我国房地产业发展脉络探析

张鼎

【摘要】当前，房地产业在我国经济社会的发展中发挥着不可或缺的作用。研究房地产发展脉络，不仅有利于更好地了解房地产业的全貌，也能为房地产业相关政策的制定提供历史参考。为了促进房地产业的健康与可持续发展，不仅要坚持“房住不炒”的定位，也要加快转型升级;既要回归房屋居住的本质，也要不断适应经济发展的新常态。

【关键词】房地产业;发展脉络;未来方向

【中图分类号】F293.3

1、绪论

房地产业因其带动能力强、辐射范围广，素有国民经济“晴雨表”与“调节器”之称，对于经济社会的发展具有必不可缺的作用。2019年，我国房地产业开发投资额为132194亿元，，房屋竣工面积为95942万平方米，销售额达到159725亿元，各项相关指标均保持了较快速度的增长，为推动经济发展做出了必要的贡献。随着我国经济发展进入新常态以及受新冠疫情突发的影响，如何保持房地产业的持续、健康、稳定发展，从而推动国民经济转型升级，最终实现高质量发展，已成为当前经济社会发展的重要课题。因此，理顺房地产业的发展脉络、明晰发展方向有其必要性以及现实意义。

2、概念阐述

房地产，顾名思义是指房屋和土地两种资源的结合。在实物形态上，房产与地产相互结合，房与地合而为一;在经济形态上，从房屋建设到买卖出售等经济行为，二者之间总是表现出整体性，密不可分，故将二者合称为“房地产”。通常而言，房地产是针对城市房屋和土地而言的;而房地产业是指从事房地产开发、运营、销售等相关经济活动的产业门类。因此，前者是后者存在的前提，而后者是前者的延伸与产业化。在理论方面，马克思认为土地所有权的排他性实现了土地资本化，有偿使用是土地所有权得以实现的经济形式，土地价格的实质是地租的价格。而当劳动、资本与土地结合在一起时，土地价格则分成了两部分，不仅包含了土地作为自然资源的价格，也包含了投入其中的资本与劳动所物化的价值。

3、房地产业发展脉络

土地是房地产的基础，房地产是土地的衍化，房地产无法离开土地而单独出现，而土地却可以独自存在。根据定义，可将房地产市场分为土地转让市场与房屋交易市场。其中，土地市场可分为所有权出让和使用权转让市场;而房屋交易市场，主要是指房屋的买卖与租赁市场等。

3.1古代房地产业

我国古代以自给自足的小农经济为主，商业处于从属地位，虽然有一定规模的房屋的租赁、买卖等经济活动，但市场化程度非常低。而土地交易较之于房屋交易略显活跃，所以古代房地产业主要集中在土地市場上。早在三千多年前，我国就出现了土地的交换和买卖。我国古代土地主要为田地，即使进入了土地市场，其主要用途依然没变，仍以种植劳作为主，开发建设的行为较少。

在奴隶社会的夏商周时期，土地国有，其实质是属于国王个人所有。商朝时，井田制开始出现，在此制度下禁止买卖与转让土地。到了春秋时期，井田制渐渐瓦解，私田开始出现。至战国与秦朝时期，随着土地私有的深化，土地市场开始孕育，开始出现了土地买卖。

西汉初期，受黄老之学的影响，土地政策更加自由，土地所有权属于农民私有，既可以自己使用，也能够自由出售，土地市场继续萌芽。在经济困难时期，土地买卖成为常态，容易形成土地兼并的局面，这也在一定程度上影响了社会稳定。从汉武帝时期开始，随着经济改革的推行，商业经济的发展受到抑制，土地市场也受到波及，土地买卖呈现逐步萎靡之势。由于汉武帝时期的经济改革使得商业经济长期一蹶不振，以至直到唐朝中期，土地市场一直处于缓慢发育的阶段。

唐代时，唐初沿用了北魏的均田制，土地属于中央政府，即土地国有制，中央政府按照人口将土地分给百姓耕种。而到了唐朝中后期，均田制被打破，政府不再授田，允许田地自由买卖，土地兼并之风再起，土地私有制得以确立。而这一解禁，一直延续到清代，土地买卖一直被政府所许可。

明清时期延续了唐朝后期以来的土地政策，土地买卖仍被许可。随着商品经济的发展，土地市场进一步发育，官田也开始逐渐进入土地市场。并且与之前朝代有所不同的是，土地经营权开始进入市场，土地的市场化趋势进一步加快。

3.2近代房地产业

3.2.1  19世纪40年代到20世纪初，现代意义上的房地产业开始兴起

鸦片战争后，中国逐步丧失了土地主权的完整性，在一些被迫开放的通商口岸开始出现外国的租界，这在一定程度上加速了土地市场化的进程。随着租界土地、房屋流通数量与频率的不断上升，地价与房价也持续走高，通商口岸形成了具有一定经济规模的现代意义上的房地产市场。

