加强土地储备成本管理的有效路径探索

赵炜

山东省烟台市土地储备中心 山东烟台 264000

土地的储备成本是与风险相互捆绑的，土地储备的成本越高，也就意味着其风险越高，不仅如此，土地储备的收益是相对比较潜在的，存在着较为严重的不确定性，在此情况下，如何实现土地储备资金量的合理管理意义重大，不断提升资金的使用效率，逐步化解土地储备的风险[1]。

1 土地储备成本的内涵与特点

1.1 内涵

所谓土地储备成本，主要包含土地收购、前期开发、储备以及出让等过程中涉及到的成本。土地储备的总成本主要包含土地开发成本、土地持有成本以及土地购置成本等组成。在进行成本的核算过程中，成本可以有效的分为固定成本与可变成本。费用可以灵活的被划分为固定以及变动两个方面。这样做主要的目的是为了可以更加精准的预测出项目的实际成本支出，深入的分析这些支出的合理性，促使其逐渐得到优化。另外，由于地块和土地的地理条件之间的情况不同，所有的储备土地都有着显著地独特性，基于此，有关土地储备项目成本也要注意依照单项项目来开展核对。对于那些面积相对较大的开发以及分块出让的相关项目，成本分配的方式大约分为个别认定法、按面积分配法和依照价值进行分配的方式。在进行方法的选择之时，需要首先考虑配比的相关原则，尽可能的保证使用方式的一致性。另外，由于土地储备是利益均衡的，现在相对比较普遍的使用成本依照面积平摊的方式来进行成本的确定。

1.2 特点

1.3 阶段性

这一阶段性的特征一般主要指的是土地储备从土地购置一直到出让的全过程。基于此，有关土地储备的成本构成可以将其详细的划分为土地储备成本、土地出让阶段成本等多个方面[2]。

1.4 资本密集性

土地储备所需要的资金的密集性特点，是致使土地储备总成本不断增加的主要原因。有关土地储备的土地一级开发业务是一种资金密集型业务，其对于资金的需求大约保持在几亿或者是几十亿的范围之内。在土地储备的相关成本构成中，土地所得的阶段性资金大约占据了所有储备成本的五分之一所有，在一级开发过程中大约占据了五分之三左右。土地储备成本的构成是与土地开发程度关联密切的。

2 加强土地储备成本管理的有效路径

2.1 承担成本控制的职责

土地储备机构代表的是政府的一个职能部门，并且这一职能部门也是非盈利性质的公营事业机构。其主要的作用是促使国家土地所有权通过土地收益直观的展现出来，在保证适当盈利的情况下将成本控制在合理的范围之内，以此来促使结构可以逐渐保持正常运转。对于土地储备机构来说，一定要做到首先明确自身职责，肩负起成本控制的相关职责，大体主要包含如下几点：首先，合理测算土地储备时期所有环节与阶段的成本费用预测，进行成本费用计划的编制，将成本技术的降低充分落实到实处；其次，将储备项目的成本费用核算重视起来，坚持成本报告的相关制度，对储备项目的成本以及费用状况进行及时的反馈，以此来充分保证信息交流的及时性以及有效性；最后，熟练的掌握当地法规政策与市场需求等等诸多因素，将各种政策、资源的效用充分发挥出来，进一步的提升成本控制的预见性，积极地寻找合理的控制成本费用的措施[3]。

2.2 采用形式多样的收购储备方式

要控制资金的占用，需要充分保证土地储备数量以及时机的合理与科学，将被动储备逐渐转变为主动储备，将土地储备的环节逐渐看作是一个整体，对各个环节的数量以及时间等进行合理的安排。在开展土地相关储备工作之时，一定要严格的依照调控的次序安排以及功能进行合理的划分，严谨的依照轻重缓急的原则，对经期需要进行开发的地块或者是周边的基础设施项目的周边土地进行首先收购以及储备，以此来帮助其尽快的产生一定的经济效益，带动经济的快速发展。另外，合理的控制那些规划开发有中期效益的项目周边土地，并且将其作为项目融资的土地。要严格的控制具有远期收益的地块的相关规划工作，尽可能的防止存在潜在的土地资产的收益流失。

2.3 合理利用储备期间的闲置土地

要严格的控制那些已经完成相关动迁工作但是并未完成招投标相关计划的储备土地，一定要尽可能的避免其沦落到闲置或者是抛荒的境地，而要实现这一目标，需要花费相对较多的管理成本。在经过相关规划部门的同意之后，土地储备机构可以在土地的储备阶段，暂时的使用这块储备地块，在此情况下，一定要将土地储备结构的效用充分发挥出来，用地养地，逐步降低相关的管理成本，继而逐渐获得更多的收益。基于规划方面存在的限制，地块的出别周期以及实际出让的时间是很难实现细化的，因此可以考虑一下将其租让给一些绿化企业来进行苗木的种植，或者是将其作为临时停车场或者是堆场，还可以考虑将其作为一些大型活动场地的短期的用地。

2.4 创建储备基金

通过这种方式来不断提升自由资金的实际比例。对于土地储备机构来说，只有在掌握了相对充足的资金的情况下，才能逐步实行土地统一整理以及土地一级市场的垄断，深入的开展有关土地招标和相关拍卖活动，继而收获相对土地收益。另外，土地储备整理的时间相对比较长，需要的资金量相对较多，那些周期与额度相对较小的商业银行的贷款很难完成这一任务。因此，土地储备结构可以将土地收益的一部分当作是土地相关储备基金，并且尽可能的将其纳入到政府的财政预算中去。

3 结语

综上所述，从收购储备人员的角度来说，一定要逐步明确土地储备成本的相关职责以及相关控制工作，将各种闲置的土地充分利用起来，使用各种收购储备方式控制资金占用额度，在实现土地资源优化配置的前提下为政府创造经济效益。