景区旅游设施用地利用效率调查评价研究①——以明月山为例

严凰心

一、 引言

关于旅游行业的发展与土地资源利用关系的研究，国外起步较早，20 世纪30 年代至今不断探索研究，无论在理论上还是实践上都取得了一定的成果，其理论体系也更加成熟起来。 20 世纪80 年代末，我国学者开始了对旅游用地的研究，但一般都集中于城市规划、森林公园规划和风景名胜规划的过程中，而单独的旅游规划则相对较少，只能作为其中的某个专项规划。 但是，随着旅游业的蓬勃发展，旅游专项规划已经很难满足现在的要求，旅游用地这一新的用地类型逐渐爆发出新的生产力和能量，客观上要求上层规划加强对旅游用地规划的重视。 然而，由于旅游用地在我国现行法律中仍然没有一个比较明确的定义，且牵涉土地、建设等多个部门，短时间内仍然难以解决这背后的各种难题，导致旅游用地的规划不明、管理混乱，并成为少数人敛财的手段，浪费土地并造成国有资产的流失，对于景区的旅游设施用地利用效率缺乏足够的关注。

随着经济发展水平和人们物质文化需求的不断提高，对于旅游品质的要求人们有了更高更严的标准。 景区旅游设施用地的规划布局在很大程度上影响游客的旅游体验，甚至在游客思考是否再次游览景区的决定中起重要作用。

江西省宜春市明月山温泉风景名胜区近年来发展速度较快，旅游设施增多，用地规模不断扩大。 而且，明月山温泉风景名胜区靠近南昌市，调研较为便利。 因此，选择明月山温泉风景名胜区为例，研究该风景区旅游设施用地利用效率。

二、 景区概况

明月山温泉风景名胜区旅游区面积达136 平方千米，是一个集自然风光、生态游览、休闲度假、科普教育、宗教旅游为一体的山岳型风景名胜区。 因此，与其旅游功能相对应的景区旅游设施用地主要有生态观光用地、酒店娱乐设施用地、文化展馆和宗教设施用地等。

该景区存在旅游设施用地利用效率低的问题，导致景区自然资源、旅游资源和人力资源等不能充分利用，影响景区发展。 通过调查研究明月山温泉风景名胜区的旅游设施用地利用效率，发现景区旅游设施布局所存在的问题，并做出评价和研究，减少景区土地资源的浪费，避免后续规划时重复犯错，浪费资源。 这有利于提高景区质量，增强游客旅游体验，促进明月山温泉风景名胜区可持续发展，推动全域旅游战略实施。

三、 调查结果

(一)游客偏爱

明月山温泉风景名胜区自然景观资源和生态资源比较丰富，既有高山也有清流。 同时，明月山温泉风景名胜区有丰富的野生动物资源，其中包含国家一级、二级保护动物。除了珍稀动物以外，明月山温泉风景名胜区的植物资源也不少，有漫山连片的乔木树种，其中也包含了国家一级、二级保护植物；此外，还有许多珍贵药材。 虽然明月山温泉风景名胜区的自然生态旅游资源相当丰富，也有了成熟完备的观光缆车，但是相关动植物园区的建设还没有落实到位，观光大巴等景区内交通设施还不完善，存在数量不足的问题。 当游客慕名而来时，不能尽兴游览自然生态景观，只能对着满山叫不出名字的树种干瞪眼，大大影响了游客观光的体验。 这是生态观光用地在游客满意度调查中的结果。

明月山所坐落的温汤镇富有数百亩面积的温泉，明月山维景温泉酒店、天沐温泉度假村、恒景温泉酒店和一些高端民宿等都是依靠温泉资源发展起来的休闲度假+温泉旅游型房地产。 这些酒店设施经过数年的发展，具有成熟完备的酒店设施，包括基础的员工楼、会议中心、客房楼、服务中心、停车场等，大型水上娱乐设施如功能泡池等，娱乐休闲设施如高尔夫球场、台球室等。 明月山风景名胜区的温泉度假区以稀有的富硒温泉而闻名，富硒温泉的保健功能也是其温泉宣传的主要噱头。 再加上2019 年夏季同济明月山国际健康医学中心正式开业，为明月山温泉风景名胜区富硒温泉保健美容等功能的宣传保驾护航，使其更添权威性和说服力。 可以说，温泉旅游资源是明月山温泉风景名胜区近年来最受游客欢迎的旅游资源。

