住在深圳：从租在城中村到买上一套房

敖瑾　陈泽淳

2020年是陈莱星在深圳打拼的第8年，今年，她终于在深圳拥有了一套属于自己的房子。

从2012年大学毕业来到深圳工作开始，陈莱星便心心念念要在深圳买房，“没有房子，漂泊感太严重了，有房子才会觉得在这里有一个家。”

8年间，她见证了深圳房价的逐年增长。她仍然清楚记得，2015年一次看盘后没两天，深圳的房价就出现了一波猛涨。“三年一个轮回”，她很担心，如果今年还不及早买上房，接下来很可能深圳的房子她就再也够不上了。

最终，在经过两个月密集的奔走看盘、参加打新后，陈莱星在8月份“上了车”。但与此同时，还有许多需求则被一纸新政，挡在了售楼处门外。

7月15日，深圳市住建局等八个部门联合发布楼市调控新政，从提高落户和社保年限、首付款比例等方面进行了限购。一些“新深圳人”因为落户不满两年，突然失去了购房资格。

深圳市住建局曾发文解释这次“7·15新政”的背景：“近几年，我市落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民，也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。”

换言之，深圳目前庞大的住房需求，已让本地的住房供应无力招架，政府只能调整限购。然而，调控之下，深圳住房需求，只是被迫延缓，并未消失。

“来了就是深圳人。”但对于每年大约40万从各地涌入的深圳新增常住人口来说，他们中的大多数都与陈莱星想法相同：来到深圳，只有在这里买上房了，才算成为真正的深圳人。

租在城中村

2012年，江西和深圳之间还没有通高铁，陈莱星只能选择坐一夜的火车，从老家去往这个她全无概念的新城市。

下火车之后，她把行李搬到了南山区南头古城的一个城中村，作为自己落脚深圳的第一站。

深圳共有1000多个城中村，而每年来到深圳的40多万人中，有七成会把在深圳的第一个“家”安在散落于摩登楼宇之间的城中村农民房。

城中村是深圳城市化和工业化发展中的历史遗留。上世纪80年代初，走在改革开放前沿的深圳开始大规模引进外资，大量厂房开始在原本属于农田的土地上拔地而起。随之而来的，则是从全国各地来这些工厂寻找就业机会的工人。大量工人的到来催生了大量的住房需求，“洗脚上田”的原村民们瞄准了市场，开始在宅基地上加盖楼房，出租房间给工人，以赚取租金。

在接下来的30多年里，这些城中村迎来送往一代又一代来到深圳的劳动力，从最早的制造业工厂工人，到现在像陈莱星一样的企业格子间白领。

陈莱星对当时的城中村生活还历历在目。“城中村其实也分环境好的和环境差的，我当时住的是800块钱一个月的单间，条件尚可，但我朋友们住的，条件就很差了。”

当时，有一个朋友想邀陈莱星一起合租。但当看到她租住房间的条件之后，陈莱星便果断拒绝了。“她住的房子是在一楼，而房东就在那外面摆摊卖东西，所以进门的地方经常很潮很乱。房子的共用厕所还是老式马桶，还需要接水冲水。她住的房间大概就只有4平方米，只能摆下一张床、一个凳子、一个一米宽的布艺柜子。这样的空间，怎么可能住下两个人。”

虽然条件简陋，但这里的租金价格只有陈莱星房租的一半。而更让陈莱星感到意外的是，她发现当时招她进公司的人事经理，竟然也住在这样环境的城中村里。“我还记得他当时跟我说，他的房租只需要每个月500块，意思就是我住得比他一个经理级别的还贵。”

很快，陈莱星就产生了买房的念头，这还是受到了她城中村出租屋邻居的启发。

“我当时的邻居比我年长几岁，是哈工大毕业的一个高材生。后来聊天才知道，他在海岸城已经买了一套房子，但是他自己不住那儿，而是租出去，用租金来还月供，然后自己每个月花800块钱住城中村。”陈莱星身边的朋友当时还没有一个谈到买房的事情，这个比自己年长一点的邻居第一次让她发现，买房原来也是可以考虑的选项。加上自己本来就不喜欢漂泊的感觉，陈莱星开始了第一次看房之旅。

