土地供应政策对房地产市场的影响研究

李涛

摘要： 我国政府通过实施土地供应政策对房地产开展总体调控，文章以此为叙述基础，阐述了土地供应政策对房地产市场产生作用的机制，剖析了土地供应总体数量、供应系统和供应途径对房地产市场的作用效果以及给予总结。

关键词： 土地供应政策;房地产市场;房价

1 引言

近年来在国际金融危机的影响下，我国房地产市场逐渐步入了低迷状况并且发展的状况也倾向于持续恶化，因此，国家为保持房地产市场的稳定性实施了很多的总体调控政策。从2005年到现在，我国政府在不断的提高房地产市场的总体调控水平，由于不一样的土地供应政策会产生不一样的激励效果，也会促成不同的制度体系，能在一定程度上让政府、单位和个人在土地使用过程中清楚自己需要履行的义务，从而形成有效的土地资源配置。应用土地供应政策对房地产市场有着总体调控的作用，实际上就是以中央政府作为主体的国家以及各层次政府通過对全国或者是本辖区内土地资源的供总量、供应途径和供应系统的控制和管理，对相应的范围内房地产市场运行予以指导和总体上的调控。

2 土地供应政策目标及特征分析

2.1土地供应政策的目标

土地供应政策的根本目的是保护土地资源，改进土地资源在各个地区、行业和单位中的分配，与此同时更好的满足国家总体调控的需要，保证国民经济和区域经济连续稳定的发展进程，达到土地供应合理的目的，还需要通过使用经济和法律途径结合行政措施快速有效的实施市场机制，来改善土地资源的分配效率。

2.2 我国土地供应政策的特征

我国城市土地供应政策和外国的土地供应政策还存在一定的差异，我国的土地供应政策对城市土地供应有着政府垄断的现象，外国一般利用调整土地供应量这个措施和通过整顿土地来供应市场需求的措施来改善这种现象。我们阐述的土地供应政策是政府在更改批准房地产开发与城市建设的土地数目和供应方面的问题，还有调节控制城市房地产市场的供求关系。

3土地供应政策对房地产市场的影响

3.1 土地供应政策对房地产市场的传导作用

土地政策对房地产市场的作用大致涵盖了两个方面，第一个方面是土地价格对房价上的影响，土地价格是房价的重要构成部分，土地价格的提升有极大地可能性会导致房地产开发企业的本钱升高，使得房地产行业的投资力度减小。如果房地产市场的提供量降低，那么就会影响到房子的价格，因此，土地供应数目对房价造成的影响也很大。还有一方面，土地供应量对房地产开发单位可开发的土地数目有决定性作用，它可以作用于房地产企业的投资力度，然后极大的影响到房地产市场的供给数目，最终作用于房地产价格。让土地政策与金融、税收政策做比较，土地总体的调控政策只对供给有一定作用，但是不能够对需求量造成影响，也不能够做到让整体市场的保持平稳状态。土地政策这一措施对供给造成了明显的影响，由于土地所有权属于国家，对土地的需求不能够以颁发土地政策做到简单地调控土地供给，这样只会加重人们对土地的需求量。

3.2 土地供应政策对房地产市场调控的时滞影响

土地政策对于房价浮动作用极大，通过对土地的总体调控可以调整房地产市场的运营状态。对房地产的土地总体调控是指我国政府有效的利用配置土地提供量来决定房地产市场运营状态。因为土地是房地产开发的重要基石，它与金融、财政方面的调控安排相比较，土地调控对提升供给数目的作用更大，可是成效得到的体现的时间比较长。不管是土地总数调控还是体系调控，土地供应时滞会直接影响到调控成效。如果不能够充分重视土地供应时滞问题，那么就不能够明确掌握调控的作用，对市场的调控也只在浅层面上，政策的实施不能够达到预想的目标。

