住房市场的傲慢与偏见

赵奉军

2020年，除了疫情影响全球外，美国发生的BLM（Black Lives Matter）运动也愈演愈烈。BLM运动涉及到非裔美国人的公平权利问题，而住房市场的公平问题其实也很严重。根据2017年美国公平住房委员会发布的一份报告，2016年美国有28181宗住房歧视（housing discrimination）投诉案件。由于绝大多数人根本不会报告实际发生的住房歧视，每年真实的住房歧视案件估计超过400万件。美国人民的生活也不容易。

究竟哪些行为算住房歧视呢？我们可以从这2万多宗投诉案件中分类了解。这些歧视包括但不局限于：大学拒绝学生提出的合理住宿要求;拒绝向非裔美国申请人提供移动房屋租赁;经济适用房的歧视性政策;拒绝向精神残疾人出租住房;在社交媒体平台和Airbnb等网站上进行住房歧视;针对抵押贷款的歧视性政策;对银行拥有的止赎住房歧视性维护和销售等。

这些覆盖租赁、销售和房贷的行为都是不折不扣的住房歧视。那种根据种族肤色宗教等特征拒绝出租或出售的行为更是明目张胆的住房歧视。为限制并惩罚这种歧视，早在1968年4月，在民权运动领袖马丁路德金博士遇刺身亡后，美国通过了一部法案，即《公平住房法案》（Fair Housing Act），其中最引人关注的一条规定是在住房的销售、租赁、资金支持等环节，禁止基于种族、肤色、宗教、家庭状况和国籍的歧视。这份“歧视项目”的清单后来又加入了性别、残疾和子女情况。50多年过去了，美国住房市场的傲慢与偏见并没有消除。从上述报告中看出仍然相当严重。

我们常说市场是天生的平等派并遵循价高者得的原则。在绝大多数时候，这个原则大家都是遵守的。但也有些时候，这个原则并没有得到体现。这是什么原因呢？经济学家把歧视也分为两种，一种是偏好歧视，即某些人有自己独特的偏好，譬如他就是没有来由的喜欢或讨厌某个人或群体并且宁愿为此承担损失，已故诺贝尔经济学奖获得者贝克尔教授在其成名作《歧视经济学》中专门谈到这种歧视;另一种是统计性歧视，比如统计资料表明，某个群体违约率高信用不大好，于是人们就依据这类统计信息对属于这类群体的所有人都同等看待，而不管这个人的具体信息。尽管在学理上区分二者很简单，但在现实中有时候偏好歧视和统计歧视很难区分。

说一件本人亲身经历的事情。2010年，我博士毕业后来杭州工作，需要租房。某中介替我联系了一个房东，房东在电话中直接拒绝租给我，涨价都不行。原因是他只租给公务员，并要求租客必须是女性。我第一次听到这样的要求，感到不可思议，年轻的中介小哥也很无语。在此之前我曾以为，我肯定不会被歧视，看来是过度自信了。了解多了，才知道租赁市场的房东要求千奇百怪，比如有的房东坚持要求不租给有小孩的家庭，有的房东坚决不租给孕妇，还有的对租客的地域、户籍和职业也有要求。

以此为例，很多人想当然地以为，住房市场的歧视问题主要发生在像美国这种种族、肤色、宗教等差异很大的国家，我国情况大不一样应该不会有什么住房歧视问题。看来事实并非如此。不过，差距还是明显的。相对于发达国家丰富的住房歧视研究和各种报告，遗憾的是，当我们讨论中国住房市场的歧视问题时，笔者搜遍中文互联网和各种数据库，连一言片语都没有，已有的不过寥寥几篇关于保障房的分配公平问题讨论。可能萝卜快了不洗泥，我们有更重要、更紧迫的问题需要解决;也可能是研究该问题需要大量的微观实验数据，实在是麻烦;当然还有可能是该问题比较敏感。写到这里，笔者也反躬自省，身为住房专业研究人员，为何要假手于人指责他人不努力？希望自己能在不远的将来，给大家进一步汇报这个主题的实证结果。

