关于油田宝石花民用物业改革的调研与思考

任雪

摘要：积极对接宝石花物业管理体制和服务模式，整合出台物业服务暂行标准;针对部分物业项目部出现小区环境服务质量波动问题，研究制定首办负责制、失责问责制，及时处理化解问题矛盾;针对机构重组期业务界面繁杂、维修改造陆续进场施工等客观因素，强化属地监管，加强多方沟通协调，保证了维修改造施工进度，维护了矿区和谐稳定。

关键词：宝石花;民用物业;调研;思考

一、油田宝石花物业模式改革的基本情况

结合矿区物业移交和机构改革的实际情况，站在矿区工作管理部代表油田公司发挥机关职能的定位上，我在矿区改革以来一直关注、关心并思考的课题，选择托管宝石花民用物业运营管理情况作为调研课题。系统听取了宝石花物业管理有限公司盘锦分公司的工作汇报，并同集团公司矿区服务工作部、宝石花物业管理有限公司相关人员进行了座谈交流。到兴隆台公用事业处专题调研，了解实际情况，与班子成員，物业、企管法规、党群等同志进行了深入探讨交流。结合前期对托管民用物业业务与矿区工作管理部相关部门沟通交流和思考，形成调研报告。

（一）托管民用物业基本情况

根据《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》和集团公司统一部署，2018年3月，辽河石油勘探局有限公司与盘锦辽河智慧城市发展集团有限公司签订了职工家属区物业管理分离移交协议，将辽河油田职工家属区物业管理业务及资产移交给辽河智慧有限公司接管。根据《中国石油天然气集团公司矿区物业分离移交实施方案》精神，2018年10月，辽河智慧与宝石花家园投资管理有限公司等共同成立宝石花物业管理有限公司，约定宝石花物业公司管理辽河油田职工家属区（自管部分），以解决“三供一业”维修改造全覆盖的问题。2018年12月，宝石花物业管理有限公司设立盘锦分公司，负责辽河油田职工家属区（自管部分）物业管理业务。按照集团公司指导意见，结合辽河矿区民用物业规模较大、布局分散、队伍庞大，以及配合监督协调“三供一业”维修改造的任务繁重，小区物业配套资产和市政业务移交同步交叉进行等客观实际，辽河油田选择托管模式，并于2018年12月底，与宝石花物业签订《委托管理协议》，由辽河油田对宝石花分公司实行委托管理，托管期限为三年。2019年4月底，辽河油田物业系统机构重组整合，兴隆台公用事业处与宝石花分公司合署办公，承担辽河矿区民用物业服务业务。

宝石花分公司与兴隆台公用事业处两者是被托管与托管的关系，基本运行模式是：一个领导班子、一套机关机构、合署办公，两块牌子、两套账本、分开核算。宝石花分公司服务范围主要包括兴隆台中心地区以及沈、茨、高、欢、曙、锦、于楼、红村等外围独立矿区共85个油田职工家属区，共服务住宅楼3334栋，业主101888户，承担民用物业保洁、保安、保绿、维修、民用物业收费、民用物业车辆服务等业务。现有专兼职人员3576（年初数），其中机关管理人员872人，专业技术人员40人，操作服务人员2664人。在账资产1948项，原值7489万元，净值3049万元，净额2068万元，经评估入股2472万元。

（二）今年以来工作情况

在完成机构重组整合、理清业务界面、稳定员工队伍的基础上，就托管民用物业业务做了以下工作。

1.理顺组织机构

按照宝石花物业组织机构架构，设置了4个机关部门，27个物业项目部及4个专业化公司，实现了整合后的工作对接、业务接续，满足了宝石花分公司的业务操作、独立核算。依据《委托管理协议》，完成了宝石花分公司37名管理人员任命，开通了66个OA系统权限，全面对接宝石花管理业务。签订了劳务协议，建立了3576名劳务人员台账，确定了劳务价格的给付标准。

2.努力降本增效

面对宝石花物业收支平衡压力，刚性压缩各类外委费用，积极开展物资采购招标，大力清退外雇工，努力提升劳动定额及效能，截至目前，全面结束了绿化养护外委，清理了员工私自聘人问题，同比减少外委费用达近1120万元，压缩采购成本83万元，人力资源管理增效1000万元以上。

3.加快流程再造

参照宝石花物业“八大体系”建设目标，结合地区公司实际，探索创建了计划管理、价格管理、市场管理、合同管理、物资管理等一整套业务流程;搭建了宝石花物业财务NC系统和物业收费系统，形成了依法合规、监督制约、衔接合理、界面清晰的独立管理体系。

4.夯实工作基础

按照宝石花总部要求，重新核实了辽河矿区民用物业业务各类基础数据，为劳动定员、物料消耗、对标管理提供了定额依据;与辽河油田招标中心签订了招标委托代理协议，实现了限额以上的物业采购、外包工程依法合规开展招标;完成了宝石花收费系统操作培训及基础数据导入工作，有效保证物业收费顺畅有序。

5.统筹管理体系和服务标准

积极对接宝石花物业管理体制和服务模式，整合出台了统一的物业服务暂行标准;针对部分物业项目部出现小区环境服务质量波动问题，研究制定首办负责制、失责问责制，及时处理化解问题矛盾;针对机构重组期业务界面繁杂、维修改造陆续进场施工等客观因素，强化属地监管，加强多方沟通协调，保证了维修改造施工进度，维护了矿区和谐稳定。

