关于出租屋消防安全治理及智能管控系统设计有关问题分析

汪大光

（三亚市消防救援支队，海南 三亚 572000）

深刻吸取近年来出租屋火灾事故教训，通过开展出租屋消防安全综合治理，集中排查整治出租屋消防安全隐患，探索建立消防安全智能化管控系统，进一步明确和落实出租屋消防安全管理责任，强化日常消防安全监管，全面改善出租屋消防安全状况，降低火灾风险，切实保障全市居住出租屋安全有序发展，预防和减少火灾事故发生，保护人身和财产安全。

1 随着经济的发展和人们对居住环境要求的不断提高，出租屋从结构布局到装饰装修出现了新的特点，常见消防安全隐患分析如下

1.1 疏散通道被堵塞

出租屋使用者物品堆放无序，造成堵塞疏散走道、楼梯或安全出口；部分业主只考虑防盗效果，窗户被金属防盗窗全封闭，未开启有效逃生窗口。这些行为导致自我疏散逃生或外界灭火救援受阻。

1.2 擅自分隔室内空间

业主或承租户擅自改变出租房原室内结构，进行空间分隔。这导致破坏防火分隔结构、增加了房屋居住人数和火灾荷载。

1.3 室内火灾荷载大

大部分出租屋装修标准高普遍有吊顶、墙裙和门套，家具也比较齐全，室内可燃物多导致荷载比较大。一旦发生火灾，火势在室内蔓延较快，增加了疏散和扑救难度。

1.4 用电管理不规范

出租屋通常都配置各种各样的家用电器，电路铺设不规范。甚至室内进行电动车、平衡车电池充电，导致用电负荷较大，电路容易超负荷运转或充电设备故障而引发火灾。

1.5 先天隐患未清理

由于出租市场需求的不断增加，违章建筑（私人住宅）的数量也在不断增加，这些建筑未经规划、住建等部门审核，消防车道，防火间距，消防设施均存在先天不足。

1.6 消防安全责任不明晰

承租方和出租房消防安全意识有待加强，权责不清。签约时，双方未约束安全管理权责内容，多数管理方和使用方消防安全常识欠缺。

1.7 消防设施设备未完好有效

消防设施设备设计不完备或未经过维护保养未能保持完好有效，防灭火作用不强。

2 只有在深入剖析出租屋消防安全隐患，才能牢牢把握住安全隐患治理重点，做到有的放矢，确保各项措施取得实效

1） 是否依法办理房屋租赁等级备案手续；2） 是否擅自改变使用性质、违规破坏防火分区分隔房间出租；3） 是否落实出租屋消防安全管理责任；4） 是否按要求配置消防设施和器材；5） 是否保持疏散通道和安全出口畅通；6） 是否存在电动自行车在建筑门厅和公共走道等室内公共区域违规停放、私拉乱接电气线路违规充电等行为。

3 结合出租屋安全隐患防范重点，应从以下几个方面强化出租屋消防安全措施

3.1 确保不变相改变原有设计

出租屋人均居住面积不得低于居住地标准，应当以原规划设计为居住单元的房间为最小出租单位。不得改变房屋内部结构分割出租，不得改变房屋原内部结构设计分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住场所不得出租供人员居住。

3.2 确保防火分隔措施到位

居住部分应采用耐火极限不低于2.00 小时且不开设门、窗、洞口的隔墙和耐火极限不低于1.00 小时的楼板与非居住部分应进行防火分隔。出租房除厨房外，不得使用明火，不应违规生产、储存、经营汽油等易燃易爆危险品。

3.3 确保安全疏散确保畅通

出租屋使用者不得在疏散通道、安全出口处堆放物品影响疏散，疏散通道和安全出口应保持畅通，通往楼顶的安全出口不得锁闭。出租屋外窗严禁设置影响人员逃生疏散的金属栅栏，必须设置的，应能从内部易于开启或设紧急逃生救援窗口，净高度和净宽度不得小于1.0mm。

3.4 确保电动车停放管理有序

严禁电动自行车违规在疏散通道、安全出口或室内停放或者充电，不得“飞线充电”。电动自行车应在建筑室外空间集中充电，充电区域应推广智能集中充电装置，配电线路和电气装置应满足用电安全要求。

3.5 确保消防设施配备完好有效

出租屋应按照相关规范要求设置相应的消防设施、器材，宜在每个房间和公共走道设置独立式火灾探测报警器，在每层公共部位设置火灾警报装置或应急广播。出租屋每层楼梯间、公共部位应配置不少于2 具配置灭火器。按居住人数，每人配备1 套逃生面罩和手电筒。

3.6 确保电气线路敷设规范

出租屋电气线路应设置具备短路或过载保护等功能的装置，电线、电缆应穿金属管、封闭式金属线槽或硬质阻燃塑料管保护。空调、洗浴用电热水器等大功率用电设备应设专用电源插座，空调线路应与照明线路分开敷设。

4 引入出租屋消防安全智能化管控系统

目前，公安部门在出租屋经营者中使用住宿登记管理系统，主管部门可通过政府购买服务的方式依托此系统增加功能模块，在出租户免费推广应用“出租屋消防安全智能化管控系统”，将上述火灾防范措施引入智能化管理系统予以设计，在实践中可采用针对性预防措施。以下内容将对该系统设计功能进行阐述。

4.1 系统应明晰相关责任人权责义务

房屋出租行为必须经公安部门备案，房屋必须是合法房产，承租必须纳入系统管理。出租人为消防安全的第一责任人，对居住出租屋的消防安全负责，应与承租方以合约形式明确消防安全责任,不得将不符合消防安全条件的建筑用于出租。承租人应严格遵守消防安全管理规定，接受出租方的消防安全管理。出租屋安全管理相关规定作为出租或承租双方必须落实的入住“安全须知”。

4.2 系统要适时发送消防安全信息

承租者在系统中登记身份信息、联系方式，系统即可向承租者推送出租屋平面布置、安全出口、设施设置及使用方法等信息，也可定时推送消防安全提醒事项、上级通知或消防安全常识宣传。

4.3 系统要成为行业退出的考评依据

在平时，系统应用要作为出租者的信用考评依据。对于不按规定登记或开展有效安全管理造成影响的，由公安部门责令推出房屋出租行业并纳入征信管理，纳入诚信黑名单。对于信用良好的，可向旅游主管部门推荐并作为提升在行业系统中搜索排名的依据。

4.4 系统要为群防群控提供技术支撑

发生紧急情况时，可通过烟雾传感器、视频探头、红外报警设备、手动报警按钮自动或手动报警，结合远程报警物联网系统及时向出租者、承租者、社区微型站负责人、派出所干警、相邻消防微型站负责人发送预警信息和现场视频信息，以便迅速组织人员扑救或疏散逃生。

4.5 系统要成为现场消防监督检查的延伸

该系统应设置基层派出所、网格管理员、社区联防队员管理端口，基层监管员可远程登录巡检，查看巡查信息、设施完好信息、火灾隐患整改等信息并反馈，辅助监督员强化出租屋排查。

5 结语

出租屋治理既需要持续发动应急、公安、住建、消防等部门开展综合监管和整治，也需要依托物联网智能化管控作为辅助，还需要健全完善相关法制规定、权责义务规定。