房地产企业预售模式下的财务和税务工作

徐智利

（安建房地产开发有限公司，安徽 合肥 230009）

1 房地产企业预售模式中的财务工作

1.1 收入的确认

在房地产企业开发中，存在着两种销售模式，第一是期房销售即预售，第二是现房销售，在房产销售中会有钱财收取的业务。在预售模式中，财务工作中一项非常重要的环节就是确人收入，同时还是非常重要的一个时间节点，如若不能将其把控好，那就可能会在税收中出现很大风险。在将房屋交付给购房人以后（购房人对房屋已经验收确认），应当确认好商品房的收入。

1.2 财务工作中合同判断

在财务工作中，有许多种类的合同，在合同履行过程中，会有很多问题出现，想要保证财务工作中合同履行中的可靠性与真实性，相关财务人员应当以自身专业的知识来对履行情况进行判断，进行相关付款事宜的操作，这是财务工作中非常重要的一项。房地产商在预售开始前，开发商应先与供应商签订相应的施工合同、专业分包合同以及采购合同，相关财务人员应处理相关付款事宜，应当将合同签订履行情况以及付款名字仔细核对，查看是否一致，应当进行专业判断。

2 房地产企业预售模式下的税务工作

我国于2016年五月份开始实行营改增税务模式，房地产企业中税务工作有了非常大的变化，房地产企业在预售模式之下要加大对企业中土地增值税、企业所得税以及增值税的重视程度，及时处理所出现的问题。

2.1 增值税的处理

在实行营改增之后，房地产行业之前的税务管理模式会发展巨大改变，根据财税18号以及36号公告，房地产企业采取了预收款的模式来销售所开发的房地产项目，在收到预收款之前应当按照3%的预征率预缴增值税。

2.2 关于土地增值税的处理

在处理土地增值税的时候应以最根本的税务方式来进行处理，对转让出去的地上所有建筑物的个人与单位和国有土地使用权应当对其进行销售增值额税务，如果房地产企业符合销售房屋缴纳土地的增值税条件，应当按时将土地增值税缴纳。房地产企业应当先核对应当缴纳的土地增值税税额，及时更新房地产企业销售增长额，在这之前应当先计算出此项目中成本开发等其他费用，如果在销售时此项目还没完工，那么成本核算就无法进行，也无法计算出土地增值税。对于此类情形，土地增值税的暂行条例对此有相关规定，如若纳税人在房地产项目未完工前无法结算相关款项，导致了土地增值税无法结算，这时可以先预征税款，在项目完工以后在对其进行多退少补。营改增模式后转让房地产产生的土地增值税收入不含有增值税税项，适用于一般的纳税法。

2.3 关于所得税的处理

在房地产企业中，在预售模式之下的财务处理是财务工作中的重中之重，为进一步规范房地产企业税收管理工作中的工作，应当加强所得税中日常管理，我国税务总局为房地产企业税务征收问题作出很多规定，给出了很多关于加强房地产企业预售模式下的处理方法。房地产企业的开发、建造住宅、商业用房和其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，关于这些建筑需要在预售时先按预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税收成本后再行调整。房地产企业预售模式下的所得税处理更需要细致有条理的分类处理，做好监管，防止房地产企业因为税务工作不够完善而漏缴不缴所得税款项。

2.4 应用合理有效的避税措施

纳税筹划应起到帮助企业获得经济利益的作用，实现合理避税是正确的手段。为此企业财务管理部门要熟悉国家的相关税法，良好把控企业的纳税行为，保证将其控制在法律允许的框架内。比如在开发销售环节，运用合法手段合理规避部分税收，使得企业实现税收获利。为了实现这一目标，企业应该熟练掌握《中华人民共和国企业所得税的暂行条例》。以法律法规的限制条例为依据，良好完成税收管理工作。

3 改进房地产企业预售业务会计的处理建议

既要满足会计准则的要求，又要真实地反映纳税义务，是解决房地产企业预收账款会计处理与税法处理差异的关键。

会计的税法与准则规定应当从各类不同的立场出发，反应出企业的社会责任以及经营活动，两者之前的差异是通过房地产行业中活动特殊性所来决定。房地产企业是高投入、高回报、高收益的一类行业，同时和人们日常生活非常密切。近些年来，我国房价上升非常迅速，这就要使用税收方法来对其进行有效监管。相关监督企业应当充分行好社会责任，合法纳税，这对我国社会发展有着非常重要的影响。

4 结语

在企业运行中，房地产企业预售下税务工作以及财务工作都是非常重要的缓解，这对于税负非常大的房地产行业来讲更是非常重要，税务筹划中，财务安排能够保证房地产企业健康起到重要作用，社会环境变化的影响会关系到房地产行业，在进行税务筹划工作时，应当从房地产企业的的高度上进行思考，同时应当重视日常中税务以及财务工作。初次之外，应当加强对相关人员的专业技能培训，保证相关人员的知识水平能够满足工作的需要。