从实际运行效果看，在委托管理初期，采取“一托二”的管理模式和运行机制，在机构整合、业务接续、稳定队伍上发挥了积极的作用，实现了托管业务和留存业务协同推进，收到了较好的总体效果。

二、调研过程中发现的问题

1.收支平衡问题。为支持宝石花物业可持续发展，按照集团公司部署，辽河油田实施收费制度改革，将民用物业收费标准由1.0元/m2·月调增至1.5元/m2·月，是对宝石花物业收支平衡的大力支持，为实现“交的出、接得住、可持续”奠定了坚实基础。但是辽河民用物业队伍庞大、小区“容积率”低，运营成本高等实际问题，给宝石花物业收支平衡上带来挑战，依据宝石花分公司当前的管理和服务范围，按照收费率92%测算，预计住宅物业年服务收入12508万元，年成本支出16279.03万元，亏损3771.03万元，在宝石花运营初期，特别是体制机制未到位的情况下，宝石花分公司势必形成亏损状态。

2.管理体制问题。目前，虽然宝石花分公司设立了4个机关部门，但只有财务管理部独立运营，其余3个部门均与兴隆台公用事业处合署办公，这种“一托二”的管理体制在托管初期有利于平稳接续、队伍稳定，但持续运行将不利于宝石花物业谋划长远发展，不利于富余人员问题显性化，不利于留存业务进一步整合，直接影响托管变直管的进程。

3.富余人员多问题。兴隆台公用事业处现有在册人员4148人，除留存业务、为其他单位出劳务以及“十一条”政策分流人员以外，与宝石花物业签订劳务协议3576人，参照宝石花分公司组织架构及人力资源配置标准，物业管理仅配置2200人，人员安置岗位存在缺口;按照托管三年过渡期预测，到2021年，通过积落实“十一项”分流措施及自然减员，仍有近3300人从事民用物业业务，且管理人员近800人队伍庞大，仅靠宝石花分公司分流安置，难度巨大，急需拓宽转岗分流渠道，加大分流安置力度。

4.服务质量问题。综合研判部分小区业主反映服务质量下降的原因，客观上，原四家物业单位民用物业业务、人员、资产等进行统一整合，队伍结构变化大、业务界面交叉多、职工思想波动大，加之“三供一业”维修改造陆续进场施工，给物业服务平稳过渡、保持服务质量不降低带来了极大的挑战;主观上，改革整合阶段，兴隆台公用事业处领导班子抓改革、建体制、做预算等牵扯精力较多，虽在对接宝石花服务标准和管理模式等方面做出了积极努力，但在加强政策宣传解释、提升服务水平、树立服务品牌方面，工作还不到位。

三、对策与建议

1.多措并举增收创效。一是要加强管理开源节流，尽快对接宝石花分公司经营及管理机制，依托宝石花物业先进理念，提高经营收益。二是建议油田公司尽快组织签订《中国石油辽河油田职工家属区物业管理业务承接运营方案》确认书及《中国石油辽河石油勘探局有限公司 宝石花物业管理有限公司战略合作协议》，为辽河油田支持宝石花良性运营提供政策支撑。三是矿区将积极支持宝石花运营，协助做好物業费收缴和清欠工作，力争实现应收尽收;尽快协调兴隆台区政府将小区配套资产交由宝石花分公司管理和无偿使用。四是宝石花分公司要充分利用小区人员、资产等优势资源，在辖区内开展增值、便民服务，在周边拓展物业市场，努力开辟创收渠道。

2.尽快理顺管理体制。一是建议按照宝石花分公司的机构设置，选强配齐专职管理人员，采取中止劳动合同或借聘等方式，尽快组建宝石花分公司核心管理团队，专门从事宝石花运营管理工作;加强宝石花管理人员培训，建立骨干队伍，搞好顶层设计，切实找出降本增效、提升服务、可持续发展的路径和措施。二是留存业务要利用好“油公司”模式改革契机，加快推进车辆服务、社保、离退休等业务实施专业化重组或社会化，退出液化气供应服务。

3.加大分流安置力度。一是充分利用油田公司人力资源调剂平台，发挥“蓄水池”作用，结合油田公司业务结构调整和各类岗位需求，有针对性地开展主营业务跨界培训，争取分流转岗一部分。二是积极落实“十一项”分流措施，鼓励部分人员到新兴业务、急需岗位、艰苦一线缺员岗位，争取分流安置一部分。三是努力增加宝石花物业服务岗位，拓宽人员就业渠道，争取新增一部分管理及劳务输出岗位，力争三年过渡期实现富余人员平稳转岗分流。

4.叫响宝石花服务品牌。一是对接宝石花管理模式，采取“物业经理+管家”管理方式，为每500户业主配备一名客服管家，加大区域范围内保洁、绿化、保安等工作协调力度，提升服务效率。二是秉承宝石花先进服务理念，有针对性地开展生活、家政、租赁等便民增值服务，多提供定制式、智能化服务内容，让职工居民真正感受到服务理念、服务方式、服务质量的优质转换。三是鼓励机关干部到基层义务服务，适时召开业主座谈会，加大对宝石花品牌的宣传力度，切实树立并叫响宝石花服务品牌，赢得职工家属的理解和支持，为日后提高收费率和满意度、为宝石花持续管理辽河民用物业业务打下坚实基础。