2012年的深圳房价，相比1994年深圳开始允许商品房预售时，已经翻了一番，但若与现在相比，它仍然处在一个绝对低点。根据官方背景的深圳房地产信息网发布的报告，深圳2012年新房住宅成交均价为1.89万元/平米，同比微跌0.5%。报告还称，这是深圳楼市有权威统计数据以来“首次出现两连跌”。

但即便如此，对于月收入只有4000元的陈莱星来说，这样的价格仍是“遥不可及”。“当时南昌那边的房子也就5000块钱一平米，这边一下子就是2万，心里只觉得很夸张，根本买不起。”

深圳房地产信息网的报告还评估了当年深圳的房价收入比。按往年的收入增长比率推算，2012年的深圳人均可支配收入为4.1万元。一套70平方米住房的平均价格为132万元。以平均收入的夫妇两人计算，房价收入比为16倍，也就是说，平均收入的小两口不吃不喝，需要16年才能负担得起购房款。

这一年，深圳的房地产市场还有一个特征：新房市场供过于求，而这已经是深圳楼市连续第三年出现新房供过于求的情况了。

陈莱星也是多年后才知道，她在2012年错过了她的第一个买房窗口期。

错过涨价前的买房末班车

在接下来的时间里，陈莱星两次挪腾租房的位置，从距离工作只有10分钟步行距离的南头城中村，搬到了南山区边缘的西丽，再换到了需要每天早上6点半出门通勤的龙华。

她工作也换了三份，但一直都在信息技术岗位聚集的南山区。她的薪水这些年节节上升，从刚毕业的4000元涨到了现在的20000多元一个月。这些年她交了男朋友又恢复了单身，而唯一不变的，还是要在深圳買房的执念。

这一年，深圳市商品住宅均价为7040.1元/平方米，同比上涨17.38%，二手住宅价格为4283.92元/平方米，同比上涨10%。王锋在书中预测得到的当年房价收入比为6.5907，超过了国际上公认的4-6倍的合理区间。而此前，自1996年以来，深圳的房价收入比一直处于合理区间。

王锋对2005年深圳房价出现过热的原因做出了分析，房价上涨是城市发展到一定阶段的客观结果。另外，经济社会发展到一个周期，居民收入有了阶段性的积累，让需求集中释放，也会促使房价进入上行通道。但王锋认为，从根本而言，供求关系的紧张，才是房价持续上涨的主要原因。“供求关系的日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大。”

翻查历史数据会发现，1996-2002年间，深圳平均每年出让宅地2134万平方米，此后这样的宅地供应量彻底成为历史。从2003年开始，由于存量土地日益减少，深圳每年供应的宅地面积骤降至100万平方米。

深圳可建设土地这些年不断减少，宅地供应很快就开始跌入6位数，并在2015年后到达谷底——2017年一整年，只出让了一宗只租不售的宅地。

但与此同时，深圳的人口却在逐年不断增加。

2002年，深圳的常住人口数量仅504.25万人;到2010年，这一数字近乎翻倍，达到1000万人;2020年，深圳常住人口已超过1300万人，同比增长40多万人。而这些新增的常住人口，都代表着深圳本地新的住房需求。

“深圳每年35万的净增人口，还不算本地每年买房的人，这里的刚需和改善需求量都很大，但深圳能够提供的住房量又非常少，每年新房也就是三四万套，根本不够。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁对南都周刊表示。

陈莱星忙活了两个多月，才在今年8月份买上了房。这两个月她每天泡在房地产大V的知识星球，了解各种政策和“笋盘”，还要奔走于各大售楼处之间看盘，因为住在龙华，南山的房子她只能6点多下班后再去看，经常看完回到家都已经11点了。她还需要准备好各种资料参加楼盘打新，但一番功夫过后，也不一定能买上，“在深圳，没钱买不了房子，但有钱也不一定能买得上。”

2019年9月5日，深圳，待拆迁的城中村与背后的高楼大厦。

8月中旬，她参加了宝安区新盘华强城花园的打新。这是深圳第一个采取积分摇号购房的新楼盘，意在打击投资性需求，同时保证无房者优先购房，满足其居住需求。华强城市花园项目这次主推556套房，而根据深广电都市频道报道，共有2.6万人参与了楼盘的诚意登记。根据有无住房、社保等计算出意向购房者的综合积分，楼盘最终审核通过有资格购房者5560人。而陈莱星并未入选。