这一阶段，房地产业的发展是不全面的。首先，它仅存在于少数通商口岸城市，在中国更加广袤的其他区地并未出现现代意义上房地产业的萌芽;其次，当时的房地产商，以国外房地产商为主，基本上没有本土房地产商，可以说当时的房地产市场被国外房地产商所垄断，是一种片面的发展。此外，当时房地产经营者主要是零散的房地产业主，几乎没有现代意义上的公司。但不可否认的是，也正是这一时期，现代意义上的房地产业开始兴起。虽然仅出现在几个开埠口岸，但却开创了近代中国城市房地产业发展的先河。随着人口的聚集与经济的发展，房地产市场逐步稳固下来，专业性的房地产公司开始出现，房地产业开始慢慢登上历史的舞台。

3.2.2  20世纪20年代初至30年代中期，房地产业有所发展

20世纪20年代初至30年代中期，当时的资本主义经济发展较快。同时，国民政府推行“双层土地政策”，既规定土地属于全体国民，也依法保护取得的土地所有权，这为房地产业营造了良好的经济与社会基础，房地产业也因此获得了一定的发展。

这一阶段，本土房地产企业开始出现，但国外房地产商仍处于垄断地位。本土房地产业投资多以房地产业主的身份出现，所涉及的业务较为单一，仅以买卖、出租为主，不从事其它房地产经营。此外，本土房地产业的从业人员也较为有限。在当时，一般人是很难占有大量土地与房产的。因此，本土的房地产企业的出现往往都有一定的背景，不是依靠封建权势，就是依靠外国人的势力。这一时期虽然房地产业获得了发展，社会的动荡使得各个区域房地产业的发展呈现较大差异性，发展不平衡的问题比较显著，本土房地产业的对外依赖性较高。

回归本质时期。2015年，中央强调“促消费、去库存”，为房地产回归本质奠定了基础，做好了铺垫。2016年底，为了有效应对火热的炒房行为，中央首次提出了“房住不炒”的定位。此后，中央在不同场合多次强调这一定位，并指出要全面落实因城施策，建立稳地价、稳房价、稳预期，的长效管理调控机制。2020年5月，两会的政府工作报告中再次提出“房住不炒”的定位，同时强调要因城施策。

在发展与调整阶段，房地产业规模不断扩大，以1998年至2018年数据来看，企业个数增长了301.7%，产值占GDP的比重提高了2.6个百分点。这一阶段，国家政策对其发展影响较大，政府的调控政策是多领域、深层次的，政策出台也较为密集，但是总体上来说，这些调控政策并未遏制住房价的上涨。2018年，商品房平均售价较1998年增长了323.5%，而住宅价格增长了360.8%。

4、未来房地产业的发展方向

通过40年左右的发展，我国房地产业可以说是取得了跨越式的发展，极大地改善了我国人民的居住条件，城镇居民人均住房面积约为40M2，与1977年相比，增长了约10倍。同时，对经济社会的发展也做出了重大贡献，不仅拉动了相关行业的协同发展，也带动了相关人员的就业。

但高房价一直是各地政府难以有效解决的现实问题。当前，住房不仅仅是经济发展问题，而且已成为了重要的民生问题，与人民群众的日常生活休戚相连，备受关注。随着城市房价的不断走高，居住矛盾日益凸显。尤其是对中低收入群体以及初就业群体而言，面对高房价，往往是无能为力，无可奈何;即使购得房子，也只能沦为“房奴”，被房贷压的喘不过气来，严重影响了这类群体的生活水平，抑制了有效消费。2020年初新冠肺炎的突发，对我国房地产业产生了较大冲击。但危中有机，房地产业应抓住机遇，转变发展方式，更好地适应中国楼市新常态。

对于房地产企业而言，应理性发展，改变当前高杠杆发展模式，从而降低资金风险;要不断创新服务项目与方式，拓展产业链的广度与深度，拓宽发展路径;需积极转型升级，提升产品技术含量，更加注重节能环保，倡导绿色发展，不断提高自身抗风险能力与可持续发展能力;要紧跟国家大政方针，遵从各项调控措施，努力成为城市建设的贡献者与奉献者。

至于政府，应不断改善房地产企业的营商环境，鼓励良性竞争，完善房地产企业的进入与退出机制;要扩大财政收入的有效途径，减少对土地财政的依赖，避免房价在建设、营销等环节层层加码;需严格房价审核制度，让房价逐步回归理性，坚决不将房地产业作为短期刺激经济的手段;还应准确把握市场动向，善用政策调控，要不断加强对房地产业调控的力度、增加调控的维度、提高调控的效度，确保房地产业平稳与长远发展。同时，还要协助房地产业在注重其商品属性的同时，也要注重其民生属性，强化住房的维稳功能，保障好广大人民群众的基本居住权利，真正实现“大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿景，促進经济社会的稳定与繁荣。

参考文献：

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