3.3 对房地产市场数量的影响

土地供应是房地产市场的主要组成元素之一，土地供应如果是被储备、荒废或者是被有意的囤聚，那么土地供应就转变成房地产市场的供给。因此文章所说的土地供应总数是实际供应数目。土地供应总量对房地产市场有两个层面的作用，第一个层面是作用于房地产产品的供应总数，尤其是作用于增量房地产产物，第二个方面就是作用于生产和预算量，但是作用效果和作用的时间有所差异。

4 土地供应政策下房地产市场发展建议

房地产价格很大程度上是对房地产的需要的实际表现，土地市场的供给需求作用于地价，有效影响着房地产的价格。当人们对房地产数量的需求量变高时，土地供应数目、地价、房地产价格和地产数目都会有所提高，当房地产的价格提升时，土地供应量也会有一定的提高，房地产价格是土地供应量浮动的主要因素。通过对土地供给浮动情况的剖析，随着城市的不断的发展，可以用比较少的土地供应量来调整控制房地产价格的变化。

4.1 调整土地供应使用方向

土地的使用发展方向的供给比重，可以有效的体现政府的产业政策，就比如说在现在我国利用的供地结的政策是，对不能够达到国家产业政策和行业准入标准的建设项目终止供地，对具有约束性项目提升供地标准，按照经济发展的需求、动态调控和订立新型约束条件同时调整商业使用土地的数量，加大产业政策扶持行业的提供。

4.2 调整住宅用地供应结构

住宅占用土地总量在土地供应总量中的所占比重能够极大地影响住宅用地的提供总量，以住宅占用地总量来影响住宅市场供给与需要的关系，从而到影响住房标价。各个种类住宅用地的提供结构对应的是房地产商品的结构，住宅商品提供需要结构涵盖了商品住宅、普通商品住宅等类型。而在这其中，商品住宅是标准的市场化商品，廉租房则就属于社会保障产品。住宅用地供给的结构比重对住房市场体系的进步和住房保障系统的建设有很大的作用。

在保障性住房用地供应远超了市场需求时，就会极大的作用于完全市场化的住宅市场情况。所以以不占用市场的空间为基础提供合适的比重，是保障性住房用地的提供的重要原则。当完全市场化的住宅用地供应超过了市场需求时 ，就会极大地作用于住房保障体系的构建，也有极大地可能性影响社会安定。在现在，我国大多数城市都有的供应结构不协调，房价上涨迅速，房价收入比例过高等状况，还有一些城市存在不合理的强调住房市场化，不在意住房保障体系建设的住房政策有极大地联系的问题，而这样的问题都是现在急需解决的。

4.3 调整土地供应空间结构

土地供应空间区位结构可以极大地对城市区域发展做出一定的改变作用，然后作用于区域的房地产市场。一个比较好的土地供应空间结构，可以与城市发展方向、环境发展要求更加符合更适应，将公共基础设施用地合理安排在一起，可以优化城市作用、空间结构，更好的帮助区域土地分配平衡，功能用地科学划分，房地产整体价值得到提高，房地产市场均衡进步。但是科学的的土地供应空间结构，会让土地供应与城市整体划分安排不同，城市功能不能够得到有效的调节。

5 结语：

本文在前人研究成果的基础上，从理论上分析了土地供应对房地产市场影响的作用机理，得到了如下结论：土地供应量能对房价波动产生较大的影响，是房价变化的重要影响因素之一。土地供应对房价的作用具有时滞效应。当前的房价不仅受到当前土地供应量的影响，还受到滞后- -年的土地供应量的影响。土地供应对住房价格具有负向影响。土地供应增加，房价下降;土地供应减少，房价上涨。因此土地供应量是政府调控房地产市场有效的工具，政府增加土地供应量能有效缓解当前房价过快上涨，促进房价水平回归理性。土地供应量对房价的影响，当年的土地供应量对房价的影响机制主要是通过影响开发商和购房者对未来房价的预期来实现的。政府减少土地供应，开发商和购房者会预期未来土地供应不足，从而进-步预期未来住宅供应不足导致房价上涨。

参考文献：

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