土地一级开发项目财务风险分析与控制

梁丽娟

摘 要：本文围绕土地一级开发项目的财务风险与控制进行阐述，一一列举了筹资风险、投资风险、融资风险等多种项目中可能遇到的财务风险，并深入对建设具有实效性的风险控制机制、完善财务预警系统等土地一级开发项目财务风险控制对策进行讨论，目的是通过实施风险防控对策，将企业财务风险降到最低，也为相关研究提供一定的信息参考。

关键词：土地;一级开发项目;财务风险

土地一级开发就是在政府委托或授权企业的支持下，对我国城市或乡村土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿等，并为其提供对应的设施建设，保障该地区的土地可以达到三通一平、五通一平、七通一平的熟地建设标准，接着对熟地进行有偿转让或出让。因此，土地一级开发类企业必须做好财务风险控制工作，提出正确的资金预算策略，从而将成本支出降到最低。

一、土地一级项目开发过程中的财务风险

（一）筹资风险

在进行土地一级开发时，必须有大量的资金投入作为支持，以便更好地开展征地补偿、房屋拆迁、土地修整、配套设备完善等各项工作，开发商必须有实力来支撑这一项庞大的资金支出，进而顺利完成梯度一级开发项目。但是，通常情况下，开发单位自身的资金流动存在局限性，无法良好支撑该庞大资金的支出，因此造成了一系列的筹资问题。这种大数目的资金筹措只利用传统筹款手段是无法实现的，大多时候筹款还是要依靠开发单位申请银行贷款，其中，负债筹款是最重要的方式。当前形势下，我国政府单位不断加大对信贷业务的政策控制力度，在项目开发初期，基本上没有足够的土地使用权能够为开发单位提供良好的抵押服务，融资工作更是得不到较好的回应。在土地实际开发过程中，由于开发进度不断加快，所需资金也越来越多，然而投资收益无法得到及时的回报，因此加大了贷款的难度，而当前基础阶段的贷款期限已有规定，这给开发单位造成了一定的经济压力，如果在开发工作即将竣工的阶段项目投资尚未得到良好的回报，开发单位的筹资风险便会进一步加剧。

（二）投资风险

开发单位可以是国有企业，也可以是私营企业，企业类型与其在投资过程中所承担的风险无关，不同企业所承担的投资风险也不同。由于土地一级开发项目具有一定的特殊性，开发单位这时便会承担高于平常几十倍的风险。另外，由于土地一级开发项目中所需的资金过多，一旦在投资过程中出现资金链断裂以及后续资金投入不及时的现象，整体投资过程都会受到不好的影响。一般情况下，土地一级开发周期都比较长，有时一年甚至两年都无法取得良好的成果，大多时候都会在五年左右取得回报，有时甚至更长时间，在如此长的工作周期里，开发单位要保证土地开发链条不断，面临的投资风险压力是非常大的。基于此，在等待投资回报的过程中，如果此地段的土地价格出现不可预估的波动，开发单位便无法获得实质性回报，严重形势下也会出现相关土地无法转让的问题。

（三）融资风险

第一，融资途径单一。目前，土地一级开发项目上通常采用的融资方式是财政拨款、银行贷款、自有资金等，其中，银行贷款是融资方式中最常见的手段，但由于开发单位没有实施引入债券与银行股票等直接融资手段，融资途径过于单一，久而久之，如果完成此工作对信贷资金产生过分的依赖，一些相关的土地一级开发问题就很难在短时间内解决。第二，融资成本较高。现阶段，土地一级开发项目工程受利率变动影响较严重，一旦利率上升，融资成本便会随之提升，也就是说，当银行贷款基准率不断提高时，会进一步增加土地一级开发项目的债务利息。

（四）现金流风险

任何企业如果想保证自身生产经营发展的稳定性，就必须保证现金流不断，即使是归政府管辖的开发单位也必须保持这种模式。现金流风险是土地一级开发项目中最常见的风险，所谓的现金流风险包括现金流无法充分偿还先前的债务、资产在周转过程中贬值等问题。开发单位作为土地一级开发的主体，要想保证整体项目顺利完成，必须保证将现金流风险控制在一定范围内[1]。

