房地产开发成本的构成及控制

谢玉晶

广西中路资产投资有限公司 广西南宁 530000

房地产开发应以提高投资效益为目的，以施工前的决策和设计阶段为重点，以技术和经济相结合为手段使得在建设工程施工中有效控制成本。

1 房地产开发成本构成

以笔者单位某旧改项目为例，项目总用地面积约32980m2，地下二层地上7栋24-33层住宅，其中沿街面1-3层为商业；一栋21层办公大楼.总建筑面积约169712m2。经测算该旧改项目总投资120,083.32万元，其中：

（1）项目土地成本40,445.98万元。包含土地出让金、契税、征拆费、安置费及配套费。

（2）报建、设计及监理等前期费用2,467.67万元。含前期费工程费、报建费、设计费、招标代理费、造价咨询费、监理费等。

（3）建安工程费38,834.99万元。含基坑支护、地下室、商业、住宅、商务、配套管理、公共配套、室外配套总体工程等。

（4）项目管理费615.44万元。

（5）项目开发期间税费（含期间税费和增值税）22,544.98万元。

（6）财务费用3,816.36万元。含企业融资、借贷产生的利息成本。

（7）企业所得税11,357.90万元。

2 房地产开发成本控制要点解析

2.1 决策阶段造价控制

在项目开发建设中，投资决策对建设工程总投资的影响达75%至80%。因此决策阶段的内容直接影响各个开发建设阶段工程总投资确定及控制。也是建设工程造价控制的重要阶段。而项目投资估算则是作为可研报告批准后，下达设计任务的项目投资上限。一般我们利用投资估算作为建设资金筹措的依据。如在此阶段决策出现失误，对接下来的工程建设实施期间造价控制带来很大的困难。

2.2 设计阶段的成本控制

项目投资决策完成后，设计是控制工程造价的关键环节，根据资料显示设计费占到整个工程总投资约不到1%，可是它对工程总造价影响达到了75%上下。我们在选取设计方案时候，还应做好市场调查，优先采用先进设计方案和新技术、新工艺，实施限额设计[1]。需进行多个设计方案的比较，择优选取最终的设计方案。

2.3 招标阶段成本控制

提前做好市场调查，对材料设备做好市场摸底，做好项目定位，科学编制标底，严格执行国家及地方的工程招标管理规定，有效控制造价。

2.4 施工阶段成本控制

施工实施阶段是项目造价管理最重要环节，有效的控制成本可以较好的调节发承包双方的行为利益，不但降低建安成本而且还可以促进施工方规范施工行为，一般从管理、经济措施、工程合同、施工技术措施等方面采取措施。

（1）管理措施：在项目实施过程中，落实管理人员职能分工，编制项目阶段投资计划及施工组织设计。

（2）经济措施：投资方本根据阶段性目标编制资金计划，确定年度投资计划控制目标。并制定防范性相关对策；施工进度工程量的计量；建立工程款台账，并在施工过程中进行投资的控制，定期地进行投资实际支出总价与目标成本控制的比较，如有偏差，分析并采取措施纠正偏差；协商解决施工中可能发生的工程变更、合同价款调整发生的索赔、现场签证等确认的费用。审核项目竣工结算；对工程施工过程中的投资支出作好分析与预测[2]。

（3）技术措施：能对设计变更进行经济性分析，采用何种施工方法，套取的定额。以定额及合同为依据严格把控设计变更；经过定额计算及市场价格分析对比提出设计变更，节约投资。如外墙使用胶合板模板与铝合金模板经济分析测算、栏杆扶手使用304不锈钢变更为204建议等；审核承包商编制的施工组织设计，对主要施工方案进行技术经济分析。还应明确施工方案仅作为措施方案，不作为计价依据。

（4）合同措施：做好施工合同交底；做好各项工程施工记录，特别是隐蔽工程施工记录，如桩基入岩深度、成孔深度、成孔超出设计深度的还应做好影像记录和分析超深原因。做好设计变更记录，保存各种文件，特别是注有实际施工变更情况的图纸，为处理有可能发生的索赔提供真实依据。在签订补充合同时，应考虑实施对成本目标的偏差影响；并对施工图预算超出初步设计概算的施工图设计部分，要认真详细分析，找出主要原因，调整或修正控制目标，对工程造价实行动态控制管理。对专业分包单位实行择优确定的方式，防止不公平竞争及串标等少数任意抬价行为。深入施工工地，第一时间收集和掌握施工现场资料。对照图纸依据合同条款核查现场施工情况，了解、掌握、收集现场有关资料，及时审核因工程变更、现场签证等发生费用，并对控制目标做出调整，为了竣工结算提供必要的依据[3]。

2.5 竣工结算阶段对工程造价的控制

竣工结算作为造价控制的最终阶段，除了严格审核工程结算造价，主要核实结算工程量的计算是否按照竣工图计算、定额的套取是否根据投标报价的清单对应、取费区间是否按合同规定、不合格应计取的现场签证确定、未经发包方确认技术措施增加费；还应参照施工合同条款进行核对，第一工程是否验收合格，第二必须执行合同规定计价依据和计价方法，区分总包与分包工程及区分施工边界。第三设备与材料的检验合格证明，品质是否达标，明确甲供材料数量。第四依据合同条款变更估价的原则，严格确定变更部分价格确定；第五材料价格市场波动是否调整，应根据合同对价格波动的调整原则进行材料价格调整。与财务部、工程部核对工程款拨付台账，及时扣减甲方代付水电费等费用。实行合同逐条核对审查，使建设工程结算造价通过合同约定和法律约束来进行控制；另外,在工程竣工交付业主使用后，还需实施项目后评估，分析建设工程结算造价各专业单方造价，比较工程施工范围、施工进度和造价的变化情况，总结经验，形成报告做好结算审批工作。

3 结语

建设工程造价构成与控制是一个贯穿于项目建设全过程,作为社会化、专业化的开发建设单位，在建设工程项目管理投资控制活动中，建设单位应以施工前的决策和设计阶段为重点，以技术和经济相结合为手段，通过技术比较、经济分析和效果评价，用自己在建设工程领域的知识、技能和经验，实现真正意义的投资控制。