不动产登记制度下的房地产经济发展分析

刘婕

临沂市不动产登记交易中心 山东临沂 276000

随着房地产经济的发展，为了规范行业行为，我国推行了不动产登记政策，对法律内容进行了完善，规范了相关的等级行为。颁布不动产登记条例之后，给我国房地产行业造成了极大的影响。不动产登记能够很好地解决房地产行业中存在的违规行为，会给房地产行业更好的发展提供一定的帮助。这便要求我们必须全面地认识不动产登记和房地产经济管理之间的关系。

1 不动产统一登记对房地产经济的影响

1.1 土地政策

根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发项目用地必须是国有土地，且需以有偿方式取得。而当前最常见的有偿取得方式是土地出让，即政府将一定年限的土地使用权让予土地使用者，由土地使用者支付土地出让金。也就是说，房地产项目的开发用地主要是从政府手中取得，那么政府制定的土地出让政策就会直接影响房地产经济的发展。土地出让金因属于地方政府财政预算外收入，可视为政府的第二财政，故被学者称为“土地财政”[1]。

1.2 对商品房市场价格的影响

在不动产统一登记的实施中，实现房、地一体登记的一个关键环节就是房、地数据的整合。以新开发的楼盘为例，实现不动产首次登记前开发企业要向登记部门提供能够实现房、地信息挂接的宗地信息、楼盘信息。对于不动产统一登记实施后新开发的项目，房、地数据整合这个过程会相对顺利，因此假定影响其销售价格的其他因素不变，客观上不动产登记的实施对其销售价格并不会产生影响，甚至在短时间内由于不动产统一登记的实施，缩短了办事时限，简化了流程，消费者购买这类新开发的楼盘的意愿会更强烈。对于不动产统一登记前已开发的楼盘，由于其房屋及土地登记信息、档案分别存于原登记部门，因此在整合过程中可能会由于某些历史遗留原因或其他原因导致不动产登记产生滞后，从而降低消费者购买意愿，使房地产价格降低，当然这种影响也只是暂时的[2]。

1.3 长期影响

有效地实施不动产登记制度能够推动房地产行业更好发展，主要是改变其交易模式，让房地产交易工作开展得更加顺利，不动产登记制度的实施虽然不能够直接控制房地产的价格，但是能够给其管理更好地进行提供方便，更好地进行供需关系控制。不动产登记制度的落实能够很好地保证残缺所有者的权利，其给房地产经济造成的影响是长期的。在具体工作开展的时候，不动产登记制度的实施能够明确确定房屋产权归属，能够很好地统计房地产的产权、性质、用途以及面积，通过这些数据能够利用大数据平台形成工作报告，能够给房地产行业宏观调控工作更好地开展提供基础性的资料。

2 落实不动产登记制度的策略分析

2.1 落实土地供应政策

上文中针对于房地产经济发展的众多影响因素进行了分析，想要让房地产经济在我国的经济体系中得到快速的发展，就需要重视房地产企业所承担的职责，不仅要发展经济，更要为人民群众供应优秀的地产资源。想要做到这一步，应该对房地产进行严格的控制措施。首先，需要强化对于土地的供应政策，还应该加强对于土地价格的灵活调控。这样的控制措施对于房地产企业来说，能够促进房地产企业的良性循环，得到更大的发展。作为一种基础资源，在价格与来源上对房地产企业进行管控。如此还能在宏观的角度对房地产的价格进行调控，让整个房地产行业得到健康的发展。其次，还应该完善当下的土地收购储备制度，只有完善了该制度，才能保证房地产企业之间的公平竞争。国家调控的房地产销售市场，也能够有效的避免炒作行为，真正将土地价值得到发挥。在满足了广大人民群众的住房需求，还能提升我国的财政收入。

2.2 加强部门间信息共享，切实保障交易安全连贯

由于不动产统一登记前登记与房地产交易是同归住建部门管辖，不存在信息障碍。统一登记后，登记部门现属自然资源部门管辖，为更大限度地保护不动产权利人的合法利益，保障房地产交易市场的安全与连贯，应密切加强登记部门与房地产相关部门的沟通协调，实现相关信息的共享。如：不动产登记部门实时将与房地产交易相关的登记信息共享给房地产交易主管部门，房地产交易主管部门将房屋备案等信息共享给不动产登记部门等[3]。

2.3 加强房地产市场的宏观调控

房地产市场属于商品市场，理应遵循市场经济发展规律，政府应减少行政干预，但是房地产事关民生利益，直接影响到人们的居住生活，如果放任其自由发展，一旦“市场失灵”造成房价居高不下，严重超出人们的承受能力，则会造成人民利益受损，不利于我国国民经济的发展。因此，政府要加强房地产市场宏观调控，把房价控制在合理区间，在合理区间范围内可让市场自行调节，若超出合理区间范围，则要进行行政干预，使其回归合理区间。此外，地方政府还要落实中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，让房地产回归居住属性，运用税收等手段调节房地产的投资回报率，引导房地产合理消费，促进房地产市场健康稳定发展[4-5]。

3 结语

结合上述分析，我们不难发现，对于不动产登记制度来讲，此项制度的颁布以及实施，是基于我国目前的实际现况来予以构建的一项物权保障制度。对于此项制度的构建而言，其主要目的在于，保障房产等不动产的合法所有者的合法权益不受侵犯并获得相应的有效保障。