置业公司税务筹划的应用与分析

陕西文投商业管理有限公司

引言

从“营改增”政策开始实施到现在，置业公司逐步调整内部组织架构，降低财务风险对企业经营的损害，从而实现可持续发展的目标。由于我国税制改革，税收政策调整较大，也为税收筹划工作带来了更多的可操作空间。从长远来看，置业公司要认真剖析税收政策和合理进行税收筹划，这不但有利于缓解企业的税收压力，而且有利于企业始终保持较强的市场竞争力。

一、置业公司发展概述

专门从事商业地产开发、销售和服务的企业称之为地产商业企业。近年随着互联网信息技术的不断发展，传统商业地产与互联网的结合形成了“互联网+商业地产”的发展模式。从2015年后，中国商业地产产业链逐渐成熟，置业公司的服务目标是提供更多的附加值，在整个地产产业链中起着承上启下的作用。置业公司对整个地产产业链的不断完善和不断发展起着重要的作用，未来随着商业地产产业链的不断细化与成熟，置业公司作为商业地产的服务机构，将拥有更多成长空间，推动我国地产行业迈向新的进程。

二、置业公司涉及的税负分析

（一）税负类别

1.房产税

房产税指的是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据的，向产权所有人征收的一种财产税。在我国无论是国内房地产企业，还是国外房地产企业都要缴纳不同比例的房产税，如果属于自用房产，企业缴纳房产税的基数是按照房产的原值的90%或70%，按照1.2%的税率计算。如果房子用于出租，需要按房产租金收入作为基数，按照税率12%进行计算缴纳，但值得注意的是如果这些公司并未开始销售房屋或者并没有成功销售房屋，那么就不会涉及征收房产税的问题。

2.增值税

与置业公司相关的增值税，是指转让国有土地使用权以及地上建筑物，或其他附着物产权而取得的增值性收入，按照相应税率来征收的税额。应缴增值税等于土地增值数额乘以适用税率得出的值减去速算扣除额，乘以速算扣除率的数值。其中国家专门针对土地增值额又做出了一定比例的扣除，比如国家规定土地开发成本和购置土地的费用两项之和可以扣除20%。

3.所得税

与置业公司相关的所得税指的是对置业公司的生产经营所得而进行的征收税额的过程，企业所得税的税率为25%。对于置业公司来说，销售收入的内容表现多种多样，不仅包含现金而且还包含现金的等价物等利益。对于置业公司来说，所得税的征收通常按核实征收和核定征收两种征收方式。

（二）缴税依据

1.持续亏损下的税负

持续亏损的置业公司营业能力不断下降，造成这种现象的原因主要是企业的经营成本增加，给企业内部的资金流动带来了很大的压力。在营改增全面落实后，部分置业公司很难在短时间内做好增值税税收筹划工作，所以企业应当提前进行财务筹划，不断优化整体税负。

案例：A置业公司拥有2个商业体房产B和C，B购置成本为35000万元、C购置成本80000万元。假设1、A置业公司自己对B、C项目进行商业运营收取租金、营业抽成。假设2、A置业公司将B和C商业体租赁给自己的下属公司D，进行商营运营及对外二次出租。D商业运营公司向A置业公司缴纳租金，每年租金3800万元。

假设1：A置业公司缴纳房产税：

按照房产原值的70%计算缴纳房产税（35000+80000）×1.2%=1380万元。

假设2：置业公司出租

每年需要缴纳房产税：3800×12%=456万元。

以上2个方案，缴纳的房产税完全不同，当年产生的房产税差异924万元。

从此案例中可以看出，采用不同的操作方案，企业缴纳的房产税是截然不同的，所以税务筹划方案在企业的顶层设计中尤为重要。

2.持续盈利下的税负

持续盈利的置业公司盈利能力持续上升，产生这种现象的原因是企业的经营成本减少销售收入增加，需要缴纳的税额降低，给企业内部的资金注入了流动性。

三、税务筹划在置业公司中的应用

（一）兼营不同税率的筹划

当前国内建筑行业工程承包是以“总承包合同”的形式进行。在多数合同中，只会明显标注总承包款项，哪些子款项组成却很少涉及。根据我国税收政策，如果总承包合同中只列出了总承包款项而没有列出总承包款项下的具体细则，那么税务部门统一按照10%的税率来进行增值税核算，但是有些子项目达不到10%的税率，此时就会出现因为过高税率而额外增加支出的现象。所以未来在总承包合同中，企业应当注重总款项下的各子项目的列举，严格依照税务部门的标准来正常缴税，避免出现低税种高收税的情况。企业在与建设乙方签订承包合同时，应当把总承包合同按照科学的分离原则来拆分并对每一子合同进行签约，这样既能够让双方明确合同的具体内容也能够为未来的管理提供便利性。

