新会计准则对房地产企业的影响及应对

王敏

会计准则作为企业财务经济活动的重要保障与衡量，其不仅直接关系着财务报告的准确性，同时也对企业经营的合法性与稳定性有着很大影响，在企业会计准则发生变更后，如果企业无法尽快适应新会计准则中的全新要求，那么企业经营发展就很容易出现问题。由此可见，对于新会计准则的适应对房地产业来说十分关键，而针对新会计准则对房地产企业影响及企业应对策略的研究，也同样是非常必要的。

一、新会计准则对房地产企业的影响

1.企业融资能力提升。新会计准则运用了公允价值计量模式，规定在房地产企业能够证明投资性房地产公允价值可持续可靠获取的情况下，应按照公允价值计量模式对房产价值进行计量，并将公允价值计量模式的适用条件明确了下来，而公允价值计量模式的实行，则恰恰可以使房地产企业融资能力得到极大提升。从资产的角度来看，公允价值计量模式能够避免投资性房产价值被低估，例如2019年实行的《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》中就明确指出：“对于同时换出的多项资产，将各项换出资产的公允价值与其账面价值之间的差额，在各项换出资产终止确认时计入当期损益”。在这类规定的影响下，很多之前被低估的投资性房地产都会被重新核算，其账面价值也会随之提高，这意味着房地产企业资产规模进一步扩大，金融机构则能够为企业提供更大的借贷额度。而从国际投资的角度来看，公允价值计量模式属于国际会计准则中的重要内容，在我国新会计准则引入公允价值计量模式后，国际投资者能够更加清晰、准确地对国内外企业价值进行对比，并向价值较高的企业进行投资，这对于引入国际投资者，拓展企业融资渠道都是非常有利的。

2.税收筹划空间扩大。税收筹划作为企业依据国家税法及相关政策来编制税收利益最大化纳税方案的筹划行为，其在筹划过程中必然会涉及到固定资产计量、存货计价等方面的工作内容，而在新会计准则对这些方面加以调整后，房地产企业的税收筹划空间也随之进一步扩大。首先，从公允价值的角度来看，新会计准则虽然对公允价值计量模式的适用条件做出了规定，但房地产企业的负债计量与资产计量却大多都能够满足这些适用条件要求，如果按照公允价值计量模式进行税收筹划，那么房地产企业的折旧计算、摊销计算、成本计算等都可能会发生变化，而这也给企业的税收筹划提供了很大的空间。其次，新会计准则还提出了固定资产折旧等多种会计政策公企业选择，在不同会计政策计税方式不同得情况下，只要房地产企业能够根据自身实际情况来选择合适的会计政策，那么其税负就会大大下降，这同样是企业税收筹划空间扩大的直观体现。再其次，新会计准则为规范投资性房地产的相关确认计量与信息披露工作，专门出台了投资性房地产准则，并在其中提出了企业年金等多项业务，这為房地产企业的业务范围拓展提供了重要支持，同时在相关税务处理尚未得到明确的情况下，企业税收筹划空间也会随之扩大。

3.会计核算变化较大。相较于之前的企业会计准则，新会计准则对核算方法、内容、质量要求、财务反馈等内容都做出了不同程度的细化调整，这虽然能够使房地产企业会计核算工作变得更加规范，但在由于新会计准则中关于会计核算的内容要求比较复杂，因此其工作难度也会大大提升。如投资性房地产准则中明确规定，在购买投资性房地产后，应按照购买价款、相关税费及其他费用的总和进行初始价值计量，而对于通过非购买方式获得的投资性房地产，则要采用成本模式或公允价值模式进行后续计量，且不得随意更改已经确定的计量模式。而在所得税核算方面，原会计准则通常会按照应付税款法以及纳税影响会计法来完成相应的会计核算工作，但在新会计准则实行后，却要求房地产企业应转为按照资产负债表债务法来进行所得税核算。

4.税务风险有所增加。在《企业会计准则第16号——政府补助》经过多次修订后，目前关于政府补助的定义虽然比较明确，但由于政府部门对于房地产企业的补助源于财政贴息、无偿拨款、税收返还等多种渠道，不同渠道的补助资金又有着相应的用途限定要求，因此在新会计准则下，房地产企业所面临的税务风险仍然会有所增加。例如在增值税缴纳方面，按照国家增值税缴纳的相关规定，符合销售货物或劳务、服务款项的销售额都需要缴纳增值税，即便是政府向房地产企业提供的补助，其中也同样有很大一部分需要缴纳增值税，如果房地产企业在收到税收返还款等政府补助后，未能及时缴纳这部分资金的增值税，那么就很可能会因少缴增值税而遭受处罚。

