论物业管理中业主成员权的行使

冯桢 卢石宏

摘 要：业主成员权是建筑物区分所有权的一个重要组成部分，行使业主成员权是实现业主权益的关键环节。在物业管理活动中，业主成员权的主体范围不明确、物业管理团体的法律性质不明、业主成员权救济体系单一，这些问题导致业主成员权行使障碍重重。因此，应当有条件地赋予承租人成员权以确定主体范围，赋予管理团体法人资格以方便物业管理，建立多元的救济体系以保护业主成员权行使。

关键词：物业管理;业主;成员权;权利救济

一、引言

我国物业管理纠纷案件数量逐年增长，物业小区的管理和治理成为影响基层社区和谐稳定的重要因素。《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第70條规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这就是业主的专有权、共有权和成员权。相对于专有权和共有权，成员权无论从权利的性质、内容还是行使方式，都最为特殊。而且，在理论界和生活实践中，关于成员权的行使问题存在很多盲点和争议，权利实现遇到的困难也比较大。

二、业主成员权概述

不同学者对业主成员权的概念存在不同认识。梁慧星教授认为：“成员权是业主基于小区建筑的使用、权利所有及小区构造的深刻接触关系而组成一个团体，业主作为这个团体的成员而享有的权利和所应当承担的义务。”陈华彬教授认为：“成员权是业主通过购买小区的建筑物即房屋，从而对该房屋的使用、权利所有及构造上的特征而形成的不可分割的共同管理关系。”根据不同学者的定义，业主成员权的概念包含了管理权和基于身份属性的其他权利。业主成员权兼有财产和身份属性，且独立于专有权和共有权，具体内容由表决权、选举与被选举权、选聘和解聘物业管理人、请求权、知情权、监督权构成。

三、业主行使成员权的障碍

（一）权利主体范围有争议

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”可见，业主享有成员权，其基于建筑物的专有权和对共有部分的所有权，以及共同事务的管理权而取得成员权。然而，现实中的业主可能为了收益而将物业租赁给他人，此时租赁人居住于建筑物内，概括承受了物业管理的义务，而是否赋予承租人成员权，至今存在较大争议。反对观点认为，“承租人虽为区分所有建筑物的实际使用人，但其使用期限较短。在此情况下，承租人并非长期使用区分所有建筑物，其对于区分所有建筑物及其物业管理的关切度不如所有人，承租人可能怠于行使成员权，导致全体业主利益遭受危险”。综上，法律规定的业主成员权主体仅为业主，但现实中，承租人的权利呼声依然很大，很多案例中都有以承租人作为成员权主体提起的民事诉讼。

（二）管理团体的法律性质不明

“为了建筑物专有权、共有权的功能得到圆满实现，物业管理活动顺利进行，平衡业主间的共同利益，营造和谐稳定的生活秩序，乃需要一个超越个人的团体组织，集全体力量，以团体之名，制订管理规约，设置管理机构，处理共同事务”，这个团体就是管理团体。管理团体指在物业管理活动中，依法成立的“业主大会及其委员会”。业主大会作为管理团体在物业活动中起到重要作用，通过会议制订物业管理规章制度，选聘和解聘物业服务企业，使用公共维修基金，对物业管理活动进行监督。业主大会及其委员会虽然是全体业主的集合，但是仍然具有很强的独立性。因此，许多国家都赋予了业主大会法人资格，承认管理团体的法人资格，其因而具有有法律上的权利能力和行为能力，能够实施法律行为，而且能进行诉讼活动，独立承担法律责任。管理团体缺乏可供独立承担责任的财产，导致其不能完全承担独立责任，缺乏成为法人的要件。我国没有明确管理团体的法律性质，只是承认了管理团体的诉讼资格，管理团体不具备法人资格。

（三）成员权救济体系单一

2007年，我国《物权法》出台，专章确立了建筑物区分所有权制度，并在第78条第2款确立了业主撤销权制度：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”从规范上看，业主撤销权的行使主体为业主，行使方式为提起诉讼，撤销对象为侵害业主权益的业主大会或委员会决定，行使事由为决议侵害业主合法权益。建立业主撤销权制度的目的在于救济受到侵害的业主成员权。该规定首次明确了业主撤销权制度，实属进步，但首次规定难免不能周延，而且其没有规定业主撤销权行使期限，没有确定撤销权之被告，模糊了业主撤销权的行使事由等。只设立一个单一的“业主撤销权”来救济“业主成员权”，说明权利救济体系较为单薄。

四、完善业主成员权相关制度

（一）适当赋予承租人成员权

第一，承租人作为区分所有建筑物的实际使用人，是建筑物区分所有权所形成的共同关系中的一员，承租人参加物业管理活动有利于物业管理活动的顺利进行。区分所有权人将房屋出租给承租人，自己并不使用该房屋，在实际生活中，更多的是承租人参与区分所有建筑物的管理活动。因此，客观上需要赋予承租人成员权，使承租人以一定方式加入物业管理活动。第二，管理规约对所有业主和使用人具有普遍的约束力，不因为实际使用人的更换而影响管理规约的存续和效力。这意味着，承租人在物业小区共同生活秩序之中有与所有权人大致相同的义务。承租人承担部分义务，却没有得到理应享受的权利，权利义务不对等，这是不妥当的。笔者认为，承租人是否享有成员权，首先，看承租人与业主是否有约定，若业主同意让渡成员权，可以通过合同授权的方式，将成员权赋予承租人;其次，当业主怠于行使成员权，并损伤了承租人的利益时，承租人可以代位行使成员权。

（二）明确管理团体的法人性质

模糊管理团体的法人性质在现实中存在诸多不便，承认管理团体的法人资格优势明显。一是管理团体具有法人资格，其便可以以独立的名义进行法律行为，十分方便。例如，出租电梯广告位、签订租赁合同以及收取租金，选聘物业服务企业，签订物业服务合同等。二是管理团体具有法人资格，即可以自己的名义进行经济活动，如对物业维修金进行合理投资保值升值等。三是管理团体具有法人资格，其即具有独立的诉讼主体地位，可以以自己的名义参加诉讼活动，如对危害建筑物安全的行为，可以自己的名义请求停止侵害，并请求损害赔偿等。

（三）建立多元的业主成员权救济体系

仅“业主撤销权”制度不足以完整地救济业主成员权，相关部门应当建立多元的成员权救济体系。针对业主的“选举权与被选举权”受侵害，应当建立“业主选举权诉讼制度”;针对业主的“知情权”，应当对应建立“业主知情权诉讼”，建立健全物业管理活动的公开公示制度。多元一体的救济体系，定能让业主成员权的行使更加顺畅。

综上所述，业主成员权是建筑物区分所有权的一项重要内容，但因其具有财产性和身份性特点，导致业主在行使成员权的过程中遇到重重阻碍。相关部门完善法律法规及其配套设施，有条件地赋予承租人成员权，赋予管理团体法人资格，建立多元的救济体系，对确定主体范围、方便物业管理、保护业主成员权具有重要意义。

献：

[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京：法律出版社，2007.

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基金项目：西南民族大学研究生创新型科研项目《论物业管理中业主成员权的行使》;项目编号：CX2020SP14。

作者简介：冯桢（1995—），男，汉族，硕士在读，研究方向：民法;卢石宏（1996—），男，汉族，甘肃秦安人，硕士在读，研究方向：婚姻法。