浅谈如何加强对房屋安全档案的管理

房爱芬

临沂市住房保障中心 山东临沂 276000

房屋鉴定档案是人们根据力学和建筑结构的基础专业知识，依据相关的鉴定标准、设计规范和科学结论，借助检测工具和仪器设备，结合建筑结构设计和施工经验，对房屋结构的材料、承载力和损坏原因等情况进行检测、计算、分析和论证，并给出结论的档案。房屋安全档案对房屋安全技术要领和操作规程有了档案记载，在工作中解决了矛盾纠纷，维护双方当事人合法的权益。其档案管理对房屋拆迁，安全管理及拆迁补偿都具有重要意义。

随着房地产交易市场日趋活跃，房地产档案内容随之完备、门类更加齐全，同时也面临着新的机遇和挑战。如何最大程度地搞好管理与利用，满足社会不断增长的对档案信息的需求，并及时为房地产业的发展服务，是新时期对我市房地产档案管理部门的要求，也反映了今后房地产档案工作的价值趋向。

1 房屋档案的管理与房地产交易市场的发展紧密结合

（1）档案数量大。临沂市房产交易所依法管理全市房地产交易市场，办理各类房地产权属转移审核登记手续、房地产交易价格评估确认、征收各种税费、依法查处房地产交易活动中的违法行为，因此形成的档案数量巨大，在内容和形式上与其他档案有着明显的区别，其主要特点是政策性强、业务类型多、档案要件多、出具的证明材料多。

（2）动态性强。随着我市经济建设的日益发展，人民生活水平逐年提高，对住房的大小、质量、环境、配套设施等有了更高的要求。因此，房屋的买卖、拆迁、赠与、继承、交换等交易行为不断发生，房地产交易市场日趋活跃。房地产权属在随着产权人的变化而发生变更时，房地产档案也处于不断转移和变更之中，具有极强的动态性。

（3）利用率高。接待查档及有效利用是房地产交易管理部门面向社会的窗口，也是档案服务群众的最主要渠道。房地产档案的利用随着房产交易的大量增加而日益频繁，例如房屋确权的依据、房产价值的评估、差额营业税的缴纳、为避免重复计征而调阅共维基金发票、为补全公有住房产权差价而查阅当年的交易金额等等与交易息息相关的证明材料都需要调阅房地产原始档案，其完整性、真实性、准确性不仅保证了房地产交易的顺利进行，也保障了产权人的经济利益。事实证明，在社会实践中，房地产档案一旦系统地进入城市建设过程，就会转变成直接的生产力，为房地产交易市场的发展做出巨大贡献。

2 房地产档案的管理与社会需求及群众利益紧密结合

（1）产地产档案是在房屋交易及产权转移过程中形成、为产权管理服务，涉及房产登记发证、税费征缴、交易评估、落实政策、司法仲裁、市场调研、规划建设、旧城改造、投资开发、拆迁还原、编史修志、房地产统计等诸多方面。

近年来，由于城市化建设、重点工程建设和旧城改造进一步加快，房屋产权变更、转移数量越来越多，房产档案整理的工作量随之加大。房地产档案利用馆藏档案和数据库及时为建设部门提供各类原始资料、数字依据，既节省了不必要的资金投入，又能较快地给投资者以预测与决策服务，直接加快了工程前期准备的进程。

（2）随着市场经济的发展，房地产市场日益活跃。由于房地产权属性质的多元化，房地产纠纷也随之增多。拆迁核算、代理律师、司法部门、纪检监察机关对房地产档案的查考、调阅、取证呈上升趋势。单位与单位之间，个人与个人之间，单位、个人与银行、金融部门之间的房产、债务纠纷时有发生，也使房地产档案的利用频率逐日剧增。房产档案潜在的社会功能在档案用户利用需要的相互关联过程中体现出来。房地产档案提供的原始、准确及完整的证据，不仅了维护了房地产交易市场的健康发展和产权人的合法权益，也有力地维护了社会稳定和金融秩序。

（3）为了保护产权人的合法权益，在档案利用过程中，严格按章办事、依法行政，正确处理保管与利用、保密与开放的关系，并兼顾司法部门、纪检监察机关、代理律师、金融部门、各机关企事业单位、房地产开发商及普通产权人的不同责权，本着“取档与民、服务于民”的宗旨，根据不同情况，以人为本、特事特办，尤其对于老百姓在交易过程中所需本人以往房地产档案中的证明要件，予以简化手续、即时办理；同时规范档案的开放范围和保密制度，做到既热情接待各阶层利用者，又坚决杜绝一切不合理查档；既确保档案工作的严肃性，又维护合法公产私产和广大群众的正当权益不受侵犯。

