论住宅小区物业管理制度的完善*

管 甡 陈乾坤 郑嘉懿 金宇航 章郑安

嘉兴学院南湖学院，浙江 嘉兴 314001

随着我国城市化进程的加速，大量农村人口向城市转移，他们在城里买房，住进住宅小区。住宅小区和一家一户的农村散居情形不同，散居的农民可以自扫门前雪，而住宅小区其实是一个集体，有着共同的利益，需要共同管理。当前，绝大多数住宅小区都是聘请物业企业来管理，但是，物业管理中存在很多问题甚至是矛盾。本文拟对我国现存的物业管理制度进行研究以便对相关制度提出改进措施。

一、存在的问题

在当前住宅小区物业管理中，在业委会成立、物业合同订立和履行等方面存在诸多问题。

（一）业委会成立与服务方面存在的问题

1.承租人无参选资格问题

根据我国住建部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，业主委员会成员必须是房屋产权人，即业主。而租房者并非小区业主，不具备申请资格，不能作为业委员会成员参与管理。如果承租人不能以业主身份参选，而业主又因不实际居住而对小区事务不关心，最终就会导致承租人利益得不到保障。

2.业委会选举中基层政府组织乱作为的问题

在业委会选举上，一些地方的街道办事处在确定业委会候选人资格的时候有干预太多、违规操作之嫌。一些街道办事处通过违规增加限制条件把自己不喜欢的热心报名参选的业主排除在候选人之外，或在法律规定之外运用手中的权力影响选举公正。①如某小区在选举业委会成员时，街道办事处以报名参选的业主不是党员或没缴清物业费为由取消其参选资格，并且将最终确定的候选人（8人）与将要选出的业委会成员数（7人）比例设置的过小导致实质上的等额选举。而且该小区一些业主认为，街道将与当前为小区服务的物业公司有利益关系的候选人列在选票候选人列表中的第一个，这会导致一些权利意识不强、比较随意的业主优先选举排名靠前的候选人，造成选举不公平。

3.业委会成员激励不足及其不作为或乱作为的问题

业主委员会成员主要由自荐或他人推荐并经民主选举产生，代表业主行使一定的管理权和处分权。但业主委员会成员的工作没有报偿，再加上业主们的需求是多样的，任何考虑或服务的不周到就可能落得个“出力不讨好”的下场。因此，不是真正出于奉献精神的业主是不会来“趟这个浑水”参选业委会的。积极报名参选的人工作稍有不慎可能就会被业主怀疑别有所图，如被认为可能与物业公司有所勾结。

业委会作为小区业主的自治管理组织，一些业委会成员往往只关注自身的利益，对国家有关业委会的管理规范，往往是选择性执行。②对于业主的利益，多是视而不见，面对小区事务多是束手无策，不作为，乱作为，使得小区的运行效率变得极其低下；有些业委会的成员被物业收买，使得业委会从一定意义上成为了物业获取利益的工具，业委会成为物业服务企业的代言人。

（二）物业合同订立和履行中存在的问题

1.物业合同条款设计问题

物业公司的工作是服务性工作，而不是生产性工作，生产性工作是生产产品，产品数量、质量可以通过客观标准衡量，而物业服务的好坏只能通过主观评价来实现。因此，物业合同中订有的作为评判物业公司服务质量进而作为评判物业公司是否履行了物业服务义务的手段的“业主满意度调查”就是一个非常重要的条款。合同条款订立是一方面，“业主满意度调查”的真正落实才是最重要的，包括问卷应包括哪些内容、调查谁组织、如何进行等。这些都直接关系到对物业服务的评价，而该种评价会直接影响物业公司后续物业服务合同义务的质量。当前，一些小区的业主根本不知道“业主满意度调查”这回事，或者知道有这回事，但从来没有参与过业主满意度调查，因为一些小区的“业主满意度调查”是由物业公司组织的。物业公司自己组织，其调查的结果是否代表业主的心声可想而知。

2.业委会与物业之间关于物业管理的问题

收取物业费本应当是业委会的权利和义务，但在实际生活中，因为业委会不愿意作为而授权物业公司向业主收取物业费。除此之外，一些业委会将业主共有的物业用房、游泳池、健身房等的经营权以及小区业主共有的停车位的临时停车费收取权也授予物业公司。物业公司虽然获得如此多的权力，但业委会可能疏于监督而导致收支账目不清。

总之，在业主与物业公司之间的关系上，物业是强大的，分散、没有组织起来的业主是弱小的。如果业委会怠于维权，或陷入瘫痪，而诉讼成本又太大，业主们的呼声就得不到倾听、权利就得不到维护，如何让业主们轻松维权、如何让物业公司俯首帖耳地为业主们服务值得有待研究。

