我国地方政府土地供应策略与房价调整

2020-11-26 19:19杨绍梅
商品与质量 2020年28期
关键词:供应数量土地

杨绍梅

莱西经济开发区管理委员会 山东莱西 266600

城市土地供应机制,是指在特定经济制度下土地供应内在关系的总和,包括土地供应计划、土地供应渠道、方式和手段等。城市土地供应机制是一个国家进行城市土地供求管理的作用机制,依照特定的社会经济制度和社会生产方式的不同产生差异;城市土地供应机制的模式反映城市土地供求管理方式和城市土地使用制度的特点。

1 土地供应政策对我国房地产市场的影响

1.1 土地供应政策对房地产市场的调控影响

根据市场的供求关系,当房地产开发数量越多,房子出现闲置的情况,就会导致房子供过于求,此时房价会大幅下降,相反,如果政府提供的土地数量比较少,房地产开发的数量有限,导致市场上的房子数量出现供不应求的情况,房价就会急剧增涨。但事实却不是这样的情况,国家通过土地供应政策进行宏观调控房地产开发,尽管房地产事业的发展比较稳定,但由于房地产商的大力投资和人们对住房的购买竞争,使得房价依然居高不下,从这一方面看,国家的宏观调控并未取得立竿见影式的效果。为了能让房地产事业朝国家预期的方向发展,根据市场现象进行分析,然后总结问题出现的原因,并提出相应的解决办法,进而从根本上影响房地产事业,解决房地产事业发展中的问题[1]。

1.2 土地供应总量对房地产市场的影响

首先,土地供应总量对房地产开发的数量产生决定性的影响。由于我国是个农业大国,由于种植技术还不是很先进,因而,土地在我国的农业种植方面起到非常重要的影响作用。国家大部分土地用在农业种植方面,而对于工业用地和房地产开发土地的数量受到限制,在有限的土地资源数量影响下,房地产的数量比较有限,不利于房地产数量的大幅增加,进而出现供不应求的现象,因而导致房价持续上涨,间接影响人们的生活水平。此外,房地产事业与其它企业不同,由于房地产事业是个长期发展的事业,它的效益要在房子投入使用后才能见效,而这种情况通常需要一两年左右的时间。因此,当房地产可用的土地数量有限时,就会影响房地产的生产和结算结果;其次,房地产的价格会受到土地供应量的影响。人们有一种普遍的心理,对于数量多的产品,人们不会争着去买,而对于数量比较少的产品,人们往往在跟风与从众心理的影响下,也会去凑热闹,当参与的人数越来越多时,产品的价格将会持续上涨。房地产的价格上涨也源于此,如今,城市人口越来越多,住房也成为人们考虑的问题之一,而房地产开发数量减少也会对人们产生一定的心理影响,导致人们消费方式发生变化。进而影响房地产价格[2]。

2 土地供应策略

2.1 宏观调控与市场监管

政府的经济职能是保持我国国民经济的平稳运行,政府调控经济的主要手段便是通过宏观调控和市场监管两大方式。宏观调控是指,政府运用一系列的法律法规以及政策方针等,对国民经济的运行状态进行一定的调节和干预,是政府将行政手段与经济手段相结合,以实现经济结构的调整以及经济的可持续发展。而市场监管是指政府作为行政主体,对经济运行情况加以监督,一是需要国家建立健全房地产市场调控协调、警示督导、约谈问责等制度,加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息发布机制,稳定市场预期。二是加强新建商品房销售监管,坚决打击房地产商恶意炒房、囤积房源、捂盘惜售、违规销售等行为,严厉查处中介机构虚假宣传、哄抬房价等行为。三是加强舆论宣传的正面引导作用,引导群众理性购房。通过政府的经济调控尽最大限度地减少市场经济运行中的不合理成分增强对经济的调控,减少不必要的经济损失。但政府的经济调剂能力失灵时,政府的公信力会下降,市场经济的发展会愈加畸形。加强市场的宏观调控和监管能力不仅对我国经济体系的现代化,经济结构的优化具有重要作用,而且对我国经济的整体平稳运行具有重要的意义[3]。

2.2 把握好土地市场与房地产市场的关系

土地市场的发展,一定程度上刺激了房地产市场的发展,另外土地市场的发展必须要结合当地的实际情况,土地市场与房地产市场一定要保持一个相对稳定的动态平衡的过程,政府应当加大对土地市场和房地产市场的关系的调控,保证其在一个合理的区间内。土地市场的过度发展带来的是房地产市场价格的虚高,土地市场的发展后劲不足带来的是房地产市场的萎靡。二者之间的关系十分密切,相辅相成,互相影响。对土地供应量的有效控制的同时,应当根据商品住房库存消化周期,时调整住宅用地供应规模、时序等控制土地供应节奏。加强对房地产开发数量的控制。土地市场与房地产市场的关系密不可分,作为政府监管,既要保证土地市场买卖的合法性、真实性,又要保证房地产市场行业价格的稳定,防止恶意哄抬房价[4]。

3 结语

我国渐进性的城市土地有偿使用制度,打破了原有单纯行政方式的土地管理体制和土地供应方式,引入了市场机制,但由于旧体制的惯性作用及改革尚处于初级阶段,使得当前城市土地供应的新机制尚不健全,市场机制发挥对土地资源配置的作用范围和程度非常有限。同时,市场机制本身也存在盲目性、滞后性、外部性和分配不公等“市场缺陷”。土地资源的极端重要性、稀缺性和位置固定性和所有权的垄断性,决定了土地不像普通商品那样由市场需求决定供给,而应由供给来引导市场需求。因此,必须建立政府垄断一级土地出让市场的城市土地供应机制及相应的城市土地供应模式。

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