5.盈余管理条件优化。房地产企业作为资金密集型企业，其在会计核算方面十分复杂，为避免利润操纵行为的出现，政府部门通常会通过《房地产会计制度》等制度规定来对房地产企业会计核算加以约束，并抑制房地产企业的会计盈余管理，而新会计准则的实行，则为企业会计盈余管理创造了相对有利的条件。例如在具体业务的会计处理中，新企业会计准则规定，房地产商品的收入确认应以商品所有权的风险、报酬是否发生转移作为标准，基于这一规定，房地产企业完全可以利用信息不对称的行业特点，通过延迟确认收入、隐瞒收入、房地产产品抵债（或向员工分红）等行为来对开发成本及经营成本加以控制。由于房地产产品抵债等行为并不属于售卖行为，因此只要能够将这部分产品从成本中扣除，就可以达到虚减经营利润的效果，最终实现避税。

二、新会计准则下房地产企业的应对策略

1.积极调整融资策略。在公允价值计量模式等会计准则变动的影响下，房地产企业的融资能力虽然有了很大提升，但单纯依靠会计准则的变动，却并不能够为企业融资提供太大的帮助，房地产企业还需准确把握企业融资能力提升的根本原因，并据此对融资策略进行调整，这样才能够将新会计准则给企业带来的帮助最大化发挥出来。例如，新会计准则引入公允价值计量模式后，国外投资者对于国内企业的投资兴趣会明显提高，这时房地产企业就需要主动与国外投资者进行接触，寻求来自海外资本市场的投资，这样才能够为企业争取到更多的资金，这对于资金密集型的房地产企业来说是十分重要的。

2.优化税收筹划方法。税收筹划空间的扩大为房地产企业的税负降低提供了更大的操作空间，但也同样给企业带来了一定的负面影响，因此房地产企业还需及时采取积极措施，对税收筹划方法加以优化，以有效规避负面影响，并通过合理的税收筹划来最大化降低企业税负。例如在销售收入方面，房地产企业的销售收入主要来源于不动产销售，而新会计准则对于企业销售收入的确认又提出了严格的要求，在这样的情况下，企业必须要重视销售阶段的合同签订与合同管理，不仅要与客户对付款方式做出明确约定，同时还要将收款时间、皆准成本、延迟收入确认时间等确定下来，以保证企业能够在客户分期付款的情况下实现延迟纳税，否则一旦分期付款确认不够严格，那么企业在售出房地产商品后，就无法申请延缓纳税，而当期税负也会因此而增加，这对于企业资金周转是非常不利的。

3.强化会计核算管理。新会计准则对会计核算方法方面的调整虽然能够更加准确地体现出企业资产、负债等情况，但同样也对会计核算工作的规范性提出了更高的要求，因此房地产企业还强化会计核算管理工作，一方面从会计核算人员入手，组织其开展各种专业培训活动，安排专业人员围绕新会计准则的内容进行深入解读与分析，使其能够了解新会计准则在会计核算方面的要求，并掌握相关会计核算方法。另一方面则要设立专门的会计核算管理部门，并对企业内部的会计制度加以完善，在坚持统一领导的同时，对各项会计核算工作加以细分落实，以保证会计核算任务在实际工作中能够得到有效执行。

4.重视税务风险防范。面对新会计准则所带来的各种税务风险，房地产企业必须要树立正确的税务风险意识，围绕新会计准则的改动加以了解，同时依据会计准则中的最新规定及其他相关法规来展开账务处理与税务处理工作，以保证税务核算的准确性，避免少缴税款等情况的发生。对于各种常见的稅务风险，房地产企业还要注意加强税务风险监督工作，对税务处理、账务处理工作展开全面监控，以尽早发现税务风险隐患，以免给企业带来损失。

5.加强盈余管理约束。对于房地产企业来说，盈余管理行为虽然能够通过避税、成本控制等方式来帮助企业获利，但由于其直接影响到了企业会计信息质量，因此对企业长期发展是非常不利的。房地产企业要想在新会计准则下实现长期稳定发展，就不能将目光局限于短期利益上，而是要从长期发展的视角出发，加强对盈余管理行为的约束，并将完善的约束机制建立起来，以避免利润操纵行为的发生。在具体措施上，房地产企业可以选择对内部会计制度加以完善，通过缩小会计政策选择范围、规范会计核算程序与方法等方式来弥补现行会计准则存在的盈余管理漏洞，这样企业内部会计核算能够受到限制，利润操纵行为自然也就很难出现。此外，房地产企业也要加强对会计人员的思想教育，向其强调盈余管理行为的危害性，并提高其工作责任意识，这样会计人员在工作中就会自觉约束工作行为，对盈余管理行为加以规避。

综上所述，新会计准则对于房地产企业来说既是机遇也是挑战，在新会计准则全面实行的背景下，房地产企业必须要全面看待新会计准则所带来的积极影响与负面影响，并通过会计核算管理、盈余管理约束等措施来对新会计准则的各方面影响进行正确应对，才能够尽快适应新会计准则的全新要求。

（作者单位：安阳建工（集团）有限责任公司）