二、对上述问题分析和建议

（一）承租人的法律地位问题的分析及解决

承租人在小区居住期间，怎样才能享有像业主那样的权利呢？承租人的合法权利被侵害时，他们如何维权呢？

现行的法律法规和政府制定的相关规则下，业主资格仅仅为一种成员权，业主资格是否以实际使用区分建筑物为认定标准，是承租人地位确定的重要因素。因为业委会的服务群体是业主，他们只能将自身的诉求向自己的房东提出，房东再向业委会进行申诉再和物业之间解决矛盾纠纷，使得这种非直接的问题解决方式效率低下，不利于及时解决承租人实际问题。

笔者认为，关于承租人租住期间的权利的享有问题，可以从2017年我国一些地方“租购同权”试点中找到解决问题的思路。所谓“租购同权”，是将房屋的租赁者纳入到业主范围之中，即赋予房屋租赁者与业主同等的权利，使业委会能够保障房屋租赁者的合法权利。③因此，笔者认为承租人作为房屋实际使用者和替代业主占有房屋的主体，应该享有与业主同等获得业委会成员的资格，但是获得此资格的前提应以承租人实际占有房屋的一定的时间为条件，比如一年或六个月，从而使得承租人的权利得到切合实际的保护。

（二）业委会成员激励不足的问题及解决

对于业委会成员激励不足的问题，笔者建议修改国务院《物业管理条例》，授权地方物业管理条例可以规定从物业费或小区其它收益中适当提取一定比例的金额作为业委会成员工作的报酬。在有一定薪资的前提下，业委会成员的服务不再是无偿行为，这可以激励他们更好地完成自己的义务，从而减少不作为乱作为现象的发生。

（三）业委会选举中存在的问题及解决

为避免社区干预业委会候选人的确定，法律应规定，在选举之前，在社区的指导下，在业主广泛参与下，先制定《业委会参选资格》，来规范业委会成员选举的标准，从而避免社区权利的随意及其权利的扩张。这后面写的不错比如，第一，该参选人员范围是该小区的业主及承租人；第二，在选举投票前，应将候选人信息进行公示，使业主们加强对于未来业委会成员的了解，选出自己满意的业委会成员；第三，在报名阶段，加强宣传，让更多真正想维护业主们权益的人员参与进来；第四，在投票选举时，由候选人自行抽签决定其安排顺序，以避免姓名位置差距而带来的投票人的主观影响。也避免出现因利益性的趋势，在候选人名单中出现一些“图谋不轨”的候选人姓名位于前列的现象。如此，可以让业主们更仔细了解候选人信息，不随意投票；第五，选举的方式应是差额选举，候选人数应大于等于应选人数的两倍，以保证让大多数真正对于业主有用之才进入业主委员会。

（四）业主满意度调查的组织与程序

物业合同履行不到位的情形时有发生，如前文所述，“业主满意度”调查的结果是对物业服务的民意调查，对是否解聘物业公司有着重大作用。物业合同履行不到位可以采用业主满意度调查的方式对物业公司施加压力。那么如何保证业主满意度调查有效进行呢？笔者认为，小区在聘用新物业，签订物业服务合同的时候在附件中应规定一个类似“业主满意度调查程序规则”的规定。增加这一程序，作为物业服务是否到位的标准。比如其中可以包括：调查的主体是业委会而绝不能是物业公司，为鼓动热心业主参与其中，调查的范围要广泛，如至少本小区一半以上的业主必须参与，调查问卷投入意见箱以及开箱要全程录像并公开，从而保障其严谨性和公正性。

通过“业主满意度”这一程序，来判断物业职责是否履行到位。如若发生不到位的情形，业委会先与物业调解协商，若解决不了，可以解聘物业。④

三、结语

当前，我国城市小区物业管理中存在很多这样那样的问题，这些问题虽说是些类似于家长里短的小事，却关系着业主们日常生活的幸福，解决不好可能还会引发矛盾冲突。因此，从中央到地方各级政府都应重视此类问题，提升业主们的权利意识、约束和督促物业公司，基层政府组织尽职尽责。各级政府组织应重视完善配套规则，建立全面的物业管理相关制度，加强物业服务水平，正确处理业主委员会、业主与物业三者之间的关系，对物业公司进行合理的规划和约束，为业委会的成立提供更好地保障，使我国的物业管理事业不断提升，日益强大，进而使人民的生活更加舒心、安心和放心。

注释：

①程磊，周滨.居委会选聘物业公司是否合法？［J］.住宅与房地产，2018.

②赵祥云.业委会参与社区治理的多重合法性及运行逻辑——基于对苏州市相城区R小区的分析［J］.深圳社会科学，2019（4）.

③岑毅.以“交叉任职”机制加强业委会自治研究［J］.房地探索·上海房地，2019.07.

④房善增.业主委员会有权解除前期物业服务合同［N］.人民法院报，2018-11-22.