漫谈商品房买卖合同中逾期办证的责任认定

杨忠霖

中国政法大学，北京 100088

一、商品房买卖合同概述

商品房买卖合同是指出卖人将已经建成或者尚未建成的房屋出售给他人，买受人支付相应价款的合同。从这一概念中我们可以看出商品房买卖合同的特点，首先该合同的主体为出卖人和买受人，其次商品房买卖合同中所指向的标的为商品房。其中对于出卖人的身份的相关规定，我国的城市房地产管理法已经明确作出，即以盈利为目的的房地产开发企业。而在实践中与买受人对接的往往是某商品房的销售商，那么销售商是否是商品房买卖法律关系中的主体呢？笔者认为，随着社会分工的精细化，房开企业为了提高自己的生产效率没有必要对销售房屋一事亲力亲为。将商品房销售这一环节交由更专业的营销公司反而更适合房开公司的利益最大化，这样既节省了成本又避免了自己专业性却反的现状。因此无论是代销还是包销，房地产开发企业永远是商品房买卖的主体。

对于商品房的定义如何理解也影响着法律的适用问题。实践中，由于房屋买受人对商品房法律概念理解不清，因此会出现一些乌龙事件。例如在审判中，不难发现一些开发商申报建造的是经适房，而在对外销售时却宣称自己是商品房。我国目前存在的房屋存在着类型多元化，有的是政府组建的经济适用房，有的是房开公司建造的商品房，有的时候集资房、房改房以及公民的自建房等，出现这种现状的原因也是受我国国情的影响和其他历史原因等造成的。

二、不动产的登记

我国不动产的登记制度是为了为何不动产市场的交易秩序，保护买卖双方当事人的合法权益。我国物权法对于不动产登记表述为不动产物权变动公示公信的方式。“物权法定”是我国物权法的一大重要原则，评价该法律是否完备、合理的一大重要标志就是看我国物权法对于交易安全提供何种的保护手段。

不动产物权登记的法律概念，是指国家相关部门依申请将不动产的物权及物权变动的事项记载道不动产登记薄中。不动产登记的内容包含了不动产的产权归属、界限四至、面积以及地理位置等方面，同时也包括该不动产物权的取得、转移等情况。

笔者认为，我国实行不动产登记制度的原因是：1.实现国家对于不动产的调控、确定不动产产权的归属。并且通过登记的方式解决物权的冲突，例如我国物权法中对于不动产物权的变更登记与异议登记制度的设立，均体现了国家对于不动产交易的保障；2.保护善意第三人。在善意取得的情境中，第三人仅仅可以凭借不动产产权证书上载明的权利人来确定涉案房屋的所有权人，因此第三人善意地相信出卖人系该不动产地所有人，并且支付了合理地价款购买涉案不动产的，善意第三人的权益应受到保护和认可；3.保护交易的顺利进行。同样是在无权处分的情况下，只要买受人经过查验不动产产权登记证明确定房屋所有权人、房屋的其他相关信息，法律就该保护该买卖关系。

三、我国法律关于办证义务的规定

我国关于对商品房买卖合同中逾期办证义务的规定，主要集中在三个法条中：1.《中华人民共和国合同法》第一百三十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。

但这三者对于商品房买卖过程中办证义务的主体有着不同的认定，即一种意见认为商品房出卖方为办证义务人；第二种意见认为购买者才是办证义务主体。笔者认为，不动产产权证书的办理是一个需要出卖人、购买人以及房管部门三方协同配合的行为，首先，房屋的买受人需要向房管部门提出办证登记的申请，并向开发商提交相应的登记材料，最后在开发商的配合下前去办理不动产登记。司法实践中出现的情况有可能与上述流程不同，如果商品房买卖合同中已经约定了办证义务的主体，则应当依据有约定从约定的原则。若商品房买卖合同中对此无约定的，则买卖双方同为办理登记的义务主体。

四、事件中逾期办证的认定

随着公民维权意识的增强，房地产公司为了降低自身的合同风险与交易风向，往往在合同中约定自己仅仅提供一些证明材料的辅助义务，而由购房者去办理产权登记。在此种情形下，只有开发商没有按照合同约定的提供辅助材料的义务就构成违约，并承担违约责任。但如果开发商履行了上述义务最终却因买受人的原因导致没有办理产权证书的，则购房者本身就应承担该不利后果。

对于合同中的办证义务双方没有明确约定时，办证义务主体为双方当事人。即此时购买人的义务时向房管部门去申请进行产权办理登记，开发商的义务是在法定的期间内将办证的相关手续准备齐全并且将该手续材料向房管部门进行备案，并将该备案义务的履行情况及时地向买受人告知，否则则构成违约。当然在实践中也不排除买受人与出卖人均履行完自身地义务，而房管部门却因自身原因导致办证失败，故该种情形下，出卖人亦不应承担违约责任，对于买房者权利的救济其可通过提起行政诉讼的形式予以维护自身权利。

因出卖人原因导致逾期办证的原因笔者归纳为以下几点：1.开发商未在合理的期限内完成初始登记，因此没有取得“大证”，因此开发商就失去了办理转移登记的前提。现实中开发商尚未取得大证的原因无非是该工程本身违章、施工建设时土地使用手续不全等。2.开发商办理完成初始登记后没有及时通知业主办理转移登记。3.开发商所建设的房屋权利存在瑕疵，影响了转移登记的办理。因买受人的原因导致逾期办证的原因有：1.买受人本身未及时申请办理转移登记、买受人未支付相应的费用或者怠于提交相关的资料。2.买受人未缴足房款，以至于出卖人行使抗辩权拒绝进行办理登记。

五、完善不动产产权登记的建议

（一）明确不动产产权登记办理的义务主体。统一不同法律之间的对于办理不动产产权登记的规定，明确办证义务主体，明确商品房买卖合同的双方当事人均是办理不动产产权登记的义务人。同时，要细化双方的责任范围，避免出现责任交叉或模糊不清的现象，特别是要严格出卖人的义务范围，因为作为买卖合同的卖方，开发商在交易中一般都是处于强势地位，对于办理相关登记的流程和义务相较于普通的买受人来讲要轻车熟路，因此笔者建议在商品房买卖合同逾期办证的九分案件中，明确开发商的举证责任，即只有开放商在合理期限内将办理产权登记的相关材料备齐并向房管部门备案的，且将该结果及时通知买受人的才不构成违约，不承担违约责任。

（二）强化房管部门对办证的监管力度。通过诉讼、仲裁的方式就解决现实中的逾期办证纠纷不是唯一的途径。必须通过其他的手段开辟新的解决问题的方式才能有效地解决该问题，化解社会矛盾。就司法实践来讲，逾期办证现象的发生很少以个案形式出现，基本上逾期办证纠纷会以批案的形式出现，且该类型的案件标的额一般都不大，因此法官在办理该类案件时唯一面对的问题是司法资源的分配。因此笔者建议行政力量介入到不动产产权证的办理中，即买受人申请办理登记后，房管部门就限期开发商进行转移登记的办理和相关工作的准备，若逾期仍未做出的，房管部门给予开发商以一定的处罚。

（三）加大法院的执行力度。在判决生效后，一部分开发商仍不按照判决内容履行自己的法律义务，此时买受人不得不依靠法院的强制执行来维护自己的利益。

根据民诉法第二百二十九条关于被执行人拒绝履行办证义务的相关规定，被执行人未按判决及时履行或拒绝履行的，法院可以要求被执行人承担迟延支付的履行金。