明月山风景名胜区的文化资源丰富，主要有月亮文化、禅宗文化、农耕文化、红色文化和历史名人留下的名篇，景区在宣传和建设文化展馆和宗教设施时，着重于月亮文化和禅宗文化。 浪漫的月亮传说吸引着年轻人，特别是年轻情侣的注意。 而且明月山风景名胜区的月亮文化和自然景观融为一体，再加上人工的美化建设，在月亮相关的景点，处处可见执手相依的情侣。 此外。 景区的大型歌舞表演《明月千古情》、儿童环保剧《海洋记》等颇受好评，已经成为明月山风景名胜区的标志性文化盛宴。 我国信教人数最多的宗教是佛教，禅宗文化作为佛教文化中的重要组成部分，同样也吸引了相当多的佛教徒和普通游客。 走进仰山栖隐禅寺，可见香火旺盛，游人如织。 可见明月山风景名胜区的文化资源具有相当的吸引力。

(二)客源地

近年来，明月山温泉风景名胜区营销手段花样百出，有联盟营销、品牌营销、节事营销等，既打开了福建、湖南等相邻省份的旅游市场，也吸引了北京、上海等购买力较强的客源市场。 2014 年，在全国旅游景区形势下滑的形势下，明月山温泉风景名胜区还能逆着颓势，不断增长接游人数，得益于在省内提高知名度，开拓省外市场的举措。

由于宜春市或临近城市的游客数量占比较少，明月山温泉风景名胜区的旅游资源较丰富，因此，景区的酒店设施的发展最为完善，土地利用效率较高。

(三)养老产业

虽然近年来宜春市政府鼓励明月山温泉风景名胜区大力发展农家乐、乡村旅游等产业，但是在市场这只“看不见的手”的推动下，明月山旅游集团还是顺势发展养老产业。 而明月山景区内天然秀丽的自然生态资源和保健养生的温泉资源就成了其发展养老产业的主要资源。 伴随着酒店的开发，明月山温泉风景名胜区的温泉资源也得到了良性的开发，温泉旅游的相关设施也较为完备。 另外，一年一度的富硒温泉水泡千人足已成为明月山温泉风景名胜区的一道远近闻名的盛景。 但是由于足浴的“养老”印象比较深入人心，且泡温泉和足浴的时间较长，因此，年轻人对此的热情不如中老年人高。 如何在发展养老产业的同时兼顾年轻人的诉求也是明月山温泉风景名胜区需要慎重考虑的方向。

四、 评价与建议

(一)评价

生态观光用地存在集约利用程度低、破坏自然资源、浪费土地资源等现象。 生态观光用地与文化展馆和宗教设施用地的界限不够分明，土地投入与土地产出比没有达到合理的水平。 无论从空间利用效率还是经济利用效率来看，生态观光用地都是土地利用效率最低的一块。

酒店娱乐设施用地占地面积在增加，随着游客购买力的提高、一线城市游客数量的增加，游客对酒店娱乐设施的需求层次也在提高。 但能源(如地热资源)和资源(如温泉水)利用效率较低，对环境破坏力度较大。 土地集约利用程度较高，容积率比较合理，土地投入产出比是三种设施用地中最大的。 无论从空间利用效率还是经济利用效率来看，娱乐设施用地都是土地利用效率最高的一块。

文化展馆和宗教设施用地的占地面积和土地投入产出比也在增加。 随着《明月千古情》等表演节目的美名远扬，明月山温泉风景名胜区月亮文化和禅宗文化越来越受到游客的青睐，如何在不浪费土地资源的基础之上提高文化展馆和宗教设施用地的集约利用水平和土地投入产出比，是明月山温泉风景名胜区目前需要解决的问题。

(二)建议

明月山温泉风景名胜区生态观光用地、酒店娱乐设施用地还有文化展馆和宗教设施用地的面积都在增加，三种用地之间存在混合使用的情况。 景区应当明确各种用地和各种混合用地的界限，针对不同的土地利用状况进行不同程度的开发与保护。

生态观光用地应当以保护为主，特别是与其他设施利用地混合时。 在此基础之上增加一些指示牌、动植物说明等设施，模仿景区内珍稀动植物的外形建设休闲娱乐设施，无论从空间利用还是经济利用上都有利于效率的提高。

酒店娱乐设施用地的能源利用可以通过产业转型升级、控制高耗能、高耗水项目的开发以及引进和鼓励使用二次利用能源和资源的技术来实现。 作为土地投入产出比最大的旅游设施用地，在不断提高其经济效益的同时也要兼顾其生态效益。

文化展馆和宗教设施用地经常比邻生态观光用地，或与生态观光用地混合，在两种用地混合使用时，景区不应以破坏生态观光用地为前提来开发文化展馆和宗教设施。 与此同时，增加文化展馆和宗教设施的人力资源投入，改善用地管理和提高文艺表演水平。

五、 结语

明月山温泉风景名胜区景区内旅游资源得天独厚，划分好不同功能设施用地的界限，保护自然生态资源，进行产业转型和升级，加大人力资源投入、技术投入等，有利于明月山温泉风景名胜区在发展全域旅游成为主流趋势的大环境下保持和增强景区竞争力，实现可持续发展。