陈莱星立马转道参加龙华另外一个新楼盘的认筹。这个盘的关注度比华强城要小很多，但并不影响众多购房者的打新热情。楼盘开放预约时间有一天半，但等到陈莱星准备好所有资料，在第一天下午去线上预约时，显示所有名额已经约满。陈莱星一直紧盯着预约页面，她坚信会有人资质不符而退出。“当天晚上一直刷，刷到半夜两点，迷迷糊糊闭着眼睛都再刷，第二天早上6点起来继续刷，终于在临近截止时间的时候，我看到下午5点会再加一场的消息，我才最终预约上了。”

二次房改，让居者有其屋

在2005年深圳出现第一轮房地产过热之后，房价就此开始了一路高歌，到2007年10月，深圳房价更是涨到了每平方米17350元的历史最高点。但当年“9·27新政”的实施，让一路猛涨的房价暂时刹住了车。2007年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，从资金端对投资投机和真正的住房需求做出了区分，抑制房地产过热。深圳则开启了第二套房限购的政策。

宋丁认为，正是这时开始，深圳房地产开启了持续了十多年连续不断的调控。

2014年开始在福田当房地产经纪的王国强，曾经历几次大的房地产政策调整。他说，基本上每年都有政策在收紧或者稍微放松，但政策过渡期结束后，市场很快又会恢复到原来的状态。

“在深圳，没钱买不了房子，但有钱也不一定能买得上。”

“一般政策出来后会有一个过渡调整期，这个周期也就三四个月，过了这个周期市场就会慢慢成熟，客户量就会又慢慢多起来。这可能是因为人们接受了房地产市场的现状，该买房的人接受房价了，还是会出来买。”

他觉得深圳房地产市场未来出现价格下跌的可能性不大，因为市场供小于求的情况一直存在。“深圳的调控政策概括起来，基本情况是，收紧政策刚下来时，市场会稳定很多，客户量會少很多，但并不是说这批没有买到房子的客户不需要买房了，他们还是需要买房的。过了一个过渡期，可能决策层视具体情况，还会再出一个稍微放松一点的政策，这时候市场立马又会火起来。”

需求侧的调控未能解决供给不足的根本性问题，在这样的背景下，2018年，在距离1998年“房改”20年后，深圳开启了新一轮的住房制度改革，被外界称为“二次房改”。

深圳市委原常委、副市长张思平在一篇名为《深圳住房制度改革和房价调控》的报告中，曾总结了这次“房改”的几个亮点，包括：

深圳对住房的调控思路，从调控需求向扩大供给转变。《意见》出台，改变了住房供需关系的调控方向，提出以住房供给侧改革为主线，充分发挥政府、企业、社会等各类主体的积极性，多主体供应、多种渠道建设。

改革还提出了保障房建设的规划目标和分阶段计划及比例。《意见》提出，将分三批次建设筹集不少于100万套各类保障住房，到2035年，保障住房的套数将占整个社会住房总量170万套的58%，公租房、安居型商品房和人才住房等保障房用地，占整个住房建设用地的60%。

其中的人才住房，由深圳市委投入1000亿元设立的人才安居集团，负责统筹建设。今年7月，深圳市人才安居集团曾向媒体公开人才住房的建设进度，深圳“二次房改”的进度，由此可见一斑。

截至今年6月，深圳市人才安居集团已累计开工项目42个，涉及住房5.7万套，总建筑面积约655万平方米;累计完成筹建房源11.3万套，实现房源供应 3 万套。目前，人才安居集团成立以来已获得住房用地面积约171.74万平方米。2020年以来，集团累计通过招拍挂竞得可售型人才住房地块10幅，建筑面积约82万平方米。

眼下，对于买到房子的陈莱星来说，心口悬了8年的一块大石算是最终落地。

8月26日，深圳特区建立40周年当天，在排了4个小时队后，她终于缴齐了款项，将房子牢牢锁定。这套位于龙华的房子，单价6万多，陈莱星为此背上了400多万的贷款。接下来，她将要面对的，是每个月两万元的月供。

“我的工资其实也就两万多块，以后交完月供就基本上没剩了。”她现在又定下了新目标：“考证提升自己，赶紧换一份收入更高的新工作。”

而深圳也给自己在房地产领域的长远发展定下了新目标。8月28日，深圳住建局局长张学凡在一场发布会上提出，深圳楼市未来要学习“新加坡模式”：将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

（应被采访者要求，文中陈莱星、张亦明、王国强为化名）