房地产企业中税务核算、合理规划的相关研究

卢利君

房地产企业在经营活动的过程中，常常因为不恰当的企业涉税行为，违反税务法律法规而蒙受利益损失，这种现象是客观存在的。一旦税务部门在稽查中发现企业有偷税漏税的行为，轻者需要补税及缴纳罚款，情节严重者甚至会承担刑事责任。

一、关于房地产企业土地增值税管理

房地产企业土地增值税的征税对象是土地和土地上的所有建筑物。政府征税的范围由生产经营的增值额决定，一般征收30%～60%的四级超率累进税率。在土地增值税管理中，房地产企业需要注意三个对税务影响深远的环节。

首先，在建设前，未转让土地使用权和房产产权的行为不再需要缴纳土地增值税，所以及时规划立项环节非常必要。房地产企业在筹划期和开发项目的管理过程中，比较容易模糊的地方就是开发间接费用和期间费用的分界。而房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不能作为土地增值税扣除项，所以要在项目建设开始前，清晰地将这两个环节区分清楚。

其次，在建设中期，房地产企业一定要选择适合本工程土地增值额的核算方式，否则核算环节容易出现差错，导致核算环节与有关规定不匹配，这很有可能导致项目不能享受国家提供的优惠政策和免税政策，从而增加项目的额外支出。所以，在进行销售定价的时候，房地产企业一定要根据临界税率考虑节税收益和纳税成本之间的利益平衡，避免在期税清算的时候使利润产生大幅度的变动。

最后，在建设后期，土地增值税的扣除项目和完工后对利息费用的处理息息相关，要选择合适的计算方式［1］。

二、房地产企业土地增值税面临的问题

（一）收入问题

首先，采用合适的增值税方式可以在核算环节为房地产企业带来更大的收益。房地产企业可以根据开发项目是否是普通住宅而分别计算增值额，如果不对此进行详细区分，则没有办法享受免税条例。在现实中，一些房地产企业在核算时不区分住宅区和商铺，竣工结算的时候简单以建筑面积分摊，这样很可能在无形中增加了这部分房产的税负。在开发之前，最好先细化财务核算管理，分开计算住宅和商铺的开发成本。

其次，房地产企业在定价的时候要反复斟酌，合理定价，如果指定的价格超过了30%、50%、100%、200%时，就要权衡价格带来的收益是否会与优惠政策的减免程序出现冲突了。降低土地增值税的适用税率的方法是，适当降低销售价格，这样可以打数量战，使资金快速回流。

最后，房地产企业要在临界点为20%的前提下，开发符合标准的普通住宅，可以考虑调整销售价格，享受土地增值税减免政策。

（二）成本费用问题

房地产企业完工后，要对利息费用进行必要的处理。这是因为土地增值税因不同方法扣除利息，得到税率也会不同。持有土地使用权、房地产开发成本5%以上的利息运用据实扣除法，持有5%以下的利息则采用比例扣除法。可以适时选择一些空置的房屋供企业自用或出租，用于商业用途。这些房屋的好处是可以免征土地增值税，降低项目增值率。房地产竞争愈发激烈，一线城市土地资源日渐稀缺，房地产企业可以通过开发商业项目，以购物中心或百货业走出一条商业化的发展道路。也可以通过大盘运营，将一些房屋分布出租，建设医院等大型公共设施，提升影响力，形成稳定的人流供给，保证客流量和业绩［2］。

三、土地增值税清算的核算管理对策

（一）明确条件

1.进一步规范会计核算制度。匹配度高的会计核算制度，对于房地产企业整体或具体部门机构都有着举足轻重的作用，是房地产企业发展过程中的奠基和依靠。应该根据企业的实际管理情况，制定规范标准的会计核算制度。房地产企业要在不断的发展过程中，调整和完善既定的会计核算制度，对各项制度条例进行监督和管理，保证全部落实到位。