（二）材料采购的筹划

置业公司要想最大限度降低自身的税负压力，既要考虑价格和成本等因素，又要关注材料的价格与税款抵扣之间的关系，在税收规则的允许范围内尽最大努力降低自己的缴税压力。置业公司可以通过切换供应商的身份来减轻自身税负压力。一般小规模纳税人多用3%的税率，但一般纳税人一般会适用6%、9%和13%等多档税率。因此在购买材料的过程中应当尽量协调，确定原料采购的价格以及中间税收缴纳的比例。

（三）租赁业务的筹划

租赁业务的筹划效果取决于租赁公司的选择。施工阶段使用的大型机械对自身资金占用量较大，所以选择外部租赁方式，但是租赁供暖公司若不能提供可用来抵扣增值税的专用发票，会增加税负压力。因此置业公司要选择能够提供增值税专用发票的出租方，减轻缴税压力。也可以成立属于自己的租赁公司，这两种方法是否具备优势需要从成立内部租赁公司的成本和与外部租赁公司合作之间的成本来进行衡量，选举出最佳的筹划策略。

（四）经营活动的筹划

第一，置业单位为了降低缴纳的增值税额和其他各类税收，可以减少纳税主体缴纳的增值税额来降低缴税压力。第二，置业公司在签订合同时就要明确每家施工单位的施工领域、工作内容和承担的工程方面或法律经济方面的责任，明确约定付款时间和付款金额，着重关注涉及税收的各种风险事件，比如虚开发票，在国家法律允许的范围内经营。第三，工程验收环节。严格按照合同约定时间来推进工程进度，尽快进行工程验收，提高资金使用效率和周转率，减少企业经营负担。

例如：A置业公司前期构建商业体时，留存有1000万元的进项增值税，而商业体D公司由于是百货联营运营，每年需要缴纳销项税额300万元，但是和A公司分别核算、纳税。如果不进行税务筹划，D企业每年需要缴纳增值税300万元、而A置业公司留底增值税留底由于无新的销售业务发生，仅靠D公司给予的租金作为收入项，留底税金逐步抵扣较慢。

我们可以通过调整D公司的租金方式，达到A、D公司的税负变化。具体操作如下：调高A公司的租金收入300万元，A公司增值税可以抵扣27万元，而D公司增加进项税27万元。D公司少缴纳增值税27万元。另外房屋的维修费购进材料，可以让D公司承担，从而减少A公司的进项税源，用于抵扣D公司需要缴纳的增值税。

四、置业公司税务筹划的保障措施

（一）优化企业内部管理

优化企业内部管理，建立起高效率的且系统完善的管理制度。置业公司应当增强企业内部管理制度的弹性，例如增加与税务部门沟通的次数，各项税务筹划工作都能够有序开展。置业公司要专门针对增值税确立完善的管理制度，保证增值税管理准则与行业规定和企业发展相匹配，不断优化组织架构和部门职能，来解决税务相关问题。

（二）加强税务筹划专业知识

税收筹划在具体细则方面仍然有一定的缺陷，未来置业公司应当加强内部人员税务筹划专业知识的讲解和培训，通过内部培训与外部交流相结合的方式来提高税务筹划的专业性，让企业内部人员掌握方式方法。除了财务部门重视税务筹划培训以外，管理层人员也要主动学习，从上到下密切配合保证工作质量和效率。

（三）实现与税务机构的有效沟通

由于置业公司与税务部门在涉税问题出发点和角度并不相同，所以在税额缴纳和征收的过程中可能会产生异议。加强与税务机构的有效沟通，有利于尽早发现可能出现的涉税问题。财务部门人员应当积极向税务部门人员请教税务相关法律法规的讲解，深入研究税收政策，及时深入沟通，避免理解不当出现失误，提升自身涉税问题的处理能力。

（四）构建完善的风险预警机制

税务筹划将成为置业公司极其重要的一环，因此置业公司未来应当不断研究税务归筹划的方法、手段和政策，避免涉税风险在企业内部发生。考虑到可能会出现的各种问题，尽早设置应急预案，不断地完善税务筹划方案和计划。在法律和税收政策允许的范围内获取节税收益，避免税收政策调整或企业内部自身税收问题而影响企业的正常经营，借助风险预警机制在预防风险方面的重要作用，早发现早解决早避免。

结语

为了加强税务筹划工作的效果，降低涉税风险，置业公司应当在税收法律框架下，认真剖析税收政策，合理进行税收筹划，完善税务筹划风险管理，通过良好的税务筹划应用，缓解企业税收压力，从而提高企业整体竞争力。