3 房屋鉴定档案的分类

（1）房屋的安全性鉴定。房屋的安全性鉴定主要有两类：一个是在正常使用情况下的房屋安全性鉴定，另一个是在发生地震情况下的房屋安全性鉴定。

（2）房屋的完损等级评定。根据房屋的结构、装修和设备三个组成部分的完好和损坏程度评定房屋的完损等级，将房屋评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级。适用标准为建设部1985年颁发的《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99(2004年版)。危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99(2004年版)给定危险构件和危险房屋界限确定的，其他4类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。主要为房地产管理部门掌握所管各类房屋的完损情况，为房屋的技术管理和修缮以及城市规划改造提供基础资料和依据。

（3）房屋的质量鉴定。房屋的质量鉴定是根据房屋的现状来评定房屋的质量。目前我国还没有《房屋质量鉴定标准》，现在对房屋进行质量鉴定，只能依据《建筑工程质量检验标准》和有关的建筑设计标准，但这些标准主要用于房屋建造的施工阶段，对于不同年代的房屋或房屋在交付使用后出现的有些裂缝或损坏有时就不适用了。

（4）房屋尚可使用年限的鉴定。房屋尚可使用年限的鉴定是根据房屋的现状、使用情况和使用环境等影响房屋使用寿命的因素，经过调研、分析和计算，评定出房屋还可以使用的年限，目前还没有鉴定标准。

（5）房屋损坏纠纷的鉴定。房屋损坏纠纷鉴定是指房屋在使用期间受到人为因素(在房屋周围挖坑、挖沟、爆破、降水、蓄水或施工振动)侵害，而确定责任人及其行为是否为房屋损坏(结构倾斜、开裂等)的直接原因的鉴定。

由于这一类鉴定的情况较复杂，且没有统一的鉴定标准和依据，所以鉴定工作的难度较大，只能根据各个鉴定项目的不同，参考有关的教材、资料和模拟检测的数据，综合分析评定。根据实际房屋损坏发生的概率，房屋损坏纠纷的主要有以下几种：发生最多的是在既有房屋周围挖渗水井和集水坑、挖排水沟、灌水降水、挖基坑和地下隧道等施工，造成既有房屋的基础产生不均匀沉隆，使上部墙体出现不均匀沉隆的裂缝的损坏。其次是由于房屋的某一结构或构件存在缺陷(特别是乡镇企业擅自搭建的仓库和厂房)，在使用过程中，由于受外界因素的作用或年久房屋结构构件承载力逐渐降低，而导致房屋突然坍塌。

4 房地产档案的管理与新时期电子信息技术紧密结合

房地产档案信息化是房地产档案利用现代信息技术，通过信息资源的深入开发和广泛利用，不断提高档案接收、管理、指导、决策、利用的效率和水平，进而提高房地产档案工作的社会效益和经济效益，在服务质量、提供信息的广度和深度等方面都比传统档案有了质的提高。

现阶段房地产档案信息化的首要任务是充分利用现代化信息技术改进档案管理的流程，实现业务环节的自动化管理，建立档案信息与单位业务网连接的内部数据网，实现信息资源共享。具体到房地产档案管理单位，就是要实现档案管理各个环节的自动化、管理方式的网络化、决策的智能化和档案信息利用的电子化。

目前，档案信息化的应用总体上处于迅速发展阶段，档案的存储多以纸张为主，占据空间大，长期高频繁的调用，纸质记录的原始资料中已有不少字迹模糊或破损，一些历史性的档案亟待抢救。传统单一的纸质资料保存方式，即不便于大规模信息自动查询检索，信息资源快速传递和共享受到限制，更谈不上信息的更新和维护，利用现代电子信息技术对房屋档案进行管理已经迫在眉睫。

5 提升房地产安全档案社会化服务水平的现实途径

应抓紧建立完善统一的房地产交易动态监测和信息发布平台。立足于建立安全、全面、准确、及时、开放的房地产交易档案信息管理系统，寓保护、鉴证、监测、服务功能于一体，面向社会提供更全面、更及时的服务。具体来说：一是对房地产交易档案进行全息扫描。在交易申请受理时，即把申请人提供的各种资料进行扫描，办理中形成的审核资料和办理后提交的成果资料同步扫描，在纸质档案形成的同时，完成电子档案的建立。二是建立房地产交易档案电子信息库。对交易档案进行分类归档、电子编目，并吸纳房地产权属调查测量图形成果，实现坐标定位、图库一致。三是实现房地产交易档案公开查询。根据房地产交易档案利用规范的有关程序和要求，查阅人通过登陆系统网站查阅有关资料，属有偿服务的付费后可下载。四是实行房地产交易信息定期发布制度。对逐日交易情况进行发布，对每月、每季、每年交易情况进行分析，定期发布分析报告。同时，可对某一类房地产交易进行专题分析，为交易双方以及房地产主管部门提供决策参考依据。