在此，还是继续拿笔者所经历的被歧视为例。谁能说清楚究竟属于偏好歧视还是统计歧视？这个真说不清。和很多人一样，遇到类似行为，我也是自认倒霉，并没有表现出一个研究人员对此类问题刨根究底的好奇心和专业精神，更不可能去起诉他的歧视行为。站在房东的立场上，他也很无辜，他可以声称这不过是一种统计歧视，即租赁行为和租金设定必须对冲风险，但房东根本就没时间、没精力去探究租客的违约概率和不良行为，他只能根据租客归属的某一群体身份来大致判断。这些群体身份比如种族、性别、职业、户口、或孩子多少或单身父母通常都被认为与违约有关，这本质上和HR要求应聘者985学历没什么区别。

不仅是区分不同歧视有时候会遇到困难，确认歧视本身也不容易。笔者遭遇这种明目张胆的歧视还容易确认，因为房东无意中说出来了。很多时候，如果房东有意制定一个高价或者表现冷漠，让你知难而退，在没有比较的情形下，作为租客或购买者根本不知道被歧视（房东也有可能只是心情不好并非有意歧视，那确认就更困难）。正因为如此，那些研究住房市場歧视行为的经济学者，采用的最多方法就是配对实验法。比如，用不同的姓名（从姓名中能分辨国籍、性别和宗教）与房东联系，看这些房东给出的报价和其他行为信息对不同的姓名是否有显著差异，如果差异显著，那无疑存在歧视行为。好在这些学者只是学术研究，并非钓鱼执法。

对于类似我这种遭遇的人，我相信大有人在。租赁市场上每天都在上演类似的剧目，大家都心胸宽广一笑置之，毕竟生活还要继续，我们还可以选择其他一视同仁、一心爱钱的房东，只不过它增加了我们的搜寻成本和住房支出。有较真的也可以打工商部门或房管部门的投诉电话，甚至起诉。但很多时候，一些受到歧视的人没有其他更多选择，甚至也无法投诉。比如在当前限购的大环境下，很多人明明在城市有支付能力，也不属于投资需求，但因为没有本地户口就是没有购房资格，结果一些民工只能租住，并将城市打工的收入用于在农村盖房，但回去居住又是不可能的，造成农村的新房只能空置。这是一种典型的资源错配损失巨大。我在前期专栏中曾谈到，2017年我国农村住房空置率超过14%，高于城镇（见《中国房地产》2019年第8期）。当然，城市房价高买不起或者居住体验差选择回家盖房，也有可能导致空置，但这种空置跟住房歧视没关系。

笔者本人多年来是限购政策的坚定支持者，即使在疫情肆虐主张放松调控也认为要坚持限购。但天下没有免费的午餐。在一国之内，限购政策将“本地人”和“外地人”区别对待，那就不仅是住房歧视，户籍歧视本身也是中国的一个老大难问题，将购房资格与户口挂钩只会强化户籍歧视而且给户籍制度进一步改革制造了障碍。相形之下，其他因限购导致的家庭状况歧视（“因买房而离婚”）简直可以忽略不计。

再比如，杭州的摇号政策中增加了人才优先购房，其他城市也有类似政策。杭州要求开发商将不多余20%的住房优先供应给政府认定的高层次人才（A类人才可免于摇号）。摇号本身并不是歧视，理论上每个人中选的概率是相等的，但这种政策人为导致不同学历人群概率不等，其实也是一种歧视。

所以，总体来看，中国住房市场有自己独特的问题。如前所述，美国立法50多年了，又有诉讼文化且执法严厉，住房歧视问题解决的也不怎么好。不过，正视现实是解决问题的第一步。我相信在未来，中国版的《公平住房法》也会提上议事日程。