2.加强企业阶段性税务筹划。房地产企业可以根据经营的各个环节，调整各方面的会计工作降低税负。要细化财务人员的工作内容，将多个工作重心如税务核算或清算申请等扩大工作覆盖面，单独核算每一个不同纳税标准的项目。我国的课税标准因为建筑材料的不同而有所差异，企业需要自行区分。

3.重视税务筹划。营改增政策实施以来，加强税务筹划已经成为财务人员的共识。房地产企业的财务部和领导层应该多多互动交流，做好税务筹划，合理地控制财务税收。主要对策有两点。第一，选择施工材料和机械设施时，要选择可以获得增值税发票的供应商，全面降低实际采购施工材料的成本。第二，成本费用机制应当符合健全有效的要求，规划施工进度，在得到增值税发票时进行全面控制，防范自身税务方面的风险。

（二）扣除项目明确

1.记录利息费用和杂费支出。财务费用有两种列支方法。第一种，据实扣除同类期的商业银行贷款利息，按持有土地使用权支付金额和房地产初始成本总和（又叫合计数）的5%，扣除其他房地产开发费用。第二种，按上述“合计数”的10%计算扣除不能提供金融机构证明的费用，包括利息在内的全部费用支出。以上两种方法在实际操作中存在差异。第一种方法中允许“据实扣除”的利息，不一定等于第二种方法中“合计数”的5%的利息。房地产企业在进行纳税筹划时，会选择减掉税负高的方法。第一种方法适合“据实扣除”有较高的利益费用时采用，单独计算利息支出；否则，选择后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。

2.充分利用对房地产企业的附加扣除实施税务筹划。《土地增值税实施细则》规定，为了抑制房地产的炒买炒卖行为，可按“合计数”的20%对从事房地产企业加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产企业进入房地产业时，应把房地产作为主营项目，重新设立专门从事房地产开发和交易的关联企业［3］。

（三）完善核算环节

1.房地产企业采购环节。要综合考虑供应商高低报价和进项税抵扣额等因素，在进行账务处理时为财务人员提供直接的参照依据。一般纳税人的房地产企业和施工企业适用税率为9%，施工企业开具的增值税专用抵扣发票能够为房地产企业降低税负。但在实际工作中，施工单位也存在提供假发票或发票开具方与实际购票方存在差异的情况。所以建议房地产企业在收取金额上添加管控规定，如果支付金额到达规定数额以上，就必须附有正式发票和在税务局发票查询系统上打印出的真伪单。

2.税务筹划工作要求财务人员具备良好的职业素养。所以人力资源部门在招聘财务人员的时候应该进行严格的筛选，着重考察财务人员的职业素养和专业技能。禁用、慎用有才无德、有德无才的员工，保证房地产企业财会队伍的纯洁性和工作效率。

3.加强全局性税务筹划。从现代房地产企业整体出发，存在设计项目启动到销售等多个环节，全局性在税务筹划中至关重要。建设、包有和流转三个环节是房地产行业的主要环节，应以其为基准，拟定相应的税务筹划计划。

4.大力培养税务筹划人才。要制定房地产税收人才培养计划，聘请专业的税务师对理论、实践、政策解读、职业素养等方面进行全方位培训，提升整个团队的税务筹划水平。

四、结语

税务风险来自于各个方面，房地产企业本身经营活动涉及的税务风险也是多方面的，所以房地产企业要在日常管理中增强风险意识。事前要努力避免因不规范行为带来的税务风险；风险发生时要紧急启动风险处理机制，尽可能地减少税务风险对房地产企业经营的影响；事后要开展查漏补缺工作，避免风险的再次发生。另外，房地产的税务筹划人员要紧跟时代，读透政策，对现行税法要了然于胸。要让企业的税务筹划方案跟上新颁布的税务条例，使房地产企业拥有更多合理避税的条件，在与同行的竞争中打出时间差优势。