整体系，能够有效地对城市土地开发进行部署，进而保证城市规划的落实与执行。同时，通过土地经营对城市规划的反馈，在提高城市规划可行性的同时，还能够促进城市规划的发展。

（二）清查闲置土地资源

随着城市化发展的不断加快，为了更好地开发城市土地资源，需要对城市土地资源进行合理的统计规划，提高闲置土地资源的利用效率。通过对城市闲置土地资源的统一清查，可以很好地避免私人进行土地资源的转让，提高土地资源开发工作的权威性和透明性。在对城市闲置土地资源清查时，为了保障清查工作的质量与效率，需要土地管理部门制定完善的管理制度，明确各个区域清查的工作任务，在复查与抽查的时候，若是发现有工作人员故意的徇私舞弊，可以直接对其进行追责，与此同时对于该工作人员负责的上级领导，同样需要连带责任的处理，提高土地清查工作的质量。在城市土地清查制度编制时，可以出台相关的政府法律条规，提高土地清查工作的权威性，这样可以更好的推动城市土地清查工作的开展。在土地清查工作进行的时候，不仅需要对未开发的土地资源进行清查，并且对于施工建设中的土地同样需要进行登记相关数据信息。

（三）设置专门的法律法规，降低风险

政府对于土地一级开发的资金主要的来源是银行的贷款，然而，储备土地只能根据土地供应的计划进行交付，因此，其不属于可以转移的房地产，也不属于可以抵押的财产，此外，对于储备的土地的价值无法预估，所以无法具备抵押性，因此，在法律上面存在着一定的风险。现在，对于土地一级开发的法律规定均是来自地方性规定，其法律的权威性比较低，且存在着信用上面的问题。因此，我国立法部门应该尽快出台相关的法律法规，尤其要注意的是对目前现有的《土地管理法》和《房地产管理法》进行修改和完善，以确保土地一级开发的合法权益。

结语：综上，城市土地开发贯彻落实科学发展观，不仅要以科学发展观的理念和要求为指导，从城市土地资源的基本属性和城市土地开发利用的基本规律出发，重新审视和反思我国当前城市土地开发管理体制、模式存在的问题和缺陷，更要按照科学发展观的总体要求，探索创新，逐步建立起符合科学，发展观要求的城市土地开发管理新理念、新体制、新机制、新模式，努力破解城市发展中的土地问题和难题，推动城市土地开发和城市建设更加科学、规范和有序。