二、土地一级开发项目财务风险控制对策

（一）建设具有实效性的风险控制机制

从筹资角度分析，项目负责单位在新开发一个土地项目之前必须做好相应的预算工作，规定工程所用的全部资金量;对工程项目的每个环节进行详细的分析，了解完成该项工程需要多少资金投入、预算可以得到多少投资回报，从而进一步提高筹资的科学性。在实际项目开发过程中，项目工作人员可以根据项目的开发进度预估接下来所需的整体资金投放量。土地一级开发所需的资金不是整体性的资金投入，而是一种阶段性的资金投入。因此必须把控整体项目中的重要性节点进行筹资工作，进而保证筹资工作能跟上开发进度的需求。

从投资角度分析，开发单位应对整体开发项目进行实时监管，实际土地项目开发之前必须聘请专业的人员进行可行性分析，明确投资预算。其次，在实际开发项目时，开发单位必须全力执行各项投资项目标准，也不能不考虑实际情况而对预算计划进行变更，如果必要时必须对预算项目进行改进，也必须按照程序进行科学的审核，通过批准之后再开展项目工作[2]。通过这种方式，该单位可以获得数额较大的运营资金，提升单位的生产经营效益，从而有效降低单位运营压力，同时单位的风险防控水平也能随之上升，为后续国有企业实现可持续性发展做好铺垫。

（二）加强风险防范

要想更高效地规避项目财务风险，开发单位必须提出多样化的投资策略，采取与其他企业合作的手段，把可能发生的风险問题分成几项低层次风险防控工作，同时按照层次进行收益分配，进而实现将财务风险分化，以防集中性风险出现，减轻风险防控压力。在进行筹资工作时，开发单位可以使用股权筹资与债务筹资相融合的筹资方式，一方面减轻整体资产负债压力，另一方面在还款期限范围内完成还款。此外，开发单位还必须进行对应的风险控制工作，一旦在土地一级开发时遇到过于严重的财务风险问题，就要全面分析土地一级开发的实际需求以及自身特点，结合财务工作中可能发生的变动性因素，提出详细的筹资或投资对策，进而将财务风险降低到可控范围内[3]。

（三）完善财务预警系统

要想完善企业内部的财务预警系统，首先要做好正确的财务规划，保证现金流能够稳定地支撑企业运转，这样在整体土地一级开发过程中才能有足够的资金投入，保证其他项目的开展有良好的经济支持。但在实际项目工作过程中，大多时候都是项目损失问题已经出现，开发单位才意识到财务风险的重要性，这时候才进行弥补，已经无法取得实效性效果[3]。因此，为保障后续项目工作能高质量完成，开发单位必须建设具有实效性的财务风险预警系统，这样才能在项目工作中发挥实质性作用。

（四）实施成本控制方案

征地拆迁工作开始之前，项目工程人员要想保证土地一级开发企业的工作效率，必须对房屋以及地籍权属问题展开详细的调查，全面了解土地拆迁与房屋权属问题，调查其是否存在相关的债务抵押或查封问题，并将其中具有利用价值的资料保存下来，同时制定具有实效性的拆迁实施方案，从而减少因土地拆迁以及房屋权属归属不明所产生的法律问题与其他类型的矛盾，进一步明确土地一级开发成本。此外，项目人员还应全面掌握生产信息问题，设定相应的生产补偿标准，以防出现因信息不对等而造成资金损失问题，进而降低因土地权属问题而增加的支出成本。

（五）制定具有科学性的补偿标准

土地一级开发企业在设定补偿安置标准时，必须对被拆迁建筑的位置、用途、面积与相关手续是否齐全、是否符合法律标准等问题展开充分的考量，并在市场规定价格范围内提出更详细的具有实效性的评估标准，指导最终的确定性工作。补偿安置标准设定后，相关工作人员必须对其进行全面了解，以便指导后续工作按照相关标准进行调整与改进，使其满足当前项目与市场发展需求。

三、结语

本文结合当前土地一级开发现状，提出了具有针对性的风险防控对策，希望通过实施风险控制策略，减少相关风险问题，也对后续其他相关工作起到好的引导作用。

参考文献

[1]何佳颖.土地一级开发企业财务风险管理研究[J].新财经，2019（6）：79-80.

[2]管颂扬.城镇化中土地一级开發项目的风险管理研究[J].中国工程咨询，2018（11）：52-57.

[3]王煜.浅谈土地一级开发整理的财务风险及控制[J].经贸实践